Assicurazione casa vacanze: guida completa per i proprietari

L’affitto breve è senza dubbio un business che può essere molto redditizio per i proprietari e i gestori di case vacanze. Tuttavia, la locazione turistica non è un’attività esente da rischi e stipulare un’assicurazione casa vacanze potrebbe essere fondamentale per gestire i tuoi alloggi in tutta tranquillità. Se sei sul punto di convertire il tuo immobile in una casa vacanze, è meglio che tu prenda le giuste precauzioni, di modo da essere preparato ad affrontare eventuali complicazioni future.

Attualmente in Italia non esiste un’assicurazione univoca pensata specificamente per gli host di affitti brevi. Per prepararti ad ogni evenienza, dovrai valutare una serie di coperture assicurative che, combinate, proteggeranno te come proprietario, i tuoi ospiti e terzi da potenziali incidenti presso il tuo alloggio turistico. In questa guida alle assicurazioni per case vacanze abbiamo preparato una panoramica delle diverse opzioni disponibili, per aiutarti a scegliere la soluzione più adatta alla tua attività.

Perché potresti aver bisogno di un’assicurazione per la tua casa vacanze?

Nella maggior parte dei casi, gli ospiti che prenotano una casa vacanza vogliono trascorrere un soggiorno piacevole e senza intoppi o preoccupazioni. Sarà loro interesse evitare qualsiasi danno alla casa, a loro stessi e a chi li circonda.

Tuttavia, gli incidenti possono accadere, volontariamente o meno. Per esempio, uno dei tuoi ospiti potrebbe cadere e ferirsi all’interno del tuo alloggio turistico o il suo animale domestico potrebbe rovinare i tuoi mobili. Per capire di che tipo di assicurazione potresti aver bisogno, passiamo in rassegna tutti i possibili danni che possono verificarsi presso il tuo alloggio turistico.

Danni materiali diretti

Iniziamo con le situazioni più ovvie. I cosiddetti “danni diretti” coprono tutti i danneggiamenti che vengono causati a qualcosa dal contatto fisico immediato. Per danneggiamento si intende sia la totale distruzione dell’oggetto che il suo deterioramento o perdita. Ad esempio, se i tuoi ospiti rovinano accidentalmente il muro del tuo alloggio turistico o rompono un mobile, questi sono considerati danni materiali diretti. Possono essere classificati in quattro categorie:

• Danni all’immobile
• Danni al contenuto dell’immobile
• Danni alle proprietà dei vicini
• Furti

Danni da responsabilità civile

Per “danni da responsabilità civile” si intendono tutti quei danneggiamenti procurati a terzi o proprietà di terzi a causa di una condotta colpevole non dolosa. Questa categoria copre un’ampia gamma di situazioni nocive dovute alle tue azioni o alla tua attività di affitti brevi. Ecco alcuni esempi:

• Danni fisici e pecuniari ai tuoi ospiti
• Danni alle strutture comuni
• Danni a terzi o cose di terzi (vicini, persone di passaggio, collaboratori domestici)
• Perdita di guadagni causata da danni fisici o materiali

Mentre i danni diretti sono quelli che più preoccupano i proprietari di case vacanze, spesso i risarcimenti danni nei casi di responsabilità civile causano le perdite finanziarie più gravi.

Assicurazioni da considerare per la tua casa vacanze

Ora, anche se la maggior parte delle situazioni sopra elencate potrebbe non verificarsi mai, ogni proprietario di casa vacanza dovrebbe considerare la strategia assicurativa migliore per la propria proprietà turistica. Chiaramente, non avere alcuna polizza assicurativa è l’opzione più economica, ma trasformerebbe presto la tua esperienza di affitto breve in un incubo se dovesse succedere qualcosa. Coprire ogni possibile danno invece finirebbe per essere molto costoso. L’idea migliore sarebbe quella di discutere con un esperto e decidere quali situazioni sono più probabili e dovrebbero quindi essere incluse in un’assicurazione specifica.

Diamo un’occhiata alle principali polizze che puoi stipulare per la tua casa vacanze.

Assicurazione Responsabilità Civile (RC)

L’assicurazione Responsabilità Civile (conosciuta anche come polizza RC), è sicuramente la prima copertura assicurativa da considerare in quanto proprietari di una casa vacanze. La tua attività di affitti brevi infatti, anche quando saltuaria, potrebbe causare situazioni dannose di cui sarai inevitabilmente responsabile.

Stipulando una polizza RC, proteggi il tuo patrimonio da potenziali risarcimenti dovuti a danni causati da un tuo comportamento negligente o impudente, i tuoi ospiti o relativi al tuo alloggio turistico. Ad esempio, una sdraio che dovevi riparare potrebbe rompersi e ferire uno dei tuoi inquilini o i tuoi ospiti potrebbero dimenticare il rubinetto dell’acqua aperto presso la tua casa vacanze e danneggiare l’appartamento dei vicini. Solitamente, l’impresa di assicurazione ti consegna la somma che devi pagare per il danno di cui sei, direttamente o indirettamente, responsabile.

Garanzie aggiuntive rilevanti per la tua polizza RC

L’assicurazione Responsabilità Civile deve essere adattata alla tua attività di affitti brevi, in quando una comune polizza RC coprirebbe solo le persone che vivono stabilmente nell’immobile e non gli ospiti. Quando stipuli quest’assicurazione, devi includere specifiche garanzie nelle condizioni di polizza:

• Danni causati dalla proprietà: la tua polizza RC dovrebbe coprire i sinistri che dipendono dalla tua casa vacanze, come per esempio una scossa causata da una presa elettrica malfunzionante o un vaso che, cadendo dal balcone, ferisce un passante.
• Danni causati a cose di terzi: in questo caso, la tua assicurazione copre anche i danni pecuniari a proprietà e beni personali dovuti alla tua casa vacanze, come un piccolo incendio causato dal tuo tostapane difettoso che rovina gli abiti degli ospiti. Nota bene che la polizza deve riportare chiaramente che gli ospiti, o locatori, sono considerati terzi.
• Danni da mancato guadagno: se l’allagamento causato involontariamente dai tuoi ospiti dovesse danneggiare il negozio sotto casa, costringendolo a chiudere per alcuni giorni per riparazioni, come proprietario di case vacanze sarai responsabile di risarcire i danni del cosiddetto “lucro cessante“. Per cui, meglio includere anche questa garanzia nella tua polizza Responsabilità Civile.
• Danni ai collaboratori domestici: se, per la tua attività di affitti brevi, collabori frequentemente con un’impresa delle pulizie, manutenzione o giardinaggio, dovresti specificare nella tua polizza che le garanzie valgono anche per i danni subiti dal personale.
• Danni dalla RC degli ospiti: in teoria, non essendo direttamente responsabile delle azioni colpevoli dei tuoi ospiti, non dovresti essere obbligato a rimborsarne i danni. Trattandosi però d’incidenti collegati alla tua attività di affitti brevi, dovresti dimostrare di essere estraneo ai fatti, il che ti costerebbe tempo e denaro. Includere questa garanzia può evitare tutto ciò.

Esistono infine una serie di scenari specifici della tua casa vacanze che potresti voler considerare, nel momento in cui stipuli un’assicurazione Responsabilità Civile (per esempio se stai facendo dei lavori di ristrutturazione). Starà a te scegliere quali garanzie aggiuntive meglio si adattano alla tua attività di affitti brevi e al tuo budget.

Contratto e assicurazione di Tutela Legale

Dunque, l’assicurazione RC di cui sopra copre la maggior parte dei danni che la tua casa vacanza potrebbe causare ai tuoi ospiti o a terzi. Ma cosa succede se i tuoi ospiti causano danni materiali diretti alla tua proprietà, al suo contenuto o alle proprietà comuni?

Purtroppo, in Italia non esiste una polizza che copra danni e furti imputabili agli inquilini di un affitto breve, a cui l’immobile è concesso in usufrutto. L’unico modo per farti rimborsare quando un ospite rompe la tua TV, ad esempio, è chiedere i soldi direttamente. Il che non è una cosa semplice da fare, in quanto l’ospite potrebbe rifiutarsi di pagare e dovresti ricorrere al tribunale, con un costo non indifferente in termini di tempo e denaro.

Quali strumenti hai a tua disposizione in quando proprietario di una o più casa vacanza per evitare queste situazioni spiacevoli?

• Il contratto con gli ospiti è uno degli strumenti che puoi utilizzare per salvaguardare la tua proprietà turistica. Assicurati di specificare le condizioni di affitto e di elencare gli oggetti di cui i tuoi ospiti saranno legalmente responsabili. Sottoscrivendo questo contatto, i tuoi coinquilini accettano la responsabilità oggettiva. Tuttavia, poiché non si tratta di un’assicurazione, il rimborso danni potrebbe richiedere del tempo.
• In aggiunta o in sostituzione del contratto, puoi decidere di stipulare una polizza di Tutela Legale, la quale ti permette di coprire potenziali spese legali nel caso in cui ti trovi nella situazione di dover chiedere un rimborso ai tuoi ospiti. Se l’inquilino si rifiuta di pagare il danno di cui lo reputi responsabile, quest’assicurazione ti permette di ricorrere ad un avvocato e andare in tribunale senza dover ricorrere alle tue finanze. Una polizza di Tutela Legale a è utile anche in caso di furto da parte degli ospiti, il quale risulterebbe come appropriazione indebita.

Assicurazioni provviste dai portali di prenotazione

Le principali piattaforme di prenotazione, come Booking.com, Airbnb e Vrbo, forniscono agli host e ai proprietari di case vacanze un’assicurazione valida per gli ospiti che hanno prenotato attraverso il loro portale. Questo significa che, in linea di massima, offrono un rimborso nel caso in cui il danno arrecato sia direttamente imputabile all’ospite. Vediamo queste assicurazioni nel dettaglio.

• Booking.com – Booking offre ai gestori di case vacanze un’assicurazione per la Responsabilità Civile dei Partner con una copertura dalle richieste di risarcimento di terze parti (ospiti, vicini e passanti) fino a € 1.000.000 per ogni prenotazione. La copertura è gratis e si attiva automaticamente quando crei un annuncio su Booking.com. Per maggiori informazioni, clicca qui.
• Airbnb – Nel 2021 Airbnb ha ampliato la sua offerta preesistente, introducendo un nuovo programma completo di protezione assicurativa chiamato AirCover. Airbnb offre una protezione fino a 3.000.000 USD, coprendo anche i danni causati da animali domestici, danni la lucro cessante e danneggiamenti alle opere d’arte, gli oggetti di valore, barche e auto. Anche in questo caso, la protezione è gratuita e si applica automaticamente a tutti gli host e gli ospiti che prenotano tramite questa piattaforma.
• Vrbo – Vrbo offre un’assicurazione RC per proprietari di case vacanze e professionisti immobiliari per tutti i soggiorni prenotati online sulla piattaforma. La polizza può essere utilizzata sia da sola che in combinazione con la tua assicurazione RC privata ed ha un massimale di 1.000.000 USD. Se vuoi saperne di più, dai un’occhiata a quest’articolo.

In generale, questo tipo di assicurazioni sono utili per risarcire i danni agli ospiti o causati dagli ospiti a proprietà di terzi durante il loro soggiorno (che deve essere stato prenotato sul sito della piattaforma di prenotazione in questione). Tuttavia, come gestore o proprietario di un affitto breve, non avrai diritto all’assistenza nei seguenti casi:

• Danni materiali causati alla tua proprietà
• Danni deliberati degli ospiti
• Danni che avvengono a ospiti che hanno prenotato il tuo alloggio turistico attraverso il tuo sito web di prenotazioni dirette
• Danni che avvengono durante la prenotazione ma che non sono riconducibili ad azioni dei tuoi inquilini

In breve, le assicurazioni fornite dai diversi portali possono essere utili, ma non coprono una serie di situazioni. Per evitare situazioni spiacevoli, ti conviene integrare le coperture assicurative dei vari portali con una tua polizza casa vacanze personalizzata.

Assicurazione casa vacanze multirischio

Fino ad ora, abbiamo considerato danni specificamente collegati alla tua attività di affitti brevi. Tuttavia, è bene ricordare che la tua casa vacanza è pur sempre un immobile e, come tale, potrebbe necessitare di alcune assicurazioni aggiuntive. Ad esempio, potresti voler assicurare la tua casa vacanze contro danni causati da allagamenti, incendi e altri eventi atmosferici o furti da parte di ladri.

Potresti quindi prendere in considerazione la stipulazione di un’assicurazione multirischio, che combina la tua polizza RC personalizzata con altre assicurazioni danni (polizza scoppio-incendio, eventi atmosferici, furto, tutela legale, eccetera).

L’assicurazione per gli affitti brevi è obbligatoria?

Ora che hai tutte le informazioni necessarie, potresti chiederti: devo per forza stipulare un’assicurazione per la mia casa vacanza? La risposta è no.

Al momento, la legislazione italiana prevede che l’assicurazione per affitti brevi (nello specifico quella relativa alla Responsabilità Civile) sia obbligatoria solo per chi svolge l’attività in modo imprenditoriale. Per cui, se come proprietario di una casa vacanze affitti il tuo alloggio saltuariamente, non sei obbligato per legge a stipulare un’assicurazione.

Questo è vero in linea di massima ma, a seconda delle regioni e dei comuni, le normative possono essere diverse. Ad esempio, se la tua proprietà si trova in Lombardia, esiste una legge specifica che stabilisce che tutti i titolari di strutture ricettive sono tenuti a stipulare una polizza assicurativa per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti. Per cui, in questa regione, dovrai per legge avere una polizza RC per la tua attività. Il nostro consiglio è d’informarsi presso l’ufficio SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) del comune in cui si vuole locare casa.

Conclusione: assicurazione casa vacanze per affittare in tutta tranquillità

In ogni caso, stipulare un’assicurazione ti permette di affittare la tua proprietà in tutta tranquillità, preparandoti ad affrontare potenziali incidenti che, altrimenti, potrebbero penalizzare la tua attività al punto da costringerti a chiudere. Assicurati di confrontare i prezzi e le diverse opzioni assicurative prima di scegliere quella che meglio si adatta alla tua attività di affitti brevi. Come dice il proverbio, meglio prevenire che curare.

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