Airbnb Herbst-Update 2026: neue Hausregeln für Gastgeber
Das Airbnb-Herbst-Update 2026 betrifft drei Dinge, mit denen du als Gastgeber täglich arbeitest: Hausregeln, Telefonnummern und Preise. Eine neue Richtlinie zu Hausregeln gilt für Buchungen ab dem 20. November. In den USA und Kanada kommen temporäre Telefonnummern. Neue Preis- und Kalender-Tools folgen ab Oktober.
Airbnb verschärft die Regeln dafür, wie du Hausregeln festlegst und Telefonnummern mit Gästen teilst. Beide Änderungen betreffen Inserate, Nachrichten und Check-in-Abläufe, die viele Gastgeber seit Jahren nutzen.
Kein Grund zur Panik. Beide Änderungen belohnen klare Inserate und Kommunikation über die Plattform. Das sind dieselben Gewohnheiten, die dich vor Betrug auf Airbnb schützen. Smoobu hilft dir, sie bei jeder Buchung beizubehalten.
Das Wichtigste für Gastgeber, die wachsen wollen:
- Regeln vorab: Jede Hausregel muss vor der Buchung im Bereich Hausregeln deines Inserats stehen. Eine Willkommensnachricht oder ein Zettel am Kühlschrank reicht nicht.
- Keine Strafen, keine Putzaufgaben: Airbnb erlaubt grundsätzlich keine Strafgebühren mehr. Auch Putzaufgaben wie Betten abziehen oder Geschirr spülen sind tabu.
- Vorlagen ohne Telefonnummer: Wo temporäre Telefonnummern gelten, passt du jede Nachrichtenvorlage an, die die echte Nummer des Gastes nutzt.
- Eine Quelle für Preise: Die neue dynamische Preisgestaltung von Airbnb und der Rabatt von 15 % für Gäste mit Top-Bewertungen ändern nur deine Airbnb-Preise. Andere Buchungsplattformen brauchen eine eigene Logik.
Alle Änderungen im Airbnb-Update auf einen Blick
Hier findest du alle Änderungen für Gastgeber aus den neuen Airbnb-Richtlinien für Herbst 2026 und den neuen Tools für Gastgeber. Die Tabelle zeigt sie in der Reihenfolge, in der sie in deinem Konto ankommen.
| Änderung | Wann | Wen es betrifft | Was du tun solltest |
|---|---|---|---|
| Auswertungen zu Einnahmen | Einführung seit dem 30. September 2026 | Gastgeber mit 5 oder weniger Inseraten | Lies die vorgeschlagenen Maßnahmen in deinem Dashboard |
| Temporäre Telefonnummern | Einführung läuft | Gastgeber und Gäste in den USA und Kanada | Passe Vorlagen an, die die Telefonnummer des Gastes nutzen |
| Dynamische Preisgestaltung | Einführung ab Oktober 2026 | Airbnb-Gastgeber, schrittweise | Entscheide, welches Tool deine Airbnb-Preise festlegt |
| Auswertungen zu Preisen und Verfügbarkeit | Einführung ab Oktober 2026 | Airbnb-Gastgeber | Prüfe deine Last-Minute-Einstellungen |
| Rabatt für Gäste mit Top-Bewertungen | Mit dem Update verfügbar | Optional für alle Gastgeber | Teste ihn zuerst bei einem Inserat |
| Richtlinie zu Hausregeln und Wünschen | Buchungen ab dem 20. November 2026 | Alle Airbnb-Gastgeber | Verschiebe jede Regel in den Bereich Hausregeln |
| Richtlinie zu Verträgen, Ausweisen und Gästedaten | Buchungen ab dem 20. November 2026 | Alle Airbnb-Gastgeber | Verzichte auf Verträge und Ausweisanfragen, die kein Gesetz vorschreibt |
| 3D-Grundrisse | Einführung läuft, alle Gastgeber folgen in den kommenden Wochen | Gastgeber mit einem iPhone oder iPad mit LiDAR | Optional: Scanne deine Räume |
| Kalender für mehrere Inserate | In den kommenden Monaten | Standard am Desktop für Gastgeber mit 6 oder mehr Inseraten | Lege vorher klare Regeln für Mindestaufenthalte fest |
| Smart Setup | In den USA jetzt, in weiteren Ländern Anfang nächsten Jahres | Gastgeber, die ein neues Inserat erstellen | Außerhalb der USA vorerst nichts zu tun |
Neue Airbnb-Hausregeln: was sich ändert
Die Airbnb-Richtlinie zu angemessenen Hausregeln und Wünschen gilt für alle Buchungen ab dem 20. November 2026. Gäste müssen deine Hausregeln einhalten. Deine Wünsche sollen sie nach Möglichkeit beachten.
Die größte Änderung betrifft den Zeitpunkt. Jede Regel und jeden Wunsch musst du schon bei der Buchung im vorgesehenen Bereich deines Inserats angeben. So können Gäste entscheiden, ob deine Unterkunft zu ihnen passt.
Nach der Buchung darfst du keine neuen Regeln mehr einführen. Das gilt für Nachrichten, Schilder in der Unterkunft und Gespräche vor Ort. Deine Regeln müssen außerdem zum Rest deiner Inseratsseite passen.
Die Richtlinie legt auch fest, was „angemessen“ heißt. Gastgeber dürfen grundsätzlich nicht:
- Gäste um Aufgaben bitten, die sonst eine Reinigungskraft erledigt, etwa Betten abziehen, Müll wegbringen oder Geschirr spülen und einräumen.
- Den Zugang zu etwas einschränken, das im Inserat beworben wird, oder dafür mehr Geld verlangen, als bei der Buchung angezeigt wurde.
- Gästen Strafgebühren oder andere Strafen auferlegen.
Bei Schäden verweist Airbnb auf AirCover statt auf Strafgebühren. Kann dich eine Eigentümergemeinschaft oder die Gemeinde mit einem Bußgeld belegen? Dann darfst du Gäste im vorgesehenen Bereich deines Inserats darauf hinweisen.
Laut Airbnb zählt der Kontext jedes Inserats. Als Beispiele nennt Airbnb zwei Bitten: kürzer duschen, wenn wegen Dürre das Wasser knapp ist, und in Gegenden mit Bären einen tiersicheren Mülleimer nutzen.
Bei Verstößen drohen Warnungen und die Aufforderung, dein Inserat anzupassen. Hält das Problem an, kann Airbnb Gäste auf deiner Inseratsseite darauf hinweisen oder dein Inserat in der Suche weniger sichtbar machen.
Verträge, Ausweise und Gästedaten: die ergänzende Richtlinie
Zum selben Datum aktualisiert Airbnb seine Richtlinie zu Verträgen und anderen Vorgaben von Gastgebern. Für Buchungen vor dem 20. November 2026 gilt weiter die bisherige Fassung.
Gastgeber dürfen Gäste grundsätzlich nicht bitten, einen separaten Vertrag zu unterschreiben. Ausnahmen gibt es, wenn ein Gesetz oder eine Regel der Eigentümergemeinschaft das verlangt. Erlaubt bleibt ein Vertrag auch für optionale Extras wie einen Golfwagen, für Aufenthalte ab 28 Nächten und für Luxe-Inserate.
Auch nach Telefonnummer, E-Mail-Adresse, Wohnanschrift oder Ausweisdokumenten darfst du nicht mehr fragen. Die Ausnahme: Ein Gesetz oder eine dokumentierte Regel der Eigentümergemeinschaft schreibt es vor. Dann erklärst du im Bereich für Wünsche deines Inserats, was du brauchst und warum.
Den Ausweis eines Gastes darfst du beim Check-in weiterhin persönlich prüfen. Voraussetzung: Du gibst das im Bereich für Wünsche deines Inserats an. Eine Kopie darfst du außerhalb dieser gesetzlichen Ausnahmen nicht behalten.
| Typische Praxis | Nach den neuen Richtlinien |
|---|---|
| Hausregeln in einer Nachricht vor der Anreise schicken | Alle Regeln gehören in den Bereich Hausregeln des Inserats, Nachrichten wiederholen sie nur |
| Eine Check-out-Liste mit Geschirr, Wäsche und Müll | Check-out-Schritte kurz halten und die Reinigung deinem Reinigungsteam überlassen |
| Strafgebühren für Rauchen, Lärm oder späten Check-out | Keine Strafgebühren, Schäden laufen über AirCover |
| Gäste um ein Foto ihres Ausweises bitten | Nur wenn ein Gesetz oder eine Regel der Eigentümergemeinschaft es verlangt und es vor der Buchung angegeben ist |
Temporäre Telefonnummern: was Gastgeber in den USA und Kanada sehen
Die zweite Änderung betrifft Telefonnummern. Airbnb vergibt jetzt temporäre Telefonnummern an einige Gastgeber und Gäste in den USA und Kanada. So muss keine Seite ihre echte Nummer teilen. Laut Airbnb folgen nach und nach weitere Märkte.
Ist eine Buchung bestätigt, kannst du den Gast über seine temporäre Nummer ganz normal anrufen oder ihm eine SMS schicken. WhatsApp funktioniert mit diesen Nummern nicht. Sie laufen zwei Tage nach dem Check-out ab. Danach erreicht ihr euch über die Airbnb-Nachrichten.
Echte Telefonnummern in Airbnb-Nachrichten oder im Inseratstext kann Airbnb blockieren oder durch die temporäre Nummer ersetzen. Außerdem hat Airbnb den Platzhalter für die Telefonnummer des Gastes aus den Schnellantworten entfernt. Vorlagen, die ihn nutzen, musst du anpassen.
Viele Gastgeber bilden Türcodes aus den letzten vier Ziffern der Telefonnummer des Gastes. Diese Möglichkeit bleibt: Airbnb zeigt auf der Seite mit den Buchungsdetails einen vorgeschlagenen Türcode an. Er basiert auf den letzten vier Ziffern der echten Nummer des Gastes.
Smoobu erhält diese temporären Nummern jetzt von Airbnb und zeigt sie bei der Buchung an. So kannst du Gäste aus den USA oder Kanada weiterhin wie gewohnt anrufen oder per SMS erreichen.
Smoobu-Tipp: Ein verbundenes Smart Lock erstellt für jede Buchung einen eigenen Türcode. Der Zugang hängt dann nicht von der Telefonnummer des Gastes ab. Füge den Code per Platzhalter in deine Check-in-Nachricht ein, und jeder Gast bekommt automatisch seinen eigenen Code.
Neue Preis-Tools von Airbnb: dynamische Preisgestaltung, Auswertungen und 15 % Rabatt
Die neue dynamische Preisgestaltung von Airbnb empfiehlt dir eine Preisspanne. Bei hoher Nachfrage erhöht sie die Preise. In ruhigen Zeiten senkt sie die Preise, damit deine Nächte gebucht bleiben. Die Einführung startet im Oktober. Die Spanne kannst du jederzeit ändern.
Der Haken ist die Reichweite. Das Tool legt nur die Preise deines Airbnb-Inserats fest. Ist dieselbe Unterkunft auch auf Booking.com und Vrbo inseriert, bleiben die Preise dort so, wie du sie eingestellt hast.
So ist dieselbe Nacht auf Airbnb günstig und auf Booking.com teuer. Und am Ende bekommt die falsche Plattform die Buchung.
Mit der dynamischen Preisgestaltung von Smoobu legst du einmal einen Mindest- und einen Höchstpreis fest. Dann bekommst du Preisvorschläge pro Nacht auf Basis von Marktdaten. Jeden Vorschlag kannst du überschreiben. Preise und Verfügbarkeit bleiben auf allen deinen Buchungsplattformen synchron.
Neu sind auch Auswertungen zu deinen Einnahmen. Diese KI-Zusammenfassungen vergleichen deine erwarteten Einnahmen mit ähnlichen Inseraten in der Nähe und schlagen Maßnahmen vor. Zuerst bekommen sie Gastgeber mit 5 oder weniger Inseraten.
Neu ist auch ein optionaler Rabatt von 15 % für Gäste mit Top-Bewertungen. Er gilt für Gäste mit mindestens 4,8 Sternen und mindestens 3 Bewertungen.
Laut Airbnb hatten Gastgeber in einem Test im Sommer mit ähnlichen Rabatten im Schnitt höhere Einnahmen und mehr gebuchte Nächte. Das ist eine Schätzung von Airbnb selbst. Teste den Rabatt also zuerst bei einem Inserat.
Smoobu-Tipp: Nutze ein Preis-Tool, nicht zwei. Schaltest du die dynamische Preisgestaltung von Airbnb ein und steuerst deine Preise gleichzeitig über Smoobu, können sich beide gegenseitig überschreiben. Entscheide also, welches Tool deine Airbnb-Preise festlegt, bevor die Funktion in deinem Konto ankommt.
Neue Tools für Kalender und Inserate
Mit dem neuen Kalender für mehrere Inserate änderst du Preise, Verfügbarkeit, Mindestaufenthalte und Last-Minute-Rabatte für viele Inserate gleichzeitig. Du kannst Inserate auch zu Gruppen zusammenfassen. Hast du 6 oder mehr Inserate, ersetzt der neue Kalender in den kommenden Monaten deinen bisherigen Desktop-Kalender.
Das spart Klicks auf Airbnb. Jede Änderung gilt aber weiterhin nur für Airbnb. Wer auf mehreren Plattformen vermietet, nutzt meist einen zentralen Kalender, der alle Plattformen aktualisiert. So musst du ein Datum nie doppelt sperren.
Zwei kleinere Tools runden das Update ab. Mit 3D-Grundrissen scannst du deine Räume mit einem iPhone oder iPad mit LiDAR. Smart Setup erstellt ein neues Inserat anhand deiner Adresse, zuerst in den USA und Anfang nächsten Jahres in weiteren Ländern.
So passt du dein Smoobu-Setup vor dem 20. November an
Meist reicht eine einmalige Prüfung. Starte mit deinem Airbnb-Inserat: Verschiebe jede Regel und jeden Wunsch in den Bereich Hausregeln. Streiche alles, was nach Putzliste, Strafgebühr oder Extrakosten für ein beworbenes Merkmal klingt.
Öffne dann deine Nachrichtenvorlagen. Mit der automatischen Gästekommunikation von Smoobu prüfst du einmal und deckst damit jede Buchung ab. Achte in jeder Vorlage auf:
- Regeln, die noch nicht im Bereich Hausregeln deines Inserats stehen.
- Putzaufgaben beim Check-out, Strafgebühren oder andere Strafen.
- Bitten um Ausweisfotos oder Kontaktdaten, die kein Gesetz vorschreibt.
- Telefonnummern oder WhatsApp-Links für Airbnb-Gäste.
Deine Gästemappe hilft Gästen weiterhin, deine Regeln einzuhalten. Erkläre in der digitalen Gästemappe von Smoobu die Regeln, die schon in deinem Inserat stehen, etwa wo die Mülltonnen sind und wann die Ruhezeiten beginnen. Neue Regeln fügst du dort nicht hinzu.
Nimmst du auch Buchungen über andere Plattformen an, formuliere deine Regeln überall gleich. Der Smoobu Channel Manager für Airbnb bündelt Airbnb-Buchungen und Gästenachrichten in einem Postfach, zusammen mit deinen anderen Buchungsplattformen.
Kläre zum Schluss deine Preise, bevor die Einführung im Oktober bei dir ankommt. Lege fest, ob die dynamische Preisgestaltung von Airbnb oder die von Smoobu deine Airbnb-Preise steuert. Und entscheide, ob der Rabatt von 15 % für Gäste mit Top-Bewertungen zu deiner Saison passt.
Smoobu-Tipp: Übernimm deine Airbnb-Hausregeln wortgleich für deine anderen Buchungsplattformen und deine Gästemappe. Zeigen alle Plattformen dieselben Regeln, wissen Gäste, was sie erwartet. Und deine Nachrichten widersprechen nie deinem Inserat.
Häufig gestellte Fragen
Airbnb hat dieses Jahr mehrere Änderungen für Gastgeber gebracht, von der Airbnb-Sommer-Update 2026 bis zu den Richtlinien und Preis-Tools in diesem Herbst. Hier findest du kurze Antworten auf häufige Fragen.
Sie gilt für alle Buchungen ab dem 20. November 2026. Für Buchungen vor diesem Datum gelten weiter die bisherigen Regeln.
Grundsätzlich nicht. Die Airbnb-Richtlinie erlaubt keine Strafgebühren oder anderen Strafen und verweist Gastgeber bei Schäden auf AirCover. Kann dich eine Eigentümergemeinschaft oder die Gemeinde mit einem Bußgeld belegen, darfst du Gäste im vorgesehenen Bereich deines Inserats darauf hinweisen.
Nein. Temporäre Nummern funktionieren nur für Anrufe und SMS. Sie laufen zwei Tage nach dem Check-out ab. Danach erreicht ihr euch über die Airbnb-Nachrichten.
Laut Airbnb startet die Einführung im Oktober 2026. Airbnb führt sie schrittweise ein. Es kann also eine Weile dauern, bis sie in deinem Konto erscheint.
Nein. Sie legt nur deine Airbnb-Preise fest. Deine Preise auf anderen Plattformen bleiben unverändert. Smoobu schlägt Preise pro Nacht zwischen deinem Mindest- und Höchstpreis vor und hält Preise und Verfügbarkeit auf allen Plattformen synchron.
Fazit: Mach dein Inserat bereit für den 20. November
Die neuen Airbnb-Richtlinien belohnen Gastgeber, deren Regeln vor der Buchung klar sind und die über die Plattform kommunizieren. Prüfe jetzt kurz Inserat, Vorlagen, Türcodes und Preise. Das erspart dir später unangenehme Gespräche.
Mit dem Smoobu Property Management System (PMS) hast du Buchungen, Nachrichten und Gästemappe an einem Ort. So gilt eine einzige Änderung für jeden Aufenthalt. Bereit für weniger Aufwand? Teste Smoobu jetzt 14 Tage kostenlos.
