Fattura casa vacanza: come e quando emetterla?

Nella vita di ogni gestore di strutture ricettive arriva il momento in cui chiedersi: devo emettere una fattura ai miei ospiti? E, se sì, come faccio ad assicurarmi che sia in regola? In questa guida completa scopriremo cos'è una fattura, qual è la differenza con una ricevuta e quali sono i tuoi obblighi in qualità di host di un'attività di affitti brevi imprenditoriale o privata.

Che cos'è una fattura per affitti brevi?

Una fattura per affitti brevi è un documento fiscale che certifica il pagamento ricevuto per l’affitto di un immobile con una durata non superiore a 30 giorni. È il caso, ad esempio, di una casa vacanze, un bed&breakfast, un affittacamere, una pensione, un glamping e qualsiasi altra struttura ricettiva non alberghiera.

La fattura viene emessa dal proprietario, dall'host o dall'agenzia di property manager che gestisce l'affitto in modo professionale (per cui con partita IVA). Ciò significa che, se affitti la tua casa vacanze in modo occasionale, non sei tenuto ad emettere una fattura.

Cosa deve contenere la fattura della tua casa vacanze?

Affinché la fattura della tua casa vacanza sia valida, assicurati d'includere questi elementi:

1. Dati del locatore della struttura ricettiva: nome e cognome, indirizzo di residenza, partita IVA e codice fiscale (se diverso), eventuale riferimento al regime fiscale (ordinario, forfettario, ecc.).
2. Dati dell'ospite: nome e cognome, indirizzo di residenza, codice fiscale o partita IVA (se applicabile), codice destinatario SDI o PEC (per fattura elettronica).
3. Numero e data della fattura: numero progressivo univoco (es. 01/2025, 02/2025, 03/2025...) e data di emissione.
4. Descrizione dettagliata del servizio: per esempio "Affitto breve di una villa in V.le Liguria, Taranto, dal 7 al 18 agosto 2025." Puoi indicare anche il numero di notti, il numero di ospiti (utile per il calcolo della tassa di soggiorno) ed eventuali servizi aggiuntivi (colazione inclusa, servizio navetta dall'aeroporto, babysitter, ecc.).
5. Importo e dettagli fiscali: totale dell’importo incassato, eventuale IVA applicata (o indicazione di esenzione, ad esempio “operazione in esenzione IVA art. 10 DPR 633/1972”), eventuale ritenuta d’acconto o cedolare secca (con dicitura “imposta sostitutiva versata dal sostituto d’imposta ex art. 4 DL 50/2017”), totale da pagare (al netto o lordo delle tasse).
6. Metodo di pagamento: modalità utilizzata (es. bonifico, contanti, carta di credito, PayPal) e data del pagamento (se già effettuato).

Potresti voler aggiungere altri elementi alla tua fattura, per esempio i termini e le condizioni della prenotazione, le politiche di cancellazione, note aggiuntive e la tua firma in qualità di proprietario o host della locazione turistica.

Importante: le fatture sono elementi ufficiali, per cui è importante redigerle con cura, evitando errori. Per assicurarti che la fattura della tua casa vacanze sia in regola, falla controllare al tuo commercialista di fiducia.

Marca da bollo per fattura affitto breve esente da IVA

Nella maggior parte dei casi, non dovrai apporre una marca da bollo alla tua fattura. Di solito, infatti, le fatture sono soggette a IVA (regime ordinario).

Tuttavia, se la fattura è esente da IVA, ad esempio nel caso di chi opera in regime forfettario, ricorda che dovrai apporre una marca da bollo da 2€ se l'importo indicato sulla fattura supera i 77,47€.

Come si applica?

• Fattura in formato cartaceo: acquista la marca da bollo in tabaccheria o presso un ufficio postale e incollala fisicamente sul documento.
• Fattura in formato elettronico: paga la marca da bollo tramite F24 o sulla piattaforma dell’Agenzia delle Entrate.

Qual è la differenza tra fattura e ricevuta per l'affitto turistico?

La differenza tra fatture e ricevute può creare confusione, soprattutto per chi è alle prime armi con la gestione degli affitti a breve termine. A prima vista simili, questi documenti sono in realtà molto diversi e hanno implicazioni fiscali specifiche:

• Fattura: documento fiscale emesso da gestori di affitti brevi imprenditoriali per certificare i corrispettivi ai fini IVA.
• Ricevuta: documento non fiscale che attesta l'avvenuto pagamento di un soggiorno, e può essere emesso anche da host privati senza partita IVA.

Ricevuta semplice vs ricevuta fiscale

Probabilmente avrai sentito parlare della cosiddetta ricevuta fiscale, un documento ormai poco in uso che sembrerebbe una via di mezzo tra una ricevuta semplice (non fiscale) e una fattura.

Infatti, la ricevuta fiscale è, come dice il nome, un documento fiscale. Rispetto alla fattura però, è un documento semplificato in cui non serve dettagliare l’IVA separatamente. Utilizzata in attività commerciali (bar, negozi, B&B, ecc.) che vendevano a clienti finali privati, dal 2019 è stata quasi del tutto sostituita dalla fattura elettronica.

Quando è obbligatorio emettere una fattura per affitti brevi?

La fattura è obbligatoria quando:

• Il gestore della struttura ricettiva ha una partita IVA (host professionali).
• L'affitto turistico è gestito da un'impresa o attività professionale di property management.
• L'ospite è un soggetto con partita IVA (azienda, libero professionista) e richiede l'emissione di una fattura.

Nota bene: spesso i portali di prenotazione di affitti turistici come Booking.com, Airbnb o Casevacanza.it si occupano di riscuotere il pagamento degli ospiti. Questo però non significa che tu non debba emettere una fattura se rientri nelle categorie elencate sopra!

Nota importante sulla fattura elettronica

Se hai una partita IVA, anche in regime forfettario, sei tenuto/a a emettere fattura elettronica tramite il Sistema di Interscambio (SdI), salvo rari casi di esonero (es. fatturato annuo inferiore a 25.000 €). Questa regola è in vigore dal 1° luglio 2022.

Consulta il tuo commercialista per verificare se rientri in un'esenzione o se devi adeguarti al formato elettronico.

Fattura casa vacanze: 6 motivi per cui dovresti emetterla

Detto questo, perché è importante che tu, in qualità di gestore di strutture ricettive, disponga di un sistema di fatturazione pratico ed efficace?

1. Trasparenza: dai un'immagine chiara e trasparente a chi prenota il tuo alloggio.
2. Professionalità: dimostra di gestire la tua attività di affitto turistico in modo professionale.
3. Chiarezza: condividi il prezzo in dettaglio (soggiorno, spese di pulizia, servizi extra) con i tuoi ospiti. Nessuna sorpresa per chi prenota.
4. Praticità: la tua fattura può anche essere usata come ricevuta di affitto.
5. Contabilità: tieni traccia di tutti i guadagni del tuo affitto casa vacanze.
6. Legalità: rispetta gli obblighi imposti dalla legge.

Semplifica la tua fatturazione con Smoobu

Il software di affitti brevi di Smoobu mette a disposizione dei suoi host una soluzione di fatturazione semplice e professionale.

Come faccio ad emettere una fattura con Smoobu?

Per semplificare la tua vita di host, Smoobu punta ad automatizzare le attività manuali e a ridurre il carico di lavoro. Lo stesso vale per la gestione delle fatture.

Su Smoobu, puoi emettere una fattura cliccando direttamente sulla prenotazione desiderata. I dati personali dell'ospite verranno inseriti automaticamente, così come il calcolo del totale, degli importi netti e lordi.

Una volta creata la tua fattura, la puoi salvare come bozza per dopo oppure generare il pdf finale. A questo punto puoi inviare la fattura agli ospiti della tua locazione breve o salvarla sul tuo computer. L'emissione delle fatture non è mai stata così semplice!

Posso personalizzare la mia fattura su Smoobu?

La soluzione di fatturazione di Smoobu ti permette di:

• Formattare il testo: evidenzia i dettagli importanti in grassetto e corsivo, per una lettura più chiara.
• Mettere in evidenza la tua attività: inserisci facilmente il nome e il logo della tua attività per rendere la fattura più professionale.
• Scegliere la posizione dell'indirizzo: puoi mostrare l’indirizzo del tuo ospite a sinistra o a destra — perfetto per la stampa.
• Selezionare lo stato della fattura: segna le fatture come "Pagate" o "Non pagate" e tieni tutto sotto controllo.
• Creare una bozza: salva e continua a lavorare alla tua fattura in qualsiasi momento.
• Visualizzare l'anteprima della fattura: per controllare il risultato finale prima di generare la fattura.
• Creare note di credito: per annullare o rimborsare, anche parzialmente, una fattura.
• Personalizzare le fatture singolarmente: aggiungi note personalizzate e istruzioni di pagamento specifiche per ogni singola fattura.

Come fanno gli ospiti a pagare la mia fattura Smoobu?

I tuoi ospiti troveranno facilmente tutte le informazioni di pagamento sulla fattura: totale da pagare, importi netti, importi lordi e note di pagamento, se necessario.

Potranno pagarti in diversi modi, tramite bonifico bancario, carta di credito o PayPal, se decidi di condividere con loro il link di pagamento.

Ottimizza la tua gestione degli affitti turistici con Smoobu

Il software gestionale per affitti brevi di Smoobu ti aiuterà a sincronizzare le prenotazioni, semplificare le operazioni quotidiane e risparmiare tempo prezioso. In questo modo, avrai il tempo e lo spazio necessari per offrire ai tuoi ospiti un'esperienza indimenticabile.

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