Costi singoli Airbnb fino al 15,5%: cosa cambia per gli host

Airbnb ha recentemente aggiornato la sua struttura di commissioni: ora molti host e property manager pagano una commissione unica (host-only) fino al 15,5% sul subtotale della prenotazione. Questo cambiamento potrebbe sollevare alcune domande importanti: quanto incide sui guadagni dei tuoi affitti brevi? Cosa significa per la tua strategia di prezzo? E quali alternative hai per mantenere margini migliori?

In questo articolo analizzeremo il modello di commissione solo per host di Airbnb, spiegheremo perché è stato introdotto e come adattarti in modo intelligente.

Che cosa si intende per "costi singoli per soli host"?

Fino a poco tempo fa, Airbnb usava due tipologie di costi del servizio. La prima opzione, con commissione condivisa, prevede che sia tu che l’ospite paghiate una percentuale:

• Host: circa il 3% del subtotale della prenotazione.
• Ospite: tra il 12% e il 14% in media.

Con la seconda opzione, il modello “solo per host”, l’intera commissione è a carico tuo:

• Host: tra il 14% e il 16%, in base alla località, alla politica di cancellazione e al tipo di annuncio.
• Ospiti: non pagano più alcuna commissione aggiuntiva ad Airbnb.

Con l'annuncio del 25 agosto 2025, Airbnb ha standardizzato i suoi costi singoli per host di locazioni brevi al 15,5% del subtotale della prenotazione (16% in Brasile).

Il modello host-only sta diventando obbligatorio?

Sì, Airbnb lo sta rendendo obbligatorio per (quasi) tutti gli host:

• Dal 25 agosto 2025, i nuovi host che usano un channel manager dovranno applicare il modello solo per host.
• Dal 27 ottobre 2025, anche chi già usa un Property Management System (PMS) collegato via API passerà automaticamente al nuovo sistema.
• Entro il 1° dicembre 2025, il modello sarà esteso anche agli host che non usano software esterni.

Le uniche eccezioni al momento sono alcune strutture alberghiere con contratti diretti con Airbnb.

Perché Airbnb ha introdotto questa modifica?

Gli obiettivi di Airbnb sono tre:

1. Semplificare l’esperienza degli ospiti: eliminando la commissione di servizio condivisa, il prezzo mostrato corrisponde a quello finale.
2. Allinearsi agli altri portali OTA, come Booking.com ed Expedia, che già applicano commissioni solo per gli host.
3. Aumentare la trasparenza: le commissioni a sorpresa scoraggiavano molti utenti dal completare la prenotazione.

In che modo l’aumento della commissione influisce sui tuoi guadagni?

La conseguenza più importante per gli host è una leggera riduzione del guadagno netto per prenotazione. Il passaggio dal 15% al 15,5% può sembrare minimo, ma alla lunga incide. Se ad esempio incassi 2.000€ al mese, lo 0,5% in più equivale a 10€ in meno ogni mese. E l’impatto cresce con l’aumentare del volume delle prenotazioni.

Ma la vera novità è che non potrai più scegliere: entro la fine del 2025, quasi tutti gli host su Airbnb useranno il modello host-only. Niente più commissioni suddivise con l’ospite.

In sintesi:

• Il tuo reddito netto per prenotazione si ridurrà leggermente.
• Non potrai più mantenere il vecchio modello con commissione condivisa.
• Queste novità rendono ancora più importante rivedere la tua strategia di prezzo ed esplorare nuove soluzioni per proteggere i tuoi margini di guadagno.

Cosa puoi fare per adattarti al modello host-only?

L'aumento al 15,5% e il passaggio obbligatorio al modello solo per gli host influenzeranno i profitti di ogni host. Ecco 5 strategie concrete per mantenere i tuoi margini nonostante l’aumento delle commissioni:

1. Rivedi i tuoi prezzi

Puoi aumentare leggermente la tua tariffa giornaliera per compensare la commissione più alta. Occhio però a non scegliere tariffe troppo costose rispetto ad altri annunci della zona.

2. Usa soluzioni di dynamic pricing

Gli aggiornamenti manuali dei prezzi richiedono tempo e spesso sono inefficaci. Con uno strumento di pricing dinamico (come la funzione integrata di Smoobu), puoi adattare le tariffe automaticamente in base alla domanda, alla stagionalità e agli eventi locali. Così massimizzi i guadagni senza fatica.

3. Incoraggiate le prenotazioni dirette

Creando un sito web per la tua casa vacanza con motore di prenotazione integrato, puoi evitare del tutto le commissioni delle OTA e trattenere il 100 % del ricavo. Il costruttore sito web di Smoobu è perfetto anche se non hai competenze di programmazione e coding.

4. Diversifica la tua presenza online

Affidarti a più portali di prenotazione ti permette di distribuire il rischio. Usa un channel manager per collegare i tuoi annunci anche su Booking.com, Expedia, Casevacanza.it e altre piattaforme di nicchia.

5. Cura l'esperienza dei tuoi ospiti

Con margini più ridotti, la fidelizzazione è ancora più importante. Una buona comunicazione, un check-in semplice e recensioni positive possono aiutarti a ottenere prenotazioni ripetute e ridurre la dipendenza dalle OTA.

Conclusione

La nuova commissione host-only di Airbnb, che può arrivare al 15,5%, cambia le regole del gioco. Per gli ospiti è tutto più trasparente, ma per te può significare guadagni più stretti.

La buona notizia? Con gli strumenti giusti, channel manager, sito per prenotazioni dirette, automazione della comunicazione, puoi mantenere il controllo della tua attività e proteggere i ricavi.

Se vuoi continuare a guadagnare bene su Airbnb, ora è il momento giusto per rivedere la tua strategia, diversificare i canali e puntare su una gestione più flessibile e autonoma.