Quanto si guadagna con una casa vacanze?

Ti stai chiedendo se il mercato delle case vacanze fa al caso tuo? Il settore turistico, e in particolare quello degli affitti brevi, offre ottime opportunità di guadagno. Che si tratti di un appartamento ereditato, una villa ristrutturata o una struttura ricettiva professionale, le possibilità di aumentare le entrate sono molteplici. Ma quanto si guadagna veramente con una casa vacanze? E quali costi nascosti non dovrebbero essere sottovalutati?

In questo articolo, esamineremo tutti gli aspetti cruciali che influenzano il reddito di una strutture ricettiva extra-alberghiera, dalle tariffe di affitto alle spese operative, fino alle strategie per massimizzare i guadagni. In questo modo avrai tutte le informazioni necessarie per fare una scelta consapevole e pianificare al meglio il tuo investimento.

Quanto si può guadagnare con una casa vacanze in Italia?

Il guadagno relativo alla gestione di una proprietà vacanziera in Italia può variare notevolmente. Prima di fare la tua scelta dovrai considerare diversi fattori, come la posizione dell'immobile, la tipologia di struttura ricettiva (casa vacanze, affittacamere, bed&breakfast, guest house) e la stagionalità.

In generale, il mercato italiano delle locazioni turistiche è molto dinamico e offre numerose opportunità, sia in città che in zone meno conosciute.

Guadagni medi: città, mare, montagna

Il guadagno medio mensile di una casa vacanze dipende in gran parte dalla zona in cui si trova. Ecco una panoramica delle principali destinazioni:

• Città d'arte e metropoli: Le grandi città come Roma, Milano, Firenze e Venezia tendono ad avere una domanda costante. Le tariffe possono variare dai 70€ ai 200€ a notte, a seconda della zona e dei servizi offerti. Un appartamento in centro può generare dai 1.500€ ai 3.000€ al mese, con picchi nei weekend lunghi.
• Località balneari: I proprietari di case vacanze al mare, soprattutto in località rinomate come la Costiera Amalfitana, la Sardegna o la Sicilia, possono arrivare a guadagnare dai 100€ ai 400€ a notte durante l'alta stagione estiva. Un immobile in queste zone può generare tra i 2.000€ e i 5.000€ al mese durante i mesi più caldi (giugno-settembre), con un picco durante le vacanze di ferragosto.
• Località montane: Le destinazioni di montagna, come le Dolomiti o le Alpi, offrono un'alta redditività nei periodi invernali, con tariffe che variano tra i 90€ e i 300€ a notte, a seconda della vicinanza alle piste e dei servizi offerti. Durante la stagione sciistica, un immobile può guadagnare dai 1.500€ ai 3.500€ al mese. Ultimamente, a causa dell'aumento delle temperature, queste località stanno registrando profitti positivi anche durante i mesi estivi, quando sempre più turisti cercando località dove stare al fresco.

Quali fattori possono influenzano il reddito dei tuoi affitti brevi?

Diversi fattori contribuiscono a determinare i guadagni di una strutture ricettiva. Ecco i più rilevanti:

1. Posizione: chiaramente, la posizione dell'alloggio è il fattore numero uno. In generale, le case vacanze in zone turistiche popolari (come Roma, Firenze, la Costiera Amalfitana, le Cinque Terre o le isole italiane) hanno una domanda più alta rispetto a zone meno frequentate. Anche l'accessibilità, la vicinanza ai trasporti pubblici, ai punti di interesse turistico e alle infrastrutture giocano un ruolo fondamentale.
2. Stagionalità: le stagioni influenzano notevolmente le entrate degli affitti brevi. Le località balneari e quelle montane sono particolarmente redditizie in alta stagione, ma possono avere un tasso di occupazione basso nei mesi di bassa stagione. Le città d'arte, invece, tendono ad avere una domanda costante tutto l'anno, anche se con fluttuazioni nei periodi festivi e durante eventi speciali (giochi sportivi, fiere, concerti, eventi culinari, ecc).
3. Tipologia di struttura: anche il tipo di immobile che hai acquistato o ereditato fa la differenza. Si tratta di un piccolo appartamento, perfetto per una coppia, o di una casetta con giardino e piscina, ideale per famiglie con bambini o viaggiatori con animali domestici? O magari un immobile più spazioso con diverse stanze, che potresti trasformare in un affittacamere o in un bed&breakfast?
4. Tariffe e prezzo medio per notte: il prezzo che chiedi ai tuoi ospiti dipende dal tipo di alloggio, dalla qualità dei servizi offerti, dalle tariffe della concorrenza nella zona e dalla tua capacità di gestire le prenotazioni. È importante monitorare costantemente i prezzi delle strutture simili nella tua area per restare competitivi - per esempio usando uno strumento di pricing dinamico.
5. Servizi e attrezzature: per aumentare il valore della tua proprietà e poter chiedere un prezzo più alto per notte, puoi investire in attrezzature e servizi speciali: vasca idromassaggio, sauna, palestra attrezzata, TV con servizi di streaming, smart home, ecc.

Esempi concreti di guadagno mensile e annuale per case vacanze

Per avere un'idea più precisa di quanto si guadagna con una casa vacanze, vediamo alcuni esempi concreti:

• Appartamento in città (ad esempio, a Roma): se affitti un bilocale nel centro di Roma a 120€ a notte e lo affitti per 20 notti al mese, il guadagno mensile sarà di circa 2.400€. Su base annuale, considerando una buona occupazione (80%), il guadagno annuo potrebbe superare i 28.000€.
• Villa al mare (ad esempio, in Sardegna): se affitti una villa sul mare a 300€ a notte e la affitti per 25 notti nei mesi di alta stagione (giugno-settembre), il guadagno stagionale può arrivare a 7.500€. Durante la bassa stagione, il guadagno mensile potrebbe ridursi a circa 1.500€-2.000€, ma comunque il totale annuale potrebbe superare i 30.000€, a seconda dell’occupazione.
• Chalet in montagna (ad esempio, nelle Dolomiti): un piccolo chalet con affitto a 150€ a notte per 15 notti durante la stagione invernale (dicembre-marzo) può guadagnare circa 2.250€ al mese. Con una gestione efficiente e l'offerta di esperienze su misura per gli ospiti, il guadagno annuale potrebbe raggiungere i 25.000€-30.000€, a seconda della durata e della frequenza delle prenotazioni.

Aprire una casa vacanze: spese fisse e variabili da considerare

Avviare una casa vacanze comporta diversi costi, che possono essere suddivisi in spese di apertura e costi operativi periodici.

Ecco una panoramica delle spese variabili e dei costi fissi che ti troverai a dover affrontare, per aiutarti a pianificare correttamente il tuo investimento.

Spese di apertura: acquisto e/o ristrutturazione, certificato di agibilità, SCIA

Ecco alcune spese iniziali che difficilmente potrai evitare:

• Spese di acquisto, ristrutturazione e arredamento dell'immobile: sia che tu acquisti un immobile o erediti una seconda casa, dovrai investire del denaro per trasformarla in una casa vacanze pronta ad accogliere ospiti da tutto il mondo. Quando pianifichi la tua nuova attività, considera questi costi. Le spese di ristrutturazione dipendono dalle condizioni dell'immobile e dalle normative locali. Possono variare significativamente, da qualche migliaio di euro per piccoli interventi fino a decine di migliaia per ristrutturazioni più complesse. Cambiare gli infissi, tinteggiare, sistemare l'impianto idraulico, comprare nuovi letti, lenzuola e asciugamani, utensili da cucina e molto altro ancora: si tratta di in investimento immobiliare notevole ma necessario.
• Certificato di Agibilità: per poter affittare legalmente la tua casa vacanze, è necessario che l'immobile sia conforme alle normative di sicurezza e igiene locali. Il certificato di agibilità attesta che la tua struttura ricettiva rispetta gli standard minimi richiesti. Per ottenere questo documento, dovrai richiedere un'apposita verifica da parte di un tecnico abilitato. Il costo di questa verifica varia a seconda della complessità della proprietà, ma solitamente si aggira intorno ai 200-500€, a meno che non ci siano lavori aggiuntivi da fare per conformare la struttura.
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): per avviare un'attività di locazione turistica, dovrai presentare la SCIA al tuo Comune di competenza. Questo procedimento comporta un costo che varia da Comune a Comune, ma in genere si aggira intorno ai 100-200€. La SCIA deve essere rinnovata ogni anno per far sapere alle autorità che la proprietà è destinata ad affitti brevi
• Altri certificati: potrebbero essere necessari altri certificati, come l'attestato di prestazione energetica (APE), che ha un costo che varia tra i 100€ e i 300€, a seconda della tipologia dell'immobile.
• Altri adempimenti burocratici: oltre alla SCIA, potrebbero esserci altre autorizzazioni specifiche per la tua zona. Ad esempio, in alcune località turistiche, è necessario ottenere permessi per l’uso turistico della proprietà o per la gestione di spazi comuni se stai pensando di trasformare la tua casa vacanze in una struttura ricettiva come un B&B.

Tasse e imposte sugli affitti brevi

A quali tasse si è soggetti quando si gestisce una casa vacanze? In Italia, gli affitti brevi sono regolamentati dalla normativa fiscale, che prevede diverse forme di tassazione in base al tipo di contratto e alla durata dell'affitto.

Ecco le principali imposte da considerare:

• Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF): i guadagni derivanti dagli affitti brevi vengono tassati come reddito personale. In base alla somma guadagnata, sarà necessario dichiarare l'importo attraverso la dichiarazione dei redditi.
• Cedolare secca: è una forma di tassazione semplificata che prevede una tassazione del 21% sugli affitti brevi. È possibile optare per questa soluzione se si soddisfano i requisiti, ed è vantaggiosa rispetto all'IRPEF in termini di semplicità burocratica.
• Imposta di soggiorno: molte città e località turistiche italiane applicano una tassa di soggiorno sui turisti che pernottano nella tua casa vacanze. Il proprietario è responsabile di riscuotere tale tassa e versarla al Comune di riferimento.

Costi operativi: pulizia, biancheria, utenze, manutenzione

I costi operativi sono spese ricorrenti che possono incidere notevolmente sui guadagni di una casa vacanze. Ecco alcune delle principali spese:

• Pulizia: uno dei costi più significativi è quello relativo alla pulizia tra un soggiorno e l'altro. Se non la gestisci autonomamente, dovrai assumere un'agenzia di pulizie o un professionista del settore. I costi variano a seconda della dimensione dell'immobile e della frequenza delle pulizie, ma mediamente si aggirano tra i 30€ e i 100€ per ogni intervento.
• Biancheria: fornire biancheria pulita e di qualità per gli ospiti è fondamentale per garantire una buona esperienza di soggiorno. I costi per il cambio biancheria tra una prenotazione e l'altra includono lenzuola, asciugamani, coperte e copricuscini. Ogni cambio biancheria può costare tra i 10€ e i 30€ a seconda della dimensione della casa e della qualità dei materiali.
• Utenze: le spese per luce, gas, acqua e internet sono inevitabili. Le utenze dipendono dalle dimensioni dell'immobile e dalla frequenza e durata delle prenotazioni. È importante considerare che durante l'alta stagione, quando l’occupazione è maggiore, i consumi sono in genere più alti. In linea di massima, le utenze possono costare tra i 200€ e i 500€ al mese, ma è sempre consigliato monitorare i consumi per evitare sorprese.
• Manutenzione: anche la manutenzione ordinaria e straordinaria ti porterà ad avere costi variabili più o meno ricorrenti. Che si tratti di piccole riparazioni, sostituzione di impianti elettrici o rinnovamento degli arredi, è fondamentale prevedere un budget annuale per la manutenzione della tua casa vacanze.
• Commercialista e gestione fiscale: molti host scelgono di affidarsi a un commercialista, in particolare se gestiscono l’attività in modo professionale con Partita IVA. Il costo varia in base alla complessità della struttura e al numero di immobili, ma in genere può andare da poche centinaia fino a oltre 1.000€ l’anno. Un investimento che riduce il rischio di errori e ti assicura la conformità alle normative vigenti.

Commissioni delle OTA (Airbnb, Booking…)

Le commissioni dei siti di prenotazione o OTA (Online Travel Agencies) sono una spesa cruciale per il successo della tua struttura ricettiva. Piattaforme come Airbnb, Booking.com o Vrbo permettono agli host di tutti il mondo di pubblicizzare le loro proprietà, aumentando visibilità online e prenotazioni. Le commissioni variano a seconda della piattaforma e delle politiche adottate, ma generalmente vanno dal 10% al 20% sul prezzo di affitto per notte. Ecco cosa devi sapere:

• Commissioni di Airbnb e Booking.com: su Airbnb, la commissione di servizio per i proprietari di case vacanze è circa del 3%, mentre Booking.com addebita una commissione che può variare tra il 15% e il 20%. È importante includere queste commissioni nel calcolo del prezzo di affitto, per non ridurre troppo i guadagni.
• Altre piattaforme: oltre alle più popolari, ci sono altre piattaforme di affitti brevi che applicano commissioni diverse, come Casavacanza.it o Tripadvisor. È fondamentale scegliere la giusta combinazione di canali per massimizzare la visibilità e ridurre i costi complessivi.

Software di gestione: un costo che fa risparmiare

Forse ti starai chiedendo se vale la pena investire in un software per la gestione degli affitti brevi o se è una spesa che si può evitare.

Pur trattandosi di un costo operativo (mensile, annuale o biennale), una soluzione di gestione completa ti permetterà di risparmiare a lungo termine, riducendo gli errori manuali e migliorando la redditività dei tuoi alloggi. Questi strumenti ti aiutano a gestire le prenotazioni, sincronizzare prezzi e calendari, automatizzare la comunicazione con gli ospiti e analizzare le performance della tua struttura.

Tra i principali vantaggi di un software gestionale ci sono:

• Sincronizzazione dei calendari sulle diverse piattaforme di prenotazione grazie alla funzione di channel manager.
• Automatizzazione delle operazioni quotidiane, dalla gestione delle prenotazioni, all'invio di messaggi automatici agli ospiti.
• Ottimizzazione dei prezzi grazie a funzionalità di pricing dinamico, che modificano le tariffe in base alla domanda e alle stagioni, massimizzando così i guadagni.
• Gestione centralizzata delle prenotazioni, dei pagamenti, della comunicazione con gli ospiti e dei costi, semplificando la gestione della tua attività.

Sebbene un software gestionale possa costare dai 20€ ai 50€ al mese, la maggiore efficienza ti permette di avere un ritorno sull'investimento elevato.

Come massimizzare il profitto della tua casa vacanze

Visto che le spese relative all'apertura e alla gestione di un affitto breve sono tante, è importante che tu metta in pratica delle strategie per massimizzare i guadagni.

1. Ottimizza la descrizione e le foto del tuo annuncio

Il primo passo per attrarre più ospiti è avere un annuncio con una descrizione avvincente e foto professionali. Usa titoli chiari e testi dettagliati, che evidenzino i punti di forza della tua struttura: posizione, comfort, servizi inclusi, vista panoramica, vicinanza a punti d’interesse, ecc. Investi inoltre in immagini di qualità, assumendo un professionista se necessario. Ti permetteranno di distinguerti dalla concorrenza, soprattutto sui portali come Airbnb e Booking.

2. Ottimizza l'occupazione media con i prezzi dinamici

Il prezzo giusto fa la differenza tra una prenotazione persa e una struttura al completo, soprattutto nei periodi di bassa stagione. Utilizza strumenti di dynamic pricing per aggiornare automaticamente le tariffe in base alla stagionalità, alla domanda, agli eventi locali e ai prezzi della concorrenza.

3. Offri servizi aggiuntivi pensati per i tuoi gruppi target

Analizza i tuoi target di riferimento. Quali tipologie di ospiti prenotano più spesso la tua casa vacanze? Famiglie con bambini, coppie, nomadi digitali, gruppi di amici, o magari turisti in viaggio con il loro animale domestico? Analizza le loro esigenze e offri servizi extra personalizzati che possano rendere la loro vacanza indimenticabile. Dal noleggio bici, alla colazione inclusa, late check-out, esperienze locali (tour, degustazioni, attività outdoor), servizio navetta, baby kit, pet kit, le opzioni sono infinite.

4. Cura la reputazione online del tuo brand

Le recensioni degli ospiti influenzano la visibilità online dei tuoi annunci e la fiducia nella tua attività. Rispondi sempre ai feedback, anche quelli negativi, con professionalità e gentilezza. Incentiva le recensioni positive offrendo un servizio impeccabile e piccole attenzioni che fanno sentire gli ospiti come a casa.

5. Riduci i costi senza sacrificare la qualità

Per aumentare il fatturato, puoi sia aumentare i prezzi che ridurre i costi superflui. Automatizza le operazioni ripetitive, scegli fornitori affidabili, acquista biancheria resistente, ottimizza i consumi energetici. Una buona gestione può migliorare sensibilmente i tuoi margini di guadagno.

6. Sfrutta i periodi di bassa stagione

Offri promozioni o sconti per soggiorni lunghi nei periodi di minore affluenza. Oppure, promuovi la tua struttura per il lavoro da remoto, i soggiorni digital detox o le fughe romantiche fuori stagione. In questo modo potrai garantire una buona occupazione anche nei mesi meno redditizi.

7. Espandi la tua presenza online

Scegli i punti di contatto giusti. Essere presenti su più OTA (Airbnb, Booking, Casavacanze.it, ecc.) aumenta la visibilità. Inoltre, un sito web per la tua struttura, ti permette di ottenere prenotazioni dirette e fidelizzare i tuoi ospiti. Un software gestionale ti aiuterà a tenere tutto sotto controllo.

8. Automatizza la gestione per ridurre errori e costi

Gestire una casa vacanze richiede tempo, attenzione ai dettagli e una buona organizzazione. Smoobu è un software gestionale per strutture extralberghiere che ti permette di:

• sincronizzare i calendari su tutte le piattaforme di prenotazione collegate, riducendo il rischio di overbooking;
• inviare messaggi automatici agli ospiti (conferma della prenotazione, informazioni di check-in e check-out, ecc.);
• create un sito web di prenotazione diretta;
• offrire un'esperienza personalizzata e proporre servizi extra grazie alla guida digitale per ospiti;
• tracciare le entrate, i tassi di occupazione e le performance dei diversi canali, per avere sempre sotto controllo redditività e flussi di cassa;
• massimizzare le entrate con uno strumento di pricing dinamico integrato o con una delle integrazioni partner.

Automatizzare le operazioni quotidiane ti permette di ridurre al minimo gli errori manuali, risparmiare tempo e migliorare i profitti e l’efficienza complessiva.

Guadagni netti reali: quanto resta in tasca?

Quando si parla di case vacanza, il rischio più comune è concentrarsi solo sui ricavi lordi senza considerare spese e tasse. In realtà, per capire se un investimento è davvero redditizio, è fondamentale calcolare i guadagni netti, ovvero la cifra che ti resta in tasca dopo aver sottratto costi operativi, commissioni e imposte.

Esempio pratico con ricavi, costi e utile netto mensile

Immaginiamo un appartamento bilocale a Firenze affittato su Airbnb e Booking.com:

• Prezzo medio per notte: 120€
• Notti occupate in un mese: 20
• Ricavo lordo mensile: 2.400€

A questo vanno sottratti:

• Pulizie e biancheria: ~300€
• Utenze e internet: ~250€
• Commissioni OTA (Airbnb/Booking): ~200€
• Manutenzione e spese varie: ~150€
• Commercialista e gestione fiscale: ~100€ (media mensile)
• Tasse (cedolare secca 21%): ~500€

Utile netto mensile: circa 900-1.000€

Questo esempio dimostra come, a fronte di un ricavo lordo interessante, i costi incidano fino al 60%.

ROI stimato: investimento iniziale e rientro

Oltre all’utile mensile, è importante calcolare il ROI (Return On Investment), cioè il tempo necessario a recuperare l’investimento iniziale. Per esempio:

• Investimento iniziale: 80.000€ per acquisto e ristrutturazione di un piccolo appartamento (compreso arredamento e pratiche burocratiche).
• Guadagno netto annuo stimato: 12.000€.
• Tempo di rientro: circa 6-7 anni, senza considerare l’eventuale rivalutazione dell’immobile.

Il ROI varia molto a seconda della zona, della tipologia di immobile e della capacità di mantenere un tasso di occupazione elevato.

Casa vacanze come seconda entrata o attività principale?

Una casa vacanze può essere una seconda entrata stabile o trasformarsi in una vera attività imprenditoriale.

• Seconda entrata: se gestisci un solo immobile, i guadagni possono integrare lo stipendio principale, coprire spese familiari o finanziare altri progetti.
• Attività principale: con più immobili o con una struttura di grandi dimensioni (B&B, affittacamere, guest house), la gestione può diventare un lavoro a tempo pieno. In questo caso, è fondamentale adottare un approccio professionale, aprire Partita IVA e utilizzare strumenti di gestione avanzata.

In entrambi i casi, la chiave è avere una visione chiara dei costi, delle tasse e del potenziale di mercato, per capire se l’investimento risponde ai tuoi obiettivi personali e finanziari.

Conclusione: conviene investire in una casa vacanze?

Investire in una casa vacanze può portare ottimi guadagni, ma solo con una gestione attenta e consapevole di costi, tasse e strategie di marketing. La differenza tra un’attività poco redditizia e una fonte di entrate stabile sta tutta nell’organizzazione.

Un software come Smoobu ti aiuta ad automatizzare la gestione quotidiana, ridurre errori e semplificare la comunicazione con gli ospiti, così puoi concentrarti sull’esperienza che offri e sulla crescita del tuo business.

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