Cosa prevede la cosiddetta “tassa Airbnb” – Le locazioni brevi e la cedolare secca
La cosiddetta tassa Airbnb è stata introdotta in Italia dalla manovra correttiva della Legge di Stabilità 2017 (Dl 50/2017), che ha stabilito l’obbligo per gli intermediari di affitti brevi ad operare una ritenuta del 21%, la cosiddetta cedolare secca, comportandosi quindi come sostituti di imposta dei proprietari. Per l’intermediario inadempiente sono previste sanzioni fino a 2.000 euro.
Il locatore (proprietario, sublocatore o comodatario) non ha alcun dovere rispetto alla ritenuta, quindi il fatto che l’intermediario la abbia omessa non lo riguarda e non ci sono sanzioni. Le possibilità per lui sono due: l’intermediario gli ha versato l’intero importo (cioè il 100% e non il 79 %) e quindi sarà lui a dover pagare, nel 2018, l’Irpef o la cedolare secca del 21 per cento; oppure l’intermediario ha effettuato la ritenuta, versandogli il 79% dell’affitto, e quindi il locatore pagherà solo in caso di saldo Irpef a debito; in ogni caso dovrà ricevere dall’intermediario la Cu (certificazione unica) che attesta la ritenuta effettuata ma se anche non la ricevesse non è un problema suo.
Vediamo però nel dettaglio cosa prevede la nuova norma.
Cosa s’intende per locazione breve?
“Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Il regime delle locazioni brevi si applica anche:
- alle sublocazioni
- ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi
- ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.
L’imposta dovuta quando si sceglie la cedolare
Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, cioè il regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.
L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21%.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:
- sono sostenue direttamente dal conduttore
- sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
Come e quando si sceglie il regime della cedolare
Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi. L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati. Tuttavia, quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.
LE NOVITÀ PER GLI INTERMEDIARI
Gli intermediari devono:
- comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite
- trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.
La trasmissione dei dati
I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:
- nome, cognome e codice fiscale del locatore
- durata del contratto
- indirizzo dell’immobile
- importo del corrispettivo lordo.
La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Per il 2017 deve riguardare solo i contratti conclusi a partire dal 1° giugno di tale anno.
Ritenuta d’acconto o d’imposta
La ritenuta viene effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto e si considera operata:
- a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca; in questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione
- a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione.
La decorrenza degli adempimenti
Le nuove disposizioni sulle locazioni brevi si applicano ai contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Da questa data decorrono, quindi, gli obblighi a carico degli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti o nel pagamento dei canoni o dei corrispettivi.
PER SAPERNE DI PIÙ
Guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari” – pdf
Circolare n. 24 del 12 ottobre 2017 – pdf – Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 DL 24 aprile 2017 n.50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96
