Si vous souhaitez vous lancer dans un projet de location saisonnière sain et fructueux, vous aurez besoin de faire quelques calculs et études au préalable pour être sur de votre investissement locatif. Retrouvez dans cet article comment calculer la rentabilité de votre location saisonnière, quelles sont les charge qui se greffent à une activité de location et ce qui pèse dans la balance.
Pourquoi se lancer dans une activité de location saisonnière ?
Vous pouvez avoir différentes raisons de vous lancer un projet de location saisonnière. Par exemple, vous pouvez avoir pour objectif d’acquérir une résidence secondaire pour vos vacances et la louer à des voyageurs lorsque vous n’y séjournez pas. Une autre raison pourrait être un investissement pour le futur. Vous pourriez aussi vous lancer dans cette activité pour lancer votre business ou alors compléter vos revenus. Les raisons de se lancer dans la location courte durée sont nombreuses mais ont toutes, cela dit, un dénominateur commun : la rentabilité.
En effet, personne n’a envie de se lancer dans un projet à perte et qui ne serait pas fructueux. C’est ici que le calcul du taux de rentabilité de location saisonnière intervient.
Comment calculer le taux de rentabilité d’une location saisonnière ?
Pour avoir une idée de votre taux de rentabilité brut pour votre location saisonnière vous aurez besoin :
- du prix d’ achat de votre bien, frais de notaire et d’agence inclus
- vos revenus annuels estimés
Prenons un exemple concret. Si, par exemple, vous achetez un bien pouvant accueillir deux voyageurs à 220.000 euros tous frais compris et que vous comptez louer votre propriété 120 nuitées par exemple dans le cas où votre bien ferait parti des villes où une limitation a été instaurée. Vos nuits sont á 100 euros.
Ainsi vous calculez votre taux de rentabilité ainsi : revenus/prix x 100
Soit dans le cas de notre exemple : (100×120)/220000 x100 = 5,4%
Ce calcul vous permettra de définir votre taux de rentabilité brut. Pour obtenir votre taux de rentabilité net, vous devrez déduire vos frais et charges fixes.
Quelles sont les différentes charges d’une location saisonnière ?
Pour obtenir un taux de rentabilité net, vous devrez déduire différents frais qui courent sur une année.
Travaux de rénovation
Peut-être que votre bien a besoin d’un coup de fraîcheur ou de travaux de réaménagement plus conséquent. Que ce soit un coup de peinture, le changement de literie, un aménagement complet ou voire même une restructuration complète de l’appartement, tout ceci coûte de l’argent et engendre des frais plus ou moins importants. Budgétisez tout cela.
Les frais de gestion
Selon votre cas et votre projet, vous pourriez avoir des frais de gestion. Ces frais de gestion de location saisonnière pourrait correspondre à ceux d’une conciergerie ou encore d’une agence de location saisonnière dans le cas où vous n’assureriez pas vous-même la gestion.
Si vous gérez vous-même votre propriété avez un Channel Manager comme Smoobu par exemple, pensez à compter ces frais dans vos charges.
Le prêt bancaire
Vous n’avez peut-être pas hérité d’un bien ou ne l’avez pas acheté cash avec toutes vos économies. De ce fait, vous avez fait un prêt à la banque. Vos traites mensuelles rentrent dans vos charges.
Les charges d’ entretien
Une entreprise de nettoyage peut être sollicitée pour donner un coup de fraîcheur et assurer l’entretien de votre location saisonnière entre deux réservations.
Les charges de copropriété
Si votre location se trouve dans une copropriété alors vous aurez aussi des charges de copropriété à payer pour son entretien et la bonne tenue des espaces communs. Ponctuellement il se peut aussi que des travaux de ravalement de façade soit à prévoir ou encore de toiture, peinture des espaces partagés etc.
Les charges fixes
Que ce soit vos factures d’électricité, vos factures d’eau ou de chauffage, votre assurance multirisque, il y a de nombreux frais à prendre en compte.
Pensez également que vous devrez payer les taxes foncières sur la propriété, qui sont généralement calculées en fonction de sa valeur.
La fiscalité
Il y a différents scénarios de fiscalité en fonction de votre projet, des revenus que vous engendrez et du statut de votre société (si société vous avez) notamment. N’hésitez pas à vous renseigner sur les sites officiels pour cet aspect plus spécifique.
Le marketing
Si vous faites de la publicité de votre location saisonnière sur google par exemple ou sur les réseaux sociaux via des publications sponsorisées, cela a un coût. Pensez alors à prendre en compte votre budget de communication et marketing, le cas échéant.
Coûts inattendus ponctuels
Un ballon d’eau chaude ou un radiateur qui tombe en panne ? Un changement de literie ? Remettre le compteur électrique aux normes ? Vous pourriez rencontrer de nombreux imprévus. Il est alors bénéfique de prévoir une enveloppe ou un budget pour des coûts inattendus.
Comment viser une meilleure rentabilité en location saisonnière ?
La situation géographique
La situation géographique aura son importance pour votre activité de location saisonnière. En effet, les régions touristiques ont forcément le vent en poupe mais la concurrence peut y être aussi importante. De ce fait, réaliser une étude de marché est fortement recommandé. Un appartement ou une maison en bord de mer dans les stations balnéaires ou bien situé, en général, saura attirer de potentiels voyageurs !
Outre les bassins touristiques, les villes sont souvent plébiscitées pour des séjours entre amis ou un week-end en couple ou bien des séjours de quelques jours dans le cadre de voyage professionnel. La nature attire aussi de plus en plus les voyageurs en quête de randonnées, de faire une digitale detox et de se reconnecter aux choses essentielles.
La concurrence
Vos concurrent vont aussi avoir un rôle dans la rentabilité de votre location saisonnière. En effet, s’ils sont nombreux aux alentours et que l’offre est, par exemple, supérieure à la demande, alors vous pourriez ne pas recevoir le nombre de réservations escompté. De ce fait, vous pourriez ne pas avoir le taux d’occupation attendu et donc les revenus qui y sont associés.
En terme de concurrence, il va être important de l’analyser pour voir comment votre projet se situe par rapport à eux et cela vous aidera aussi à définir le prix par nuitée.
Dans tous les cas, se différencier de la concurrence est un atout sur lequel miser.
Votre projet / votre concept
L’offre proposée aux voyageurs va aussi contribuer à l’intérêt qu’ils porteront à vos annonces sur les plateformes de location avant d’enclencher une potentielle réservation. Miser sur la qualité, la propreté, des services premiums, une jolie décoration d’intérieure et pourquoi pas une location insolite sont des pistes sérieuses à envisager pour renforcer l’attrait de votre offre et, à fortiori, votre rentabilité.
Une expérience client optimale
Offrir à vos voyageurs le meilleur vous permettra indirectement d’augmenter votre rentabilité. En effet, un voyageur satisfait vous donnera une notation excellente sur les plateformes de réservation. Ainsi, en capitalisant sur une expérience voyageur de qualité et avec les commentaires en témoignant, vous inspirerez vos futurs voyageurs à reserver chez vous et pas ailleurs. Votre taux de remplissage (ou taux d’occupation) augmentera et vos revenus aussi.
En conclusion
Il est important de noter que ces informations et ces calculs fournissent une estimation de la rentabilité de votre location saisonnière, mais d’autres facteurs tels que l’occupation réelle, la saisonnalité (haute et basse saison), la concurrence, et les frais imprévus peuvent influencer les résultats réels. Il est donc recommandé de réaliser une étude de marché approfondie et de consulter un professionnel de l’immobilier ou un comptable pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation.
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