Come aprire un affittacamere in Italia

Stai pensando d’investire nel settore degli affitti brevi? Visti i milioni di turisti che scelgono l’Italia ogni anno per le loro vacanze, aprire una struttura ricettiva può essere un ottimo modo per aumentare i propri profitti.

Tuttavia, tra affittacamere, bed and breakfast, case vacanza e locazioni turistiche, qual è la struttura più adatta alle tue esigenze? In questa guida completa vedremo come aprire un affittacamere in Italia, analizzandone requisiti legali, costi e agevolazioni, tasse e molto altro.

Che cosa si intende per affittacamere?

In Italia, l’attività di affittacamere ha una lunga storia alle spalle. Basti pensare che nel 1939 gli affittacamere furono le prime strutture ricettive ad essere regolamentate dal Decreto Legislativo 16 giugno 1939, n. 1111 emanato dal Re Vittorio Emanuele III!

La definizione ufficiale di affittacamere che utilizziamo al giorno d’oggi è un po’ più recente.

Il Decreto Legislativo 23 maggio 2011, n. 79 definisce gli affittacamere come “strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari“.

Gli affittacamere, noti all’estero come guest house, sono un’alternativa economica agli hotel tradizionali. In alcuni casi, ad esempio lungo i sentieri escursionistici o nei piccoli villaggi, sono l’unica struttura ricettiva a disposizione dei viaggiatori.

Normativa affittacamere in Italia

Detto questo, la normativa che regola gli affittacamere in Italia varia a seconda del luogo in cui si trova l’immobile. Infatti, l’attività di affittacamere è regolata da 19 leggi regionali e due leggi provinciali (Trento e Bolzano).

I requisiti legali da rispettare per aprire un’affittacamere nel Lazio potrebbero essere completamente diversi da quelli necessari per aprire un’affittacamere in Sicilia!

Queste leggi regionali definiscono vari aspetti dell’attività: numero di camere e letti consentiti, dimensioni minime delle camere, requisiti e servizi minimi obbligatori, obbligo o meno di residenza del proprietario presso l’immobile, differenze tra attività professionali e occasionali e molto altro ancora.

Room & Breakfast, Locande, Pensioni, Foresterie, Room Rental, Domo

A seconda della normativa regionale, gli affittacamere possono assumere nomi diversi.

In Emilia Romagna, per esempio, gli affittacamere che forniscono almeno la prima colazione possono essere chiamati “room and breakfast“. A differenza dei bed&breakfast, i room&breakfast devono essere dotati di autorizzazioni sanitarie obbligatorie e di un angolo cottura, in quanto possono offrire anche pranzo e cena.

In Emilia Romagna, Piemonte e Sardegna, quando oltre all’attività di affittacamere viene fornito anche un servizio di ristorazione svolta dallo stesso titolare in una struttura immobiliare unitaria, la struttura ricettiva prende il nome di “locanda”.

In Basilicata un affittacamere che somministra alimenti e bevande agli ospiti può prendere il nome di “pensione”, in Lombardia invece “foresteria lombarda”.

In Lazio gli affittacamere prendono il nome di “guest house”. In Piemonte, oltre al termine guest house, si aggiunge quello di “room rental“. In Sardegna si chiamano “domo“.

Cosa devo fare per aprire un affittacamere in Italia?

Supponiamo che tu voglia aprire un affittacamere, guest house, domo o pensione. Come fare?

Per prima cosa, assicurati di consultare le normative regionali specifiche. Su questa base, sarai in grado di stabilire se la tua proprietà può essere trasformata in un affittacamere o meno.

In linea di massima, il tuo alloggio dovrà essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti. Dovrà avere un certo numero di camere e bagni a disposizione degli ospiti. In generale, gli affittacamere sono composti da non più di sei camere con una capacità ricettiva non superiore a dodici posti letto, ma questi numeri possono variare da regione a regione.

Tieni presente che i tuoi ospiti dovranno poter accedere direttamente alle loro camere, senza dover passare per una stanza utilizzata dal proprietario della struttura o da altri ospiti.

Una volta verificato che il tuo immobile ha le premesse strutturali per diventare un affittacamere, dovrai decidere se avviare un’attività occasionale o professionale.

Affittacamere occasionale vs affittacamere imprenditoriale

Innanzitutto, alcune normative regionali richiedono che l’affittacamere sia strettamente professionale, altre accettano sia affittacamere imprenditoriali che occasionali. È molto importante che tu prenda in considerazione la legge in vigore nella tua Regione.

Una volta chiarificato questo punto, quale opzione si adatta meglio alle tue esigenze? In generale:

• L’attività di affittacamere occasionale deve essere esercitata nell’immobile in cui il proprietario risiede ufficialmente. Inoltre, queste strutture possono rimanere aperte per un numero limitato di giorni, spesso definito dalla normativa regionale. Un affittacamere occasionale può essere una buona opzione se possiedi una proprietà in una località molto frequentata in alta stagione ma non in bassa stagione. Questo significa che puoi aspettarti un guadagno minore rispetto a un affittacamere professionale, ma anche meno spese. I guadagni ottenuti dall’attività di affittacamere occasionale vengono considerati redditi diversi.
• Nel caso di un affittacamere professionale, il titolare non deve per forza avere il domicilio nello stesso immobile utilizzato per l’attività. Gli affittacamere imprenditoriali ti permettono spesso di guadagnare di più, in quanto possono stare aperti tutto l’anno. Potrebbero essere una buona opzione se ti trovi in un luogo con un alto flusso di turisti in tutte le stagioni, ad esempio nei principali capoluoghi e città culturali. Richiedono inoltre un investimento iniziale più elevato, in quanto ti verrà richiesta l’apertura di una partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio. I guadagni derivanti da un affittacamere imprenditoriale sono considerati reddito d’impresa.

Ci sono diversi aspetti da considerare prima di decidere quale sia l’opzione migliore per te. Ti consigliamo di consultare un commercialista prima di fare qualsiasi scelta.

Requisiti legali e documenti necessari per aprire un affittacamere occasionale

Una volta scelto il tipo di affittacamere, è il momento di preparare tutta la documentazione necessaria.

La Segnalazione certificata di inizio attività o SCIA è il documento principale da compilare per richiedere l’apertura di una struttura ricettiva (affittacamere, casa vacanze, B&B, ecc.). Puoi scaricare la modulistica necessaria dal sito web del tuo Comune o ritirarla allo Sportello unico per le attività produttive (SUAP).

Insieme alla SCIA, potrebbero esserti richiesti altri documenti (planimetria dell’abitazione, lista di eventuali servizi complementari, polizza di assicurazione di responsabilità civile per gli ospiti). Anche in questo caso, consulta la normativa vigente nella tua Regione.

Ricorda inoltre che dovrai rilasciare ai tuoi ospiti una ricevuta non fiscale che riporti la data, la somma incassata e il numero di giorni di pernottamento.

Affittacamere imprenditoriali: partita IVA e iscrizione all’INPS

La compilazione della SCIA vale sia per gli affittacamere imprenditoriali che per quelli occasionali.

Inoltre, se hai intenzione di aprire un’affittacamere professionale, dovrai:

• Aprire una partita IVA con codice Ateco 55.20.51 (affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence) presso l’Agenzia delle Entrate. Hai 30 giorni di tempo dall’apertura dell’attività.
• Scegliere il regime contabile a cui aderire tra regime forfettario (di solito più vantaggioso), ordinario o semplificato.
• Iscriverti al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.
• Iscriverti alla gestione INPS per commercianti per i contributi pensionistici.
• Se hai intenzione di avere dei dipendenti, ti dovrai iscrivere all’INAIL, l’assicurazione obbligatoria contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali.
• Ricorda inoltre che nell’esercizio della tua attività dovrai emettere fatture o ricevute fiscali e tenere i registri contabili.

Infine, alcune normative regionali richiedono che i gestori di affitti brevi comunichino il loro listino prezzi alle autorità competenti in tempi specifici. Consulta le leggi in vigore nella tua Regione.

Tasse da pagare quando si apre un affittacamere

Innanzitutto, dato che otterrai un profitto dal tuo affittacamere, dovrai pagare delle tasse sul reddito percepito.

• Nel caso tu decida di aprire un affittacamere occasionale, dovrai pagare l’Imposta sul reddito delle persone fisiche (o tassazione IRPEF). Dato che alcune spese inerenti alla tua attività sono detraibili, conserva tutte le ricevute e le fatture fiscali.
• I proprietari di affittacamere imprenditoriali dovranno invece pagare l’Imposta sui redditi delle società (IRES) oltre all’IRPEF, alle liquidazioni IVA e ai contributi fissi annuali dell’INPS sul reddito effettivo prodotto.
• A seconda della normativa in vigore nel Comune dove si trova il tuo affittacamere, potresti dover pagare una Tassa sui rifiuti speciale (TARI).
• Se le stanze del tuo affittacamere sono dotate di televisori, potresti dover pagare un canone speciale Rai.
• Infine, tutte le strutture alberghiere ed extralberghiere devono pagare un compenso alla Società Italiana degli Autori ed Editori (SIAE).

Nota bene: prima di aprire un’attività, rivolgiti sempre al tuo commercialista di fiducia. Tasse e obblighi finanziari potrebbero variare, per cui è consigliabile consultare uno specialista.

Obbligo di comunicazione degli ospiti alle autorità

In Italia vige l’obbligo per tutti i gestori di strutture ricettive (affittacamere, B&B, alberghi, ostelli, case vacanze) di comunicare le generalità degli ospiti alla Pubblica Sicurezza nel giro di 24 ore dall’arrivo presso l’alloggio.

Come fare? Da alcuni anni non è più necessario recarsi personalmente in Questura per compilare le schedine per gli ospiti. Infatti, la Polizia di Stato ha creato un portale online, il cosiddetto portale Alloggiati Web, dove i gestori di affitti brevi possono compilare questi moduli online.

Inoltre, in qualità di gestore di un affittacamere, dovrai comunicare l’arrivo e la partenza dei tuoi ospiti all’Istituto nazionale di statistica (ISTAT).

Mentre la comunicazione al servizio alloggiati viene fatta per motivi di sicurezza, l’obiettivo dell’ISTAT è quello di raccogliere dati e realizzare statistiche accurate sul turismo in Italia.

Posso aprire un affittacamere in un condominio?

Forse ti stai chiedendo se è possibile aprire un affittacamere, un bed and breakfast o una casa vacanze in un condominio.

Fino alla sentenza numero 24707/14 della Corte di Cassazione, per poter aprire un affittacamere si doveva ottenere l’approvazione dell’intera assemblea condominiale. Il che spesso non era un compito semplice.

Il 20 novembre del 2014 la Corte di Cassazione ha finalmente chiuso la questione, respingendo il ricorso di un condominio nel quartiere Prati di Roma. I giudici hanno stabilito che l’attività di affitto breve non determina un cambiamento della destinazione d’uso dell’immobile, impiegato come abitazione civile. Il viavai di ospiti non provoca quindi un danno pregiudicabile agli altri inquilini.

Ad oggi, chi possiede un immobile in un condominio può decidere di aprire un affittacamere, senza che l’assemblea condominiale possa opporsi.

Qual è la differenza tra un affittacamere e un B&B?

L’attività di affittacamere e quella di bed&breakfast hanno molto in comune. Non solo sono entrambi affitti a breve termine, ma anche il ruolo dell’host è simile in entrambe le attività.

In generale, gli affittacamere sono spesso a natura imprenditoriale mentre i B&B sono per lo più a gestione familiare. Questo significa che i proprietari di affittacamere vivono più spesso in un edificio diverso da quello in cui si svolge la loro attività rispetto a quelli dei B&B.

Inoltre, i B&B sono tenuti ad offrire la colazione inclusa ai loro ospiti, mentre gli affittacamere non hanno questo obbligo.

Se non sai quale sia l’opzione migliore per te, consulta sempre le norme regionali in materia. La tua struttura potrebbe non avere i prerequisiti necessari per una delle due opzioni.

Per saperne di più, dai un’occhiata alla nostra guida “Come aprire un Bed&Breakfast in Italia“.

Altri aspetti fondamentali del tuo affittacamere

Una volta chiariti i passi da compiere per aprire il tuo affittacamere, le relative tasse e requisiti legali, dovrai pianificare la tua offerta.

Camere per gli ospiti

Il numero esatto di camere e di letti consentiti in un affittacamere varia da una regione all’altra. Tuttavia, esiste un accordo comune sui requisiti minimi che ogni gestore di affitti brevi deve fornire ai propri ospiti.

Le stanze della tua struttura ricettiva devono essere ammobiliate. Devono disporre di:

• Un letto per ogni ospite, con cuscini e lenzuola pulite.
• Un comodino per letti singoli, due per letti matrimoniali.
• Un armadio.
• Una scrivania o tavolo con sedia.
• Un cestino dei rifiuti.
• Delle prese di corrente.

Chiaramente, se vuoi offrire ai tuoi ospiti un’esperienza piacevole e distinguerti dalla concorrenza, dovresti cercare di aggiungere un po’ di stile e decorazione alle tue stanze. Qualche quadro, delle piante e alcuni soprammobili possono fare la differenza e aumentare il tuo tasso di occupazione.

Per approfondire l’argomento, dai un’occhiata alla nostra guida “Gli elementi indispensabili per attrezzare e arredare la tua struttura ricettiva“.

Pulizia delle stanze

Di norma, tutti i gestori di strutture ricettive devono pulire la stanza tra un ospite e l’altro. Inoltre, è importante pulire a fondo almeno una volta all’anno, facendo le cosiddette pulizie di primavera.

Tuttavia, non ci sono direttive chiare sulla frequenza con cui devi pulire la stanza del tuo affittacamere quando i tuoi ospiti soggiornano per un periodo più lungo. Quanto spesso dovresti pulire la stanza e cambiare la biancheria durante un soggiorno di, ad esempio, 20 giorni?

Negli hotel, gli ospiti possono decidere di far pulire la camera quotidianamente. Altre strutture ricettive, come le case vacanza, lasciano che sia l’ospite a pulire durante il soggiorno o offrono un servizio di pulizia come costo aggiuntivo.

Sta a te decidere cosa sia più adatto alla tua attività. Con l’aumento della consapevolezza ambientale e lo sviluppo del turismo sostenibile, gli ospiti non si aspettano più di avere a disposizione asciugamani freschi e puliti ogni giorno. D’altra parte, la pulizia è un argomento comprensibilmente molto sensibile. Una camera sporca porterà molto probabilmente a una recensione negativa. Il che è dannoso per la tua reputazione e potrebbe far sì che il tuo affittacamere ottenga un posizionamento peggiore sui siti di prenotazione.

Bagni per gli ospiti

Diverse regioni potrebbero avere leggi specifiche sull’argomento ma, in generale, non è richiesto di avere un bagno per ogni camera da letto del tuo affittacamere. Di solito, un bagno per gli ospiti ogni 3 camere è il requisito minimo.

Il tuo bagno dovrebbe avere tutti gli elementi essenziali:

• WC
• lavandino
• doccia o vasca da bagno
• specchio

Se hai a disposizione uno spazio ampio, potresti costruire una toilette accessibile per poter ospitare anche ospiti con disabilità.

Acqua calda e fredda, elettricità e riscaldamento sono requisiti obbligatori.

Servizi complementari

Nella maggior parte delle Regioni, gli affittacamere sia imprenditoriali che occasionali possono offrire servizi complementari ai loro ospiti. Tuttavia, controlla la normativa specifica della tua zona. In Umbria, ad esempio, se hai un affittacamere occasionale non puoi offrire altri servizi oltre all’alloggio.

Ma quali servizi complementari può offrire un affittacamere?

Nella maggior parte dei casi, gli affittacamere possono somministrare cibo e bevande ai loro ospiti. Come abbiamo visto in precedenza, in alcune Regioni possono assumere nomi diversi come room&breakfast, locanda o pensione. Nota bene: per poter offrire cibo fresco e non confezionato ai tuoi ospiti, dovrai ottenendo l’attestato HACCP tramite l’ASL e altri enti accreditati.

Inoltre, se desideri aumentare i tuoi profitti con delle opzioni di upselling e cross-selling, le possibilità sono illimitate. Potresti offrire ai tuoi ospiti la possibilità di noleggiare una bicicletta, prenotare un biglietto per un museo o altri eventi nella zona, richiedere un servizio di babysitter, ecc.

Quanto costa aprire un affittacamere?

Se hai già un immobile a disposizione e hai intenzione di aprire un affittacamere occasionale, i costi potrebbero essere limitati. Devi comunque considerare delle potenziali spese di ristrutturazione e i costi per i mobili e le attrezzature necessarie.

Inoltre, presentare la SCIA ha un costo che varia da 250€ a 1000€. Questo dipende sia dalle tasse locali che dai diritti di segreteria del Comune. Inoltre, potresti volerti rivolgere a un professionista per creare il business plan della tua attività e compilare i documenti necessari.

Ci sono altri costi da tenere in considerazione, soprattutto se vuoi aprire un affittacamere imprenditoriale:

• Iscrizione alla Camera di Commercio – attorno ai 100€.
• Iscrizione all’INAIL – 24€.
• Assicurazione di Responsabilità Civile, obbligatoria in alcune Regioni.
• Costi di gestione: luce, gas, acqua, ecc.
• Costi del sito web del tuo affittacamere.
• Costi dei siti di prenotazione per pubblicizzare i tuoi annunci.
• Costo di un channel manager per la gestione della tua attività.

In ogni caso, consulta il tuo commercialista di fiducia perché potrebbero esserci dei finanziamenti a fondo perduto e agevolazioni fiscali di cui puoi approfittare per aprire il tuo affittacamere.

Quanto si guadagna con un affittacamere?

L’industria degli affitti brevi, alternativa a quella degli hotel tradizionali, è in crescita. Sempre più persone guardano ad affittacamere, B&B e case vacanze come un’opzione più economica e sostenibile ed apprezzano il contatto con i locali.

Per queste ragioni aprire un affittacamere potrebbe essere un ottimo modo per aumentare le tue entrate. Ma come puoi assicurarti di riuscire a guadagnare abbastanza non solo da coprire le spese di apertura ma anche da ottenere un profitto nel lungo termine?

Un buon punto di partenza è studiare la concorrenza nella tua zona. Ci sono altri affitti brevi? Quali sono i loro prezzi? Che tipo di turisti attirano? Cosa hai da offrire per distinguerti dalle altre strutture ricettive presenti sul territorio?

Moltiplicando il prezzo medio per notte degli affittacamere della tua zona per il numero di notti in cui vuoi o puoi rimanere aperto in un anno, riuscirai ad avere un’idea approssimativa di quanto potrai guadagnare. In ogni caso, è sempre consigliabile consultare il proprio commercialista.

Per maggiori informazioni, dai un’occhiata alla nostra guida su come calcolare il prezzo della tua struttura ricettiva.

Come gestire un affittacamere di successo

Ora sai cosa devi fare per aprire un affittacamere in Italia. È tempo di aprire i battenti. Ma come si fa a ricevere le prime prenotazioni?

Al giorno d’oggi una presenza online è essenziale per il successo di una qualsiasi struttura ricettiva. Per questa ragione, una volta aperto il tuo affittacamere, il passo successivo è quello d’inizare a pubblicizzare la tua offerta sui portali di prenotazione come Airbnb e Booking.com. Crea annunci con titoli accattivanti e descrizioni dettagliate. Aggiungi foto professionali delle tue stanze e dell’area circostante ed elenca tutti i servizi offerti. Riceverai presto le prime prenotazioni.

Tuttavia, dovrai imparare a gestire il tuo affittacamere in modo efficiente per avere successo e ottenere un profitto. Un channel manager potrebbe essere lo strumento che fa per te.

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• Sincronizzare i calendari dei tuoi annunci e del tuo sito web di prenotazione diretta automaticamente e in tempo reale. Non dovrai più aggiornare manualmente tutti i calendari ed eviterai il rischio di overbooking.
• Automatizzare la comunicazione con gli ospiti, creando template per l’e-mail di conferma della prenotazione, quella con le informazioni di check-in e check-out, quella per la richiesta di un feedback al termine del soggiorno, ecc.
• Costruire un sito web di prenotazione diretta per creare il brand del tuo affittacamere ed evitare le commissioni dei portali di prenotazione.
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