Come trasformare una casa ereditata in una casa vacanze redditizia

Hai ricevuto un immobile in eredità e non sai bene cosa farne? Sempre più persone scelgono di trasformare una casa ereditata in una casa vacanze, sfruttando il boom degli affitti brevi per generare un reddito extra e valorizzare un bene che altrimenti resterebbe inutilizzato.

Invece di lasciare la casa vuota o venderla in fretta, magari a un prezzo inferiore al suo reale valore, puoi trasformarla in una fonte di guadagno stabile, approfittando della crescita del turismo locale e della domanda di affitti alternativi agli hotel tradizionali.

In questa guida ti accompagniamo in questo processo passo dopo passo: dagli aspetti legali e fiscali fino alla promozione online. Con le scelte e gli strumenti giusti, una casa ereditata può diventare un investimento vincente.

Casa ereditata: vendere o affittare?

Una delle prime domande che ci si pone dopo aver ereditato un immobile è: meglio venderlo subito o provare ad affittarlo? Non esiste una risposta valida per tutti, ma ci sono diversi fattori da considerare prima di prendere una decisione.

Quando conviene vendere

Vendere può essere la scelta giusta se:

• la casa si trova in una zona poco attrattiva dal punto di vista turistico;
• l’immobile richiede interventi di ristrutturazione troppo costosi;
• non hai tempo o voglia di occuparti della gestione degli affitti;
• vuoi liquidare rapidamente l’eredità, magari da dividere con altri familiari.

Tieni però presente che vendere in fretta può significare accettare un prezzo inferiore rispetto al reale valore della casa, soprattutto se non è perfettamente curata o aggiornata.

Quando conviene affittare

Affittare è un’opzione sempre più interessante, soprattutto se:

• la casa si trova in una zona turistica, vicino a un lago, al mare, in montagna o in città d’arte;
• l’immobile è in buone condizioni o necessita solo di piccoli interventi;
• vuoi generare un reddito extra costante, sfruttando i periodi di alta stagione;
• hai la possibilità di affidare la gestione a un professionista o usare strumenti digitali per semplificare l’attività.

Perché trasformare una casa ereditata in una casa vacanze

Trasformare una casa ereditata in una struttura per affitti brevi è una scelta sempre più strategica, soprattutto se l’immobile si trova in una zona turistica o in mezzo alla natura. Vediamo i principali vantaggi.

Vantaggi economici e fiscali

Affittare una casa vacanze può garantire entrate regolari, anche solo nei periodi di alta stagione. Rispetto agli affitti a lungo termine, i ricavi per notte sono spesso superiori, con la possibilità di adattare i prezzi in base alla domanda.
Inoltre, la tassazione con cedolare secca (di cui parleremo più avanti) permette una gestione fiscale semplificata e vantaggiosa.

Valorizzazione dell’immobile

Tenere viva e curata una casa attraverso l’affitto breve aiuta a mantenerne (e spesso aumentare) il valore nel tempo. Un immobile abitato e ben gestito si deteriora meno rispetto a una casa chiusa e inutilizzata, che rischia di perdere valore anche solo per incuria o mancata manutenzione.

Opportunità nel mercato degli affitti brevi

Il turismo esperienziale è in continua crescita, e sempre più viaggiatori cercano soluzioni flessibili, autentiche e indipendenti. Una casa vacanza ben arredata e ben gestita può diventare molto competitiva su piattaforme come Airbnb, Booking.com o HomeToGo, attirando un pubblico ampio e internazionale.

Verifiche iniziali prima di affittare la casa ereditata

Prima di pubblicare un annuncio sui siti di prenotazione online e accogliere ospiti, è fondamentale verificare che la casa ereditata sia in regola dal punto di vista legale, urbanistico e strutturale. Il fatto che qualcuno abbia vissuto lì in passato non significa che la casa sia idonea a ospitare dei turisti.

Accettazione dell’eredità e verifiche catastali

Il primo passo è accettare formalmente l’eredità, anche solo con comportamento concludente (es. gestione dell’immobile). A seguire, dovrai occuparti della dichiarazione di successione, da presentare all’Agenzia delle Entrate.

Verifica che:

• l’intestazione catastale sia aggiornata;
• la casa sia accatastata correttamente come immobile residenziale (categoria A);
• non ci siano ipoteche o vincoli che ne limitino l’uso.

Situazione dell’immobile: lavori, arredamento, agibilità

Una volta verificata la parte burocratica, è il momento di valutare lo stato reale della casa. La casa è agibile e sicura per ospitare viaggiatori? Gli impianti sono a norma? Serve qualche lavoro di ristrutturazione? Piccoli interventi mirati possono aumentare il valore percepito.

Controlla di avere:

• il certificato di agibilità (richiesto in molte regioni),
• l’attestato di prestazione energetica (APE),
• la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, gas).

Un immobile in buone condizioni è il punto di partenza per offrire un’esperienza positiva agli ospiti e ricevere recensioni eccellenti.

Aspetti fiscali e normativi da conoscere

Una volta verificata l’idoneità dell’immobile, è importante conoscere le regole fiscali e gli obblighi locali per affittare in modo regolare e senza brutte sorprese.

Regime fiscale per affitto breve o turistico

Se affitti per periodi inferiori a 30 giorni, rientri nel regime degli affitti a breve termine. In questo caso puoi scegliere tra:

• Regime ordinario IRPEF, con tassazione progressiva;
• Cedolare secca al 21%, che è l’opzione più semplice e vantaggiosa per molti host.

Con la cedolare secca:

• non si applicano né IVA né imposta di registro;
• la tassazione è fissa, indipendentemente dal reddito;
• la dichiarazione dei redditi è più snella.

Se invece l’attività diventa continuativa e organizzata, potresti dover aprire una partita IVA e passare al regime di locazione turistica imprenditoriale.

Obblighi locali: CIN, SCIA, imposta di soggiorno

Oltre alla parte fiscale, ci sono alcuni obblighi amministrativi e locali da rispettare:

• CIN (Codice Identificativo Nazionale) o CIR (Codice Identificativo Regionale): obbligatorio in molte regioni per pubblicare annunci online. Va richiesto al tuo comune o tramite il portale regionale dedicato.
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): necessaria in diversi comuni per affittare legalmente, anche in forma non imprenditoriale.
• Tassa di soggiorno: se prevista dal tuo comune, devi riscuoterla dagli ospiti e versarla periodicamente. Spesso è possibile farlo tramite portali ufficiali.
• Registrazione ospiti alla questura: obbligatoria entro 24 ore dal check-in. Puoi farlo tramite il portale Alloggiati Web.

Ogni comune può avere regole diverse: ti consigliamo di consultare l’ufficio turismo o l’URP della tua zona.

Come preparare la casa ereditata per l'affitto turistico

Una casa ben presentata e attrezzata può fare la differenza tra un ospite soddisfatto e una recensione negativa. Ecco gli aspetti da curare prima di aprire le porte ai tuoi primi viaggiatori.

Arredamento funzionale e accogliente

L’arredamento non deve essere per forza costoso, ma funzionale, pulito e curato. Evita soluzioni improvvisate o arredi datati. Punta su uno stile semplice e coerente, con:

• letti comodi e biancheria di qualità,
• spazi ben organizzati,
• elementi decorativi che rendano l’ambiente più accogliente.

Un ambiente ordinato e luminoso aiuta a trasmettere professionalità e a migliorare le foto dell’annuncio.

Servizi essenziali per gli ospiti

Per una buona esperienza, gli ospiti si aspettano una serie di comfort di base:

• connessione Wi-Fi veloce;
• asciugamani puliti, sapone e prodotti per il corpo, carta igienica;
• cucina attrezzata con stoviglie, caffettiera e almeno qualche spezia di base (sale, pepe, olio);
• informazioni utili su check-in, regole della casa e punti d’interesse in zona
• arrivo e partenza flessibili, possibilmente con l'opzione di self check-in.

Attrezzature per diversi gruppi target

Considera anche i target di riferimento che potrebbero voler prenotare la tua casa vacanze. Una culla o un set di piatti per bambini, così come una cuccia per gli ospiti in viaggio con i loro animali domestici, ti permetteranno di soddisfare le esigenze di diverse tipologie di viaggiatori.

Alcuni esempi di gruppi target per i tuoi affitti brevi sono:

• famiglie con bambini;
• coppie;
• ospiti senior;
• viaggiatori business;
• nomadi digitali;
• gruppi di amici o parenti;
• appassionati di escursionismo, ecc.

Fotografie e descrizione accattivante

Le foto del tuo annuncio sono il primo contatto con gli ospiti. Ordina gli spazi, assicurati che ci sia una buona luce e scatta foto in qualità. Mostra ogni ambiente con angolazioni ampie, e non dimenticare i dettagli che fanno la differenza: il terrazzo, la vista sul mare, la postazione smart working...

Scrivi una descrizione chiara, sincera e diretta: racconta cosa rende la tua casa unica, ma evita esagerazioni. L’obiettivo è creare aspettative realistiche e positive.

Dove e come pubblicare il tuo annuncio: Airbnb, Booking e altri portali

Una volta pronta la casa, è il momento di metterla online. Scegliere i portali giusti e creare un annuncio efficace è fondamentale per raggiungere i tuoi futuri ospiti e iniziare a ricevere prenotazioni.

Differenze tra le piattaforme di prenotazione online

Ogni portale ha caratteristiche diverse, ed è importante conoscerle per sfruttarle al meglio:

• Airbnb è perfetto per chi cerca un contatto diretto con gli ospiti, soggiorni brevi e flessibilità. Ottimo per raccontare la tua storia e valorizzare l’unicità della tua casa ereditata.
• Booking.com punta su volumi e visibilità. Ideale per zone turistiche o città con alta domanda. Meno storytelling, più funzionalità.
• HomeToGo aggrega gli annunci da diversi portali ed è molto forte in Europa. Ottimo per aumentare la visibilità senza dover gestire ogni piattaforma singolarmente.

Usare più portali aumenta le probabilità di prenotazione, ma richiede una gestione coordinata del calendario e dei prezzi. Per evitare il rischio di overbooking e ridurre il lavoro manuale, considera l'utilizzo di un channel manager.

Come creare un annuncio efficace

Un annuncio ben fatto include:

• Titolo chiaro e mirato (es. “Appartamento con terrazza a due passi dal centro”);
• una descrizione dettagliata, con focus su punti di forza e servizi offerti;
• foto di qualità professionale (possibilmente scattate di giorno);
• informazioni pratiche su check-in, regole della casa, orari e cosa aspettarsi.

Sii trasparente: è il modo migliore per attrarre gli ospiti giusti ed evitare problemi.

Pricing dinamico e strategie di visibilità

Non impostare un prezzo fisso tutto l’anno. Usa strategie di prezzo dinamico per adattarti alla stagionalità, agli eventi in zona e all’occupazione media. Strumenti come Smoobu Prezzi Dinamici ti aiutano ad automatizzare le tue tariffe, mantenendo prezzi competitivi ed efficaci.

Per aumentare la visibilità, rispondi velocemente ai messaggi degli ospiti, aggiorna spesso il calendario e cerca di ottenere buone recensioni fin da subito.

Gestione dell'immobile: meglio da soli o con un property manager?

Una volta pubblicato l’annuncio e avviate le prenotazioni, arriva il momento di decidere come gestire la casa vacanza nel quotidiano. Puoi occupartene in prima persona oppure affidarti a un professionista. Entrambe le opzioni hanno pro e contro.

Pro e contro delle due opzioni

Gestione autonoma:

• Più guadagni: nessuna commissione da pagare
• Controllo totale sull’esperienza ospite
• Più tempo da dedicare alla tua attività ricettiva e più responsabilità
• Gestione in autonomia di imprevisti, pulizie, check-in e burocrazia

Con un property manager:

• Meno stress: si occupa di tutto (o quasi)
• Professionisti esperti, soprattutto se vivi lontano dalla tua casa ereditata
• Costi da valutare (in genere 15–30% delle entrate)
• Meno controllo diretto sulle scelte operative

Scegli in base a quanto tempo vuoi dedicare alla gestione degli affitti, dove si trova l’immobile e che tipo di rapporto vuoi avere con gli ospiti della tua casa vacanze.

Software gestionali per affitti brevi

Anche se gestisci in autonomia, puoi automatizzare molti aspetti del tuo lavoro quotidiano con gli strumenti giusti:

• sincronizzazione dei calendari su più portali (channel manager),
• comunicazioni con gli ospiti automatizzate e personalizzate,
• gestione dei pagamenti e fatture elettroniche.

Un software come Smoobu ti permette di gestire tutto da un’unica piattaforma, risparmiando tempo ed evitando errori.

Vantaggi di Smoobu per la gestione della tua casa ereditata

Che tu gestisca una sola casa vacanza o più immobili, Smoobu ti aiuta a semplificare ogni aspetto della tua attività, risparmiando tempo e aumentando i guadagni.

Ecco cosa puoi fare con Smoobu:

• Calendario sincronizzato su tutti i portali: evita doppie prenotazioni e lavoro manuale. Con la funzione di channel manager integri Airbnb, Booking.com, HomeToGo, Casevacanza.it e altri portali in tempo reale.
• Comunicazioni automatiche con gli ospiti: messaggi preimpostati per conferme, check-in, istruzioni e recensioni. Meno email da scrivere, più tempo per te.
• Funzione di fatturazione elettronica: crea e invia fatture elettroniche conformi alla normativa italiana, direttamente dalla piattaforma. Ideale per chi ha partita IVA.
• Sito web per prenotazioni dirette: con pochi click puoi creare il tuo sito personale, ricevere prenotazioni senza commissioni e rafforzare la tua presenza online.
• Report, pagamenti e integrazioni smart: collega Stripe, PayPal, serrature intelligenti, strumenti di pricing dinamico e molto altro. Tutto gestibile da un’unica dashboard.

Smoobu è pensato per chi vuole gestire con professionalità e senza complicazioni, anche partendo da zero.

Conclusione

Trasformare una casa ereditata in una casa vacanze è un’ottima occasione per generare reddito extra, valorizzare un immobile e costruire un progetto personale nel settore del turismo.

I passaggi da seguire sono chiari:

• verifica legale e tecnica della casa,
• scelta del regime fiscale e rispetto delle normative locali,
• preparazione dell’alloggio per accogliere ospiti,
• pubblicazione dell’annuncio sulle giuste piattaforme,
• gestione efficace, anche con l’aiuto di strumenti digitali.

Con un po’ di pianificazione iniziale e gli strumenti giusti, puoi partire con il piede giusto ed aumentare i tuoi guadagni in poco tempo. Inizia con consapevolezza, organizza la tua attività in modo smart e sfrutta al massimo le opportunità del mercato degli affitti brevi.

Smoobu è al tuo fianco per aiutarti a farlo con semplicità, professionalità e zero stress. Provalo ora gratuitamente per 14 giorni.