Impuestos del alquiler vacacional: ¿cómo declararlos?

La fiscalidad y lo referente a los impuestos del alquiler vacacional es un tema importante para cualquier anfitrión o gestor de alquileres, sobre todo porque estos impuestos suelen varias según el tipo de actividad económica y servicios que se ofrezcan.

En esta guía analizaremos todos los puntos que te interesa conocer relacionados con los impuestos de tu alquiler vacacional para que puedas realizarlos sin necesidad de asistencia profesional de forma eficaz y segura.

Antes de empezar: ¿qué se entiende por «alquiler vacacional»?

Como seguramente ya sabrás, la normativa de alquiler de viviendas turísticas en España corre a cargo de las comunidades autonónomas, que son las que conceden (o no) el permiso para operar una vivienda vacacional. Por tanto, si pretendes iniciarte en el mundo del alquiler turístico, es importante que comiences por tramitar la concesión del permiso, ya que sin él tu vivienda vacacional no podrá ser legal.

¿Cómo obtener la licencia de alquiler vacacional?

Para obtener la licencia turística en España, primero de todo tendrás que cumplir con los requisitos impuestos por la comunidad autónoma correspondiente. En general, estos requisitos para obtener la licencia de alquiler vacacional son similares:

Seguramente tengas que pesentar una declaración responsable ante el organismo de la comunidad autonóma, en el que especifiques los datos de la vivienda, el tipo de alojamiento y gestión, etc., junto con los documentos complementarios, como justificante de seguro de responsabilidad civil, licencia para la cédula de habitabilidad, etc. Cada organismo gestor puede exigir diferentes documentos, por lo que recomendamos que consultes de forma local qué necesitas aportar.

Impuestos del alquiler vacacional: ¿por dónde empezar?

Si ya has realizado todos los trámites y tu alquiler vacacional tiene todos los permisos para funcionar, antes de declarar tus ingresos a la Agencia Tributaria y como la vivienda se alquila de forma temporal, tendrás que diferenciar entre dos periodos.

1. Las fechas en las que la vivienda ha estado alquilada.
2. Las fechas en las que la vivienda ha estado libre.

Que la vivienda haya permanecido vacía durante cierto tiempo no se traduce en una bajada o anulación de impuestos, sino que cotizará como una segunda residencia al no tratarse de la vivienda habitual. A esto se le conoce como «renta inmobiliaria imputada».  Ambos períodos deben ser declarados a Hacienda, la única diferencia consiste en que se gravarán de forma distinta.

Impuestos del alquiler vacacional según servicios ofrecidos

Antes de proceder con la fiscalidad de tu alquiler vacacional, es importante definir qué tipo de servicios ofreces en tu alquiler vacacional, especialmente porque los rendimientos obtenidos variarán de una forma u otra. Por eso, la Agencia Tributaria distingue dos tipos de alquileres vacacionales: aquellos que incluyen servicios de hospedaje y aquellos que no.

Alquileres vacacionales con servicios de hospedaje

Se consideran servicios de hospedaje actividades como restauración, servicio de lavandería, recepción o atención las 24 horas, servicio de limpieza, entre otras.

Suelen ser los mismos servicios de hospedaje que se ofrecen en hoteles o pensiones, y por tanto se consideran actividades económicas de carácter empresarial, con unos rendimientos del capital concretos, y por tanto sujetos a impuestos concretos.

• Impuesto sobre actividades económicas: es un impuesto base que toda persona física o jurídica debe declarar en base a los ingresos obtenidos. Sin embargo, solo los negocios que factures más de 1 millón de euros al año deben abonarlo, por lo que el carácter de este impuesto es más bien formal.
• IVA: al contar con ciertos servicios de hospedaje y, por tanto, considerarse una actividad económica, el necesario abonar un 10% de IVA en cada una de las facturas a tus huéspedes.
• IRPF: el impuesto sobre la renta de las personas físicas es también propio de todos los rendimientos de actividades económicas, y por tanto hay que abonarlo.

Alquileres con fines turísticos sin servicios de hospedaje

Si tu alquiler vacacional solo proporciona alojamiento con fines turísticos, tu declaración de la renta será diferente. Pero no temas, que no ofrezcas servicios de hospedaje no significa que no puedas realizar una prestación de servicios adicionales en tu alojamiento vacacional.

La limpieza periódica de la vivienda, los gastos de comunidad, el reemplazo de la ropa de cama y otros enseres, asistencia técnica y el mantenimiento de la vivienda no se consideran servicios de hospedaje como tales.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): los ingresos íntegros obtenidos por viviendas con fines turísticos se consideran transmisiones patrimoniales. Este impuesto sobre alquileres vacacionales varían según cada comunidad autonóma.
• IRPF: el alquiler turístico se considera un servicio de capital inmobiliario, por lo que deberás calcular el IRPF restando los gastos deducibles a los ingresos derivados de la actividad. Al tratarse de un alquiler de viviendas de tipo temporal y no habitual, no habrá que abonar el 60% usual tipico de alquileres de larga duración.

A diferencia del alquiler turístico con servicio de hospedaje, no tendrás que abonar el IVA en tus facturas.

¿Quién se encarga del alquiler turístico?

Otro punto importante se refiere al tipo de gestión de la vivienda turística, es decir, si se encarga de ella una gestora o te ocupas tú personalmente como anfitrión.

Si es una empresa gestora o un gestor de alquileres independiente quienes se encargan del alquiler vacacional, el IVA pasaría a ser del 21%.

Pero ¿qué pasa si el alquiler de viviendas turísticas se realiza a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking.com y compañía? Las plataformas de alquiler turístico son la opción más extendida entre los anfitriones independientes, y por eso la Agencia Tributaria pide a las propias plataformas que informen de cualquier nuevo alquiler de viviendas turísticas que se publicite por estos medios, ya que en este caso también habrá que abonar un IVA del 21% en las facturas del alojamiento turístico.

Esta información se transfiere con el conocido modelo 179. Mediante este formulario, las empresas están obligadas a informar a la Agencia Tributaria de los datos del anfitrión, la ubicación, las fechas en las que ha estado alquilada y la cuantía monetaria que ha generado.

¿Por qué es importante declarar a Haciencia los impuestos del alquiler vacacional?

Para la Agencia Tributaria es muy fácil descubrir si hay viviendas con fines turísticos en situación irregular gracias al mencionado modelo 179.

Además, hay sanciones de distinto nivel para las viviendas vacacionales que no cumplan con sus obligaciones fiscales, yendo de leve a  muy grave en el ámbito de fraude fiscal. Lo más adecuado, sin duda, es declarar los rendimientos de capital, ya que las multas por no hacerlo suelen ser cuantiosas.

El alquiler de apartamentos turísticos es una golosina para la Agencia Tributaria, debido sobre todo a la proliferación de los mismos en los últimos años en las grandes ciudades, donde se hace complicado comprobar qué alojamientos turísticos son legales y cuáles no.

Confía las gestiones de tu alquiler vacacional a un channel manager

Como has podido observar, tener una vivienda turística es más trabajo de lo que pudiera parecer. Son muchos detalles que tener en cuenta para asegurarte de que todo se ajusta a la legalidad.

Un channel manager es una herramienta de gran utilidad a la hora de gestionar uno o diversos alojamientos turísticos, especialmente porque será muy fácil calcular cuántos días al año la vivienda ha estado ocupada, los servicios que se han ofrecido y las facturas de cada estancia.

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