In unserer FeWo-Anleitung erfährst du, ob du deine Wohnung auf der Buchungsplattform Airbnb inserieren darfst und was du dabei berücksichtigen musst.
Wenn du Wohnungen online als Ferienwohnung anbieten möchtest, macht es einen Unterschied, ob es sich um die Vermietung von Eigentumswohnungen oder angemieteten Wohnungen handelt. Weitere Faktoren: Eigentumsverhältnisse, Mietvertrag, lokale Gesetze und steuerliche Vorgaben. Hier bekommst du einen aktuellen Überblick für 2025.
Eigentumswohnung über Airbnb vermieten
Wenn dir die Wohnung oder das Haus gehört, darfst du deine Eigentumswohnung grundsätzlich über Airbnb oder andere Buchungsplattformen als Ferienwohnung vermieten. Aber Vorsicht: In manchen Regionen gibt es aufgrund von Wohnungsknappheit spezielle Regelungen, die die Kurzzeitvermietung (= Vermietung bis zu 3 Monaten) einschränken oder sogar verbieten. Daher ist die tage- oder wochenweise Untervermietung an Touristen nicht überall erlaubt.
Zusätzlich kann es sein, dass deine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) dir die Vermietung untersagt oder einschränkt, meist aufgrund von Angst vor Lärmbelästigung durch Touristen. Du solltest die Vermietung über Airbnb, Wimdu oder andere FeWo-Portale also auf jeden Fall abklären, bevor du deine Wohnung im Internet anbietest und informiere dich bei deiner Stadt oder Gemeinde über geltende Gesetze zur Zweckentfremdung von Wohnraum.
Mietwohnung auf Airbnb vermieten
Wenn du deine Mietwohnung als Ferienwohnung über Airbnb vermieten möchtest, brauchst du zwingend die schriftliche Zustimmung deines Vermieters. Wichtig ist nämlich:
- Auch, wenn Untervermietung im Mietvertrag erlaubt ist, gilt das meist nur für die dauerhafte Vermietung an eine feste Person.
- Die kurzfristige Weitergabe an ständig wechselnde Airbnb-Gäste ist etwas völlig anderes und kann ohne Erlaubnis zu rechtlichen Konsequenzen führen
Was dir ohne Erlaubnis droht:
- Abmahnungen oder Unterlassungsklagen
- Im schlimmsten Fall: Fristlose Kündigung des Mietvertrags.
- Schadensersatzforderungen durch den Vermieter
Hier findest du Tipps, wie du deinen Vermieter am besten überzeugst.
Je nach Region ist außerdem eine Genehmigung durch das Bezirksamt oder Wohnraumschutzamt erforderlich. Und: Es macht einen Unterschied, ob du nur ein Zimmer untervermietest oder die komplette Wohnung. Mehr dazu erfährst du weiter unten im Beitrag.
Zweckentfremdungsgesetz und Wohnraumschutz
Seit einigen Jahren gibt es in manchen deutschen Städten und Regionen das sogenannte Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum. Diese Sonderregelung soll verbieten, dass in Gebieten mit Wohnungsknappheit dringend benötigter Wohnraum nicht in Ferienunterkünfte umgewandelt wird. Daher ist die dauerhafte Vermietung von nicht selbst genutzten Wohnungen auf Airbnb etc. dort streng reguliert.
Was bedeutet Zweckentfremdung genau?
Zweckentfremdung liegt vor, wenn eine Wohnung dauerhaft nicht mehr zum Wohnen genutzt wird, sondern z. B. an wechselnde Feriengäste vermietet wird – etwa über Airbnb, Booking oder ähnliche OTAs. Diese Art der Nutzung ist in vielen Städten genehmigungspflichtig.
Beispiele für Städte mit Zweckentfremdungsverbot (Stand 2025):
- Berlin: Registrierungspflicht, max. 90 Tage/Jahr bei Vollvermietung
- München: Bis zu 8 Wochen/Jahr ohne Genehmigung erlaubt
- Köln, Hamburg, Freiburg, Sylt: teilweise ähnliche Regelungen
Wer seine Mietwohnung als Ferienwohnung anbieten möchte, braucht neben der Erlaubnis des Vermieters auch eine Genehmigung vom Bezirksamt. Verstöße können zu hohen Bußgeldern bis zu 500.000 Euro führen. In einigen Städten wird aktiv kontrolliert, ob Inserate registriert sind. Behörden greifen häufig auf öffentlich sichtbare Airbnb-Angebote zurück.
Wichtig für dich als Vermieter:
- Prüfe, ob deine Stadt eine Zweckentfremdungssatzung hat
- Beantrage ggf. rechtzeitig eine Genehmigung beim Bezirksamt oder Wohnraumschutzamt
- Beachte auch zusätzliche Melde- und Registrierungspflichten (z. B. Anzeige bei der Kommune)
Auch einige Urlaubsregionen (z. B. Ostsee, Allgäu, Bayerischer Wald) haben eigene Vorschriften zum Schutz des Wohnraums und zur Begrenzung des FeWo-Markts..
Ausnahmen: So kannst du deine Wohnung legal untervermieten
Willst du hingegen nicht die gesamte Wohnung vermieten, sondern nur ein leer stehendes Zimmer, so ist das in manchen Städten wie zum Beispiel Berlin erlaubt.
Was ist erlaubt?
- Du nutzt mindestens 51 % der Wohnfläche selbst
- Du vermietest nur ein oder zwei Zimmer, nicht die ganze Wohnung
- Du bist hauptsächlich selbst wohnhaft in der Unterkunft
Beispiel Berlin (2025):
- Zimmervermietung erlaubt, sofern du selbst dauerhaft dort gemeldet bist
- Registrierungspflicht beim Bezirksamt
- Registrierungsnummer muss im Inserat sichtbar sein (z. B. bei Airbnb)
Weitere Beispiele:
Hamburg & Köln: Ähnliche Regelungen – zimmerweise Vermietung wird oft toleriert, Vollvermietung genehmigungspflichtig
München: Zimmer können unter bestimmten Bedingungen vermietet werden, komplette Wohnung nur max. 8 Wochen/Jahr
In anderen Regionen darfst du die gesamte Wohnung vermieten, das aber nur für einige Wochen. In der Stadt München sind das zum Beispiel 8 Wochen im Jahr.
Auch in anderen europäische Ballungszentren und Ferienregionen ist die Vermietung von Ferienwohnungen gesetzlich geregelt. Über die konkreten Regelungen in deiner Stadt bzw. Region informierst du dich am besten direkt bei der zuständigen Behörde.
Müssen Einkünfte über Airbnb versteuert werden?
Ja! Einkünfte aus Vermietung von Ferienwohnungen musst du versteuern. Verschwiegene Einnahmen von gewerblicher Vermietung können zu hohen Strafen führen. Gerade wenn du deine Unterkunft online anbietest, können natürlich auch die Behörden leicht auf diese Informationen zugreifen.
Achtung: In manchen Regionen kommen noch weitere Kosten wie Kurtaxe, Übernachtungssteuer etc. hinzu. Auch hierzu informierst du dich am besten direkt bei deinen Behörden.
Fazit
Ja, u darfst deine Wohnung auf Airbnb anbieten, wenn folgende Punkte erfüllt sind:
Bei Eigentumswohnungen:
- Die Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) erlaubt die Vermietung.
- Die lokale Gesetzgebung (z. B. Zweckentfremdungsverordnung) wird eingehalten
Mietwohnung:
- Dein Vermieter hat schriftlich zugestimmt
- Die Vermietung entspricht den gesetzlichen Vorgaben in deiner Region.
Hinweis: Wir haben bei der Erstellung dieses Beitrags sorgfältig recherchiert. Bitte beachte jedoch, dass dieser Inhalt keine juristische oder steuerliche Beratung ersetzt.