Se pubblichi la tua casa vacanze su Booking.com, conoscere la commissione prevista dal tuo contratto è il primo passo per capire quanto ti rimane da ogni prenotazione. Il prezzo che imposti, infatti, non coincide necessariamente con la somma che incasserai.
Ma come si calcola la commissione? Si applica anche alle pulizie? E quanto incidono sconti e programmi di visibilità? In questa guida trovi un esempio pratico, le principali voci da controllare nell'Extranet e alcuni consigli per gestire le tariffe in modo più consapevole.
Quanto prende Booking.com di commissione?
Non esiste un'unica percentuale valida per tutte le strutture: quella applicata al tuo alloggio dipende dalle condizioni concordate con Booking.com e dagli eventuali programmi a cui partecipi.
Per conoscere la commissione effettiva, consulta il contratto e i documenti di fatturazione nell'Extranet. Negli esempi che seguono utilizzeremo il 15% come valore ipotetico, non come tariffa ufficiale valida per tutti gli host.
Se stai confrontando più canali, trovi altre informazioni nella nostra guida alle commissioni dei portali di prenotazione.
Su quali importi viene calcolata la commissione?
Per capire quanto pagherai, devi distinguere il prezzo del soggiorno dalle altre voci della prenotazione. Oltre alle notti, la base di calcolo può comprendere supplementi e servizi, come le spese di pulizia. Le condizioni precise vanno però verificate nel contratto e nel riepilogo Booking.com, soprattutto per penali, cancellazioni, tasse e altri importi.
Ad esempio, se una prenotazione comprende 300 € di pernottamento e 60 € di pulizie, e se entrambe le voci sono commissionabili, la base di calcolo è di 360 €. Con una commissione ipotetica del 15%, il costo è di 54 €.
La somma effettivamente fatturata può variare in presenza di condizioni specifiche. Per questo, confronta sempre il dettaglio della prenotazione con la fattura.
Esempio: come calcolare il ricavo dopo la commissione
Immagina una prenotazione di tre notti a 100 € a notte, con 60 € di pulizie. Supponiamo che tutti questi importi siano commissionabili e che la percentuale contrattuale sia del 15%.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Tre notti | 3 × 100 € | 300 € |
| Pulizie | Importo ipotetico | 60 € |
| Totale considerato per la commissione | 300 € + 60 € | 360 € |
| Commissione ipotetica del 15% | 360 € × 15% | 54 € |
| Ricavo dopo la sola commissione | 360 € − 54 € | 306 € |
Attenzione: 306 € non è il profitto netto. Non abbiamo ancora considerato l'eventuale IVA sulla commissione, le imposte, le spese operative, i costi di pagamento o gli altri oneri applicabili.
Cosa cambia con uno sconto Genius?
Riprendiamo lo stesso esempio e ipotizziamo uno sconto Genius del 10% applicato soltanto al prezzo delle notti.
| Voce | Senza sconto | Con sconto del 10% sulle notti |
|---|---|---|
| Pernottamenti | 300 € | 270 € |
| Pulizie | 60 € | 60 € |
| Totale ipoteticamente commissionabile | 360 € | 330 € |
| Commissione del 15% | 54 € | 49,50 € |
| Ricavo dopo la sola commissione | 306 € | 280,50 € |
Lo sconto riduce anche la commissione in valore assoluto, ma il ricavo dopo commissione scende di 25,50 €. Prima di aderire a un programma promozionale, considera quindi il possibile aumento delle prenotazioni e l'effetto sui tuoi margini.
Per approfondire, leggi la nostra guida al programma Genius di Booking.com.
IVA sulle commissioni e ritenuta sulle locazioni brevi
Commissione del portale, IVA sulla fattura e ritenuta fiscale sono tre voci diverse. Confonderle può portare a calcolare in modo scorretto quanto rimane dalla prenotazione.
IVA sulla fattura Booking.com
Il trattamento IVA delle commissioni dipende dalla tua posizione fiscale, dalle modalità di fatturazione e dalla normativa applicabile. Per questo non è corretto affermare che tutti gli host senza partita IVA ricevano necessariamente la stessa fattura o che tutti quelli con partita IVA possano trattarla allo stesso modo.
Controlla come è stata emessa la fattura e chiedi al commercialista come considerare l'eventuale IVA nel calcolo dei costi.
Ritenuta del 21% sulle locazioni brevi
Per determinati contratti di locazione breve, gli intermediari che incassano il canone o intervengono nel pagamento devono applicare una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo, secondo le condizioni previste dalla normativa italiana.
Questa ritenuta non è una commissione di Booking.com e non coincide automaticamente con l'imposta definitiva dovuta. Il regime fiscale applicato al reddito da locazione e la situazione del proprietario richiedono una valutazione distinta.
Per informazioni aggiornate sul tuo caso, consulta le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate e confrontati con un professionista. Fonte: istruzioni del 730/2026, Agenzia delle Entrate.
Genius, Partner Preferiti e Visibility Booster: quali costi considerare?
Oltre alla commissione prevista dal contratto, alcuni strumenti di Booking.com possono modificare il prezzo pagato dall'ospite o la percentuale riconosciuta al portale.
- Genius: può comportare sconti sulle tariffe idonee. Per valutarlo, confronta il ricavo per prenotazione con la domanda aggiuntiva che il programma potrebbe generare
- Partner Preferiti: può prevedere una commissione più alta in cambio di vantaggi di visibilità, secondo le condizioni applicabili
- Visibility Booster: permette di valutare un aumento della commissione in relazione alla visibilità in determinati periodi, secondo disponibilità e condizioni del programma
Prima di attivare o mantenere uno di questi strumenti, controlla le condizioni aggiornate nell'Extranet e confronta i ricavi dopo sconti e commissioni. Una maggiore visibilità non equivale automaticamente a un guadagno maggiore.
Booking.com ed Expedia: come confrontare i costi
Anche Expedia adotta condizioni commerciali che possono variare in funzione dell'accordo con la struttura. Per confrontare correttamente le due piattaforme, non basta guardare la percentuale indicata nel contratto.
Considera il prezzo finale del soggiorno, gli eventuali sconti, la commissione applicata e gli altri costi. È utile effettuare lo stesso calcolo su una prenotazione ipotetica e poi confrontare i risultati con i dati reali dei tuoi canali.
Se pubblichi il tuo alloggio su più portali, un channel manager può aiutarti a mantenere aggiornate le disponibilità senza gestire manualmente più calendari.
Come evitare costi e contestazioni sulle commissioni
La gestione delle prenotazioni influisce anche sulla correttezza delle fatture. Ecco alcune abitudini utili:
- Controlla le condizioni contrattuali: verifica la commissione prevista e l'eventuale adesione ai programmi di visibilità.
- Registra tempestivamente le modifiche: per cancellazioni, mancate presentazioni e carte non valide, segui le procedure e le scadenze mostrate nell'Extranet.
- Rivedi il costo delle pulizie: tieni conto anche dell'eventuale commissione applicata al supplemento.
- Riduci il rischio di overbooking: sincronizza le disponibilità quando pubblichi lo stesso alloggio su più canali.
- Controlla le fatture: confronta gli importi con le prenotazioni e segnala rapidamente eventuali differenze.
Come gestire i prezzi di Booking.com con Smoobu
Non puoi eliminare le commissioni previste dal tuo contratto Booking.com, ma puoi organizzare le tariffe in modo più consapevole. Con il channel manager di Smoobu per Booking.com puoi gestire disponibilità e prezzi dei portali collegati partendo da un unico calendario.
Smoobu consente anche di impostare un ricarico percentuale diverso per ciascun portale:
- Collega Booking.com al tuo account Smoobu.
- Apri Prezzi > Impostazioni > Impostazioni prezzo.
- Nella riga di Booking.com, inserisci il ricarico nel campo Aggiusta prezzi.
- Scegli Salva per applicare la nuova regola alle modifiche future oppure Sovrascrivi prezzi per inviarla anche ai prezzi già impostati.
- Controlla il prezzo che ogni portale riceve nelle sottorighe del calendario Prezzi.
Queste impostazioni si applicano al portale a livello di account, non con una percentuale differente per ciascun singolo alloggio. Puoi consultare le istruzioni complete del Centro assistenza Smoobu.
Consiglio Smoobu: se vuoi ottenere 100 € dopo una commissione ipotetica del 15%, senza considerare altri costi, devi dividere 100 € per 0,85. Ottieni così un prezzo di circa 117,65 €. Aumentare semplicemente il prezzo del 15%, fino a 115 €, non basta a compensare del tutto una commissione del 15%.
Un'altra opportunità è sviluppare le prenotazioni attraverso i tuoi canali. Con il Costruttore di siti web di Smoobu puoi creare un sito per presentare gli alloggi e utilizzare uno strumento di prenotazione diretta. Ricorda che i costi e le commissioni effettive dipendono dal piano e dagli strumenti di pagamento utilizzati.
Domande frequenti
Booking.com applica la stessa commissione a tutte le strutture?
No. La percentuale applicabile dipende dal contratto e dalle eventuali condizioni aggiuntive. Controlla quella indicata nei documenti Booking.com relativi alla tua struttura.
Booking.com calcola la commissione anche sulle pulizie?
Le spese di pulizia possono rientrare nella base commissionabile. Verifica come sono configurate e riportate nel riepilogo della prenotazione e nella fattura.
Il programma Genius aumenta la percentuale di commissione?
Genius è principalmente un programma di sconti per gli ospiti idonei. L'effetto sul ricavo è diverso da quello dei programmi che prevedono una maggiore commissione per ottenere visibilità. Controlla sempre le condizioni applicabili.
Il fatturato mostrato nelle Statistiche Smoobu è il mio incasso netto?
No. Le Statistiche riportano valori lordi e non sottraggono automaticamente la commissione del portale. Per conoscere l'incasso effettivo devi confrontare il dato con i documenti di pagamento e le fatture. Dai un'occhiata al nostro approfondimento Smoobu.
Conclusione
Per capire quanto ti rimane da una prenotazione Booking.com, parti dalla percentuale del contratto e controlla quali importi sono commissionabili. Considera poi gli eventuali sconti, gli oneri applicabili e le condizioni fiscali della tua attività.
Con Smoobu puoi gestire i prezzi dei diversi portali da un unico punto e impostare adeguamenti per canale. Se vuoi conoscere queste funzionalità, puoi provare Smoobu gratuitamente per 14 giorni.
