Certificato di agibilità per affitti brevi: la guida completa

Chi gestisce un alloggio turistico o sta per avviare un’attività di affitti brevi si troverà a dover fare i conti con il certificato di agibilità. Ma di cosa si tratta esattamente? Quando è obbligatorio? E soprattutto: cosa rischi se non ce l’hai?

In questa guida completa ed aggiornata (2025) scoprirai cos’è il certificato di agibilità, a cosa serve nel contesto degli affitti brevi, quando va richiesto e quali documenti devi preparare. Segui i nostri consigli per affittare la tua casa vacanze in regola, con più sicurezza e meno burocrazia.

Che cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune di riferimento che attesta la conformità di un immobile ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, accessibilità e risparmio energetico previsti dalla normativa vigente. In pratica, certifica che uno spazio (un appartamento ad uso abitativo, una casa vacanze, un ufficio, ecc.) è idoneo ad essere abitato in condizioni regolari.

La normativa di riferimento è il DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). L'atto stabilisce l’obbligo di presentare la documentazione necessaria al termine dei lavori di costruzione, ristrutturazione o cambio di destinazione d’uso di un immobile.

Dal 2016, il certificato di agibilità può essere ottenuto tramite Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA): una procedura più semplice rispetto al passato, ma sempre nel pieno rispetto dei requisiti tecnici ed edilizi in vigore.

Perché è importante per gli affitti brevi

Nel contesto di affitti brevi e locazioni turistiche, il certificato di agibilità è particolarmente rilevante perché:

• Sicurezza: dimostra che l’alloggio è sicuro, conforme e abitabile, un elemento fondamentale per accogliere ospiti da tutto il mondo.
• Conformità normativa: è spesso richiesto per comunicazioni obbligatorie come la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o per l’ottenimento del CIR e del CIN.
• Legalità: in caso di controllo da parte delle autorità, l’assenza del certificato di agibilità può comportare sanzioni, blocchi dell’attività o rimozione dagli elenchi turistici ufficiali.
• Professionalità: garantisce maggiore trasparenza e affidabilità agli occhi degli ospiti, soprattutto su piattaforme online per case vacanze come Airbnb e Booking.

In sintesi: non si tratta solamente di un adempimento tecnico, ma dimostra anche maggiore serietà verso chi sceglie di soggiornare nella tua struttura ricettiva.

Differenza tra agibilità e abitabilità

Hai mai sentito parlare del certificato di abitabilità, opposto a quello di agibilità? Anche se i due termini vengono spesso usati come sinonimi, indicano concetti leggermente diversi:

• Il “certificato di abitabilità” era usato in passato per le sole unità residenziali, cioè destinate ad essere abitate dai cittadini.
• “Agibilità”, invece, è il termine attualmente in uso ed é valido anche per locali non residenziali, come uffici, studi o spazi commerciali.

Oggi, il certificato di agibilità ha sostituito quello di abitabilità, includendo una gamma più ampia di requisiti tecnici e funzionali, sia per immobili residenziali che per case vacanze. È quindi l’unico documento riconosciuto dalle autorità per dichiarare che una struttura è pronta per essere utilizzata.

Certificato di agibilità per affitti brevi: tutto quello che devi da sapere

Nel settore degli affitti brevi, offrire un soggiorno sicuro e conforme non è solo una questione di immagine. È un obbligo legale specifico che tutti i proprietari di case vacanza e i property manager devono rispettare per poter affittare le loro proprietà.

Vediamo cosa comporta l'assenza del certificato di agibilità, quali sono i requisiti minimi da rispettare e perché questo documento è sempre più rilevante per chi utilizza portali come Airbnb o Booking.com.

Sicurezza, igiene e requisiti minimi

Per essere considerata agibile, una struttura ricettiva deve rispettare diversi criteri stabiliti dalla normativa edilizia (DPR 380/2001):

• Struttura sicura e stabile;
• Impianti a norma di legge (elettrico, idrico, gas, riscaldamento, ecc.);
• Ventilazione adeguata e illuminazione naturale;
• Requisiti igienico-sanitari: presenza di servizi igienici, superfici minime, materiali sicuri;
• Accessibilità e usabilità, dove previsto.

Il certificato di agibilità attesta che questi requisiti sono stati verificati da un tecnico abilitato e approvati dal Comune di riferimento. Questo rende la tua casa vacanza non solo più sicura per chi la occupa, ma anche più facile da assicurare e valorizzare sul mercato.

Rischi e sanzioni in caso di assenza del certificato

Affittare una casa vacanza, affittacamere o agriturismo privi del certificato di agibilità può comportare sanzioni amministrative anche piuttosto elevate. In molti Comuni italiani, le multe variano da circa 77 a 464€, ma l’importo può aumentare in caso di recidiva o dichiarazioni false.

Oltre all’aspetto economico, c’è un rischio operativo: l’assenza del certificato può portare al blocco dell’attività, all’annullamento dell’autorizzazione o all’esclusione dagli elenchi locali delle strutture ricettive autorizzate.

In caso di controlli (sempre più frequenti negli ultimi anni), non essere in regola può comportare una segnalazione all’Agenzia delle Entrate o alla Polizia Locale.

Impatto sulle piattaforme di prenotazione (Airbnb, Booking…)

A seguito di normative locali sempre più stringenti, anche le principali piattaforme di prenotazione online stanno adottando controlli rigorosi sulla regolarità amministrativa degli annunci pubblicati.

In Italia, per pubblicare un alloggio su Airbnb o Booking.com, è necessario indicare il relativo Codice Identificativo Nazionale (CIN), ottenibile solo in presenza di documentazione completa, incluso il certificato di agibilità.

Non avere questo certificato può quindi:

• Impedire la pubblicazione dell’annuncio;
• Comportare la rimozione temporanea o definitiva dell’annuncio;
• Limitare la visibilità e il posizionamento nelle ricerche sul sito di prenotazione;
• Ridurre la possibilità di ricevere prenotazioni, soprattutto da viaggiatori e turisti attenti alla sicurezza.

Certificato di agibilità per case vacanze: quando è obbligatorio

Mentre la legge nazionale stabilisce alcune regole generali, sono le regioni e i comuni a decidere i dettagli su quando è obbligatorio avere un certificato di agibilità per gestire una casa vacanza. Spesso le differenze da regione a regione sono significative.

Ecco una panoramica per orientarsi tra i casi principali.

Proprietari vs gestori di strutture ricettive

Il certificato di agibilità è richiesto al proprietario dell’immobile, unico responsabile della conformità edilizia. Tuttavia, anche chi gestisce l’attività ricettiva per conto di terzi (ad esempio, property manager o agenzia immobiliare) deve assicurarsi che la struttura sia dotata di tutta la documentazione necessaria.

L'agibilità può essere tra i documenti da allegare:

• In fase di presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA);
• Nel momento in cui si richiede il codice identificativo regionale (CIR/CIN).

Nuove costruzioni, ristrutturazioni e cambi di destinazione d’uso

In linea di massima, dovrai tenere presente queste 3 situazioni:

1. Nuove costruzioni: qualsiasi nuovo immobile deve ottenere l’agibilità prima di essere utilizzato.
2. Ristrutturazioni rilevanti: se si modificano impianti, strutture portanti o si interviene su aspetti igienico-sanitari, è necessario aggiornare o richiedere un nuovo certificato.
3. Cambio di destinazione d’uso: se un locale precedentemente adibito a ufficio o magazzino viene trasformato in abitazione (e usato come casa vacanza), il proprietario dovrà richiedere una nuova agibilità.

La SCA va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Il mancato rispetto di questa scadenza può comportare sanzioni amministrative salate, oltre alla possibilità di vedersi respinta la pratica o bloccata l’attività ricettiva.

Come richiedere il certificato di agibilità

Se stai aprendo o ristrutturando una casa vacanze, è importante sapere come ottenere il certificato di agibilità in modo corretto. La procedura può variare da Comune a Comune, ma esistono passaggi generali da seguire, oltre a documenti indispensabili da presentare.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile, a seguito della presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). La SCA deve essere firmata e trasmessa da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che confermerà che l'immobile è conforme alle normative edilizie, igienico-sanitarie e di sicurezza.

La domanda va presentata allo Sportello Unico dell'Edilizia (SUE) del Comune di riferimento.

Quali documenti servono per richiedere il certificato?

Per ottenere l’agibilità, occorre allegare alla SCA una serie di documenti tecnici. I principali sono:

• Planimetria catastale aggiornata;
• Certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico, gas, climatizzazione…);
• Certificato di Prestazione Energetica (APE);
• Relazione tecnica del professionista incaricato;
• Copia del documento d'identità del soggetto richiedente;
• Permesso di costruire o SCIA edilizia (in alcuni casi).

Nota bene: se la casa vacanza è stata oggetto di interventi recenti (ristrutturazioni, ampliamenti, cambi d’uso), è possibile che vengano richieste ulteriori integrazioni o verifiche.

Tempi, costi e bollo

I costi per ottenere il certificato di agibilità variano da Comune a Comune, ma in genere includono:

• Diritti di segreteria: circa 150€;
• 2 marche da bollo da 16€: una per la domanda, una per il certificato;
• Eventuali compensi professionali del tecnico incaricato (geometra, architetto o ingegnere).

Dopo l’invio della SCA, l’agibilità è considerata valida immediatamente, salvo controlli successivi. L’ente ha 30 giorni di tempo per effettuare delle verifiche. Se non ci sono problemi, il certificato viene confermato automaticamente.

Certificato di agibilità: domande frequenti

Serve anche se affitto solo occasionalmente?

Sì, in molti Comuni l’agibilità è richiesta anche per locazioni brevi occasionali. Verifica sempre con il SUAP locale: in alcune Regioni è obbligatoria per ottenere il CIN/CIR, anche per un solo soggiorno.

Cosa fare se manca il certificato di agibilità?

Contatta un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per verificare la situazione e presentare la SCA al Comune. Nel frattempo, è consigliabile non affittare l’immobile.

Dove richiedere la copia del certificato di agibilità?

La copia può essere richiesta presso l’ufficio tecnico del Comune (Sportello Unico dell'Edilizia). In molti casi è possibile farlo anche online tramite il portale istituzionale.

Quando non è necessario il certificato di agibilità?

In casi rari: ad esempio, per immobili costruiti prima del 1934 mai ristrutturati, o per immobili già in possesso di agibilità originaria non soggetti a modifiche.

Differenza tra agibilità, APE, SCIA, CIN, Alloggiati Web

Quando si decide di affittare una casa vacanza, ci sono molte condizioni e documenti da considerare. Ecco i principali:

• Agibilità: certifica che l’immobile è sicuro, igienico e conforme alle norme edilizie.
• APE (Attestato di Prestazione Energetica): indica quanta energia consuma l’alloggio (classe ed efficienza energetica).
• SCIA: comunicazione da presentare agli uffici comunali per avviare l’attività ricettiva.
• CIN e CIR: codici identificativi spesso obbligatori per pubblicare un alloggio su piattaforme come Airbnb e Booking.
• Alloggiati Web: portale della Polizia di Stato dove vanno comunicati i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo.

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Oltre ad essere obbligatorio nella maggior parte dei casi, il certificato di agibilità renderà i tuoi annunci più sicuri, credibili e professionali. Ti permetterà di promuovere la tua struttura ricettiva su piattaforme come Airbnb e Booking.com, assicurandoti maggiore visibilità e più prenotazioni.

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