Nuevas normas para alquileres vacacionales en España a partir del 1 de julio de 2025

A partir del 1 de julio de 2025, el sector de los alquileres vacacionales en España entra en una nueva era regulatoria. Con la entrada en vigor del Registro Estatal de Arrendamientos de Corta Duración, el panorama cambia significativamente para anfitriones, plataformas digitales y comunidades de propietarios. A continuación, desde Smoobu te explicamos en detalle todos los cambios que debes conocer, cómo adaptarte y qué implicaciones tienen para tu negocio.

1. Registro obligatorio para todos los alojamientos

Desde el 1 de julio de 2025, es obligatorio que todos los alojamientos de uso turístico, de temporada o por habitaciones estén inscritos en el nuevo Registro de Arrendamientos de Corta Duración. Este registro centralizado está gestionado por el Colegio de Registradores a través de una Ventanilla Única Digital. Se trata de una medida impulsada por el Ministerio de Consumo y el Ministerio de Vivienda, en cumplimiento del Reglamento (UE) 2024/1028.

Cada propiedad inscrita recibe un Número de Registro Único (NRUA), que identifica el alojamiento de manera inequívoca. Este código debe ser visible en todos los anuncios publicados en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia y similares. Además, este número permite cruzar datos con las comunidades autónomas y facilita el control fiscal y urbanístico.

Este nuevo sistema sustituye los antiguos códigos autonómicos o municipales y está diseñado para mejorar la transparencia y evitar el fraude o la competencia desleal.

2. Impacto directo en plataformas digitales

Las plataformas digitales que intermedian en reservas también están obligadas a colaborar activamente. Deben mostrar el NRUA en cada anuncio y retirar en un plazo máximo de 48 horas cualquier alojamiento que no cuente con este identificador, una vez sean notificados por las autoridades.

Esto ha generado una oleada de revisiones y retiradas de anuncios. Por ejemplo, Booking ha eliminado más de 4.000 anuncios considerados ilegales, y se estima que Airbnb tendrá que revisar más de 65.000 anuncios sólo en España. Esta acción no solo obedece a la nueva legislación estatal, sino también a la presión creciente de ayuntamientos y comunidades autónomas.

3. Multas: qué arriesgas si no te adaptas

Las sanciones por incumplir esta normativa son considerables:

• Propietarios: multas desde 2.000 euros por no registrar el alojamiento, hasta 600.000 euros en casos de actividad ilícita continuada o reincidente.
• Plataformas: pueden recibir sanciones si mantienen anuncios no registrados, con multas de hasta 300.000 euros por caso.

Estas sanciones se suman a otras regulaciones locales que pueden implicar cierres, clausuras, recargos fiscales o impedimentos para operar.

4. Reducción de la oferta y subida de precios

Se espera que esta nueva regulación provoque una reducción significativa en la oferta de alquileres vacacionales, especialmente en zonas urbanas como Barcelona, Madrid o Sevilla, donde muchos anuncios no cumplían con los requisitos previos.

Según la Federación Española de Viviendas Turísticas (Fevitur), podría desaparecer hasta un 70% de la oferta actual. Esta disminución provocará previsiblemente un aumento de precios de entre el 5% y el 10% en temporada alta, afectando tanto a turistas como a los operadores que se mantengan en el mercado.

En zonas turísticas de costa, la oferta también se verá mermada, pero con menor intensidad, ya que muchos propietarios ya estaban registrados bajo normativas locales. Aun así, se prevén cancelaciones masivas de anuncios no regularizados.

5. Permiso de la comunidad de vecinos: un nuevo requisito

Desde el 3 de abril de 2025, las comunidades de propietarios tienen la posibilidad de prohibir nuevos alquileres turísticos en su edificio mediante una votación por mayoría simple (60%). Además, pueden aplicar un recargo del 20% en los gastos comunes a los propietarios que realicen esta actividad sin autorización expresa.

Este cambio, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, busca reducir el impacto del turismo en la convivencia vecinal, especialmente en bloques residenciales donde hay quejas por ruidos, suciedad o inseguridad.

Cabe destacar que si tu actividad de alquiler ya estaba autorizada antes de esta fecha, puedes seguir operando. Sin embargo, cualquier modificación, ampliación o reforma puede requerir una nueva autorización.

6. Registro paso a paso: cómo hacerlo

Para registrar tu alojamiento necesitas:

1. Acceder a la Ventanilla Única Digital del Colegio de Registradores.
2. Rellenar el formulario con los datos de la vivienda: referencia catastral, dirección exacta, si se alquila por completo o por habitaciones, y capacidad.
3. Aportar documentación como escrituras, autorización de la comunidad si aplica, y número de licencia turística o de temporada si ya la tienes.
4. Confirmar tu identidad con certificado digital o mediante verificación OTP por teléfono.
5. Pagar la tasa administrativa, que ronda los 27 euros.

Una vez aprobado, recibirás el código NRUA, que debes incluir en todos tus anuncios y comunicaciones.

7. Tipos de alquiler regulados

La nueva normativa distingue entre tres categorías de arrendamiento:

• Turístico: dirigido a viajeros, por días o semanas, promocionado en canales digitales.
• De temporada: por meses, con fines laborales o educativos, sin servicios hoteleros.
• Por habitaciones: cuando el propietario reside en la misma vivienda y alquila espacios individuales.

Cada una de estas categorías requiere un NRUA específico, aunque compartan la misma dirección o inmueble. Esto implica que si cambias la modalidad de tu alquiler, también debes actualizar el registro.

8. Implicaciones fiscales y futuras medidas

Aunque por ahora la normativa no modifica el régimen fiscal, se espera que en el futuro la Agencia Tributaria cruce los datos del registro con las declaraciones de IRPF e IVA para asegurar el cumplimiento tributario.

También se está valorando, de cara a 2026 y 2027, la implementación de medidas de zonificación, cupos por distrito o incentivos fiscales para quienes alquilan a largo plazo.

Recomendaciones desde Smoobu

En este nuevo contexto regulatorio, te recomendamos:

• Registrar tu propiedad cuanto antes, si no lo has hecho ya.
• Actualizar tus anuncios en todas las plataformas con el NRUA visible.
• Revisar el reglamento de tu comunidad de vecinos y, si es necesario, solicitar autorización.
• Ajustar tus precios en función de la nueva oferta en tu zona.
• Automatizar tus comunicaciones para incluir el NRUA en cada mensaje o confirmación de reserva.
• Consultar con un asesor fiscal si tienes dudas sobre la tributación adecuada.

Desde Smoobu, como software de gestión de alquileres vacacionales, estamos preparados para ayudarte en este proceso. Puedes incluir automáticamente el NRUA en tus mensajes, anuncios y documentos legales. Además, nuestra plataforma te permite mantener toda tu operación bajo control y en cumplimiento.

Conclusión

El 1 de julio de 2025 marca un antes y un después para el alquiler vacacional en España. Esta nueva legislación busca equilibrar el acceso a la vivienda, mejorar la convivencia vecinal y profesionalizar el sector. Si bien puede suponer retos en el corto plazo, también abre la puerta a una mayor estabilidad, seguridad jurídica y confianza tanto para anfitriones como para viajeros.

Adaptarse rápidamente no es solo una obligación legal, sino una oportunidad para destacar entre la competencia. En Smoobu seguimos contigo para hacer de esta transición un proceso sencillo, eficiente y beneficioso para tu negocio.

¡Actúa hoy y asegura la continuidad de tu alojamiento vacacional!