Qual é a diferença entre aluguel de curta duração e Airbnb?

O alojamento local e o Airbnb não são a mesma coisa, embora estejam intimamente relacionados. O alojamento local é um conceito amplo que abrange qualquer arrendamento temporário de uma habitação ou apartamento, normalmente por períodos que vão de algumas noites a algumas semanas. O Airbnb é apenas uma das muitas plataformas nas quais um proprietário pode oferecer alojamento local.

A distinção é importante para qualquer pessoa que esteja a considerar arrendar a sua habitação. Quer ofereça um quarto ou gira várias propriedades de férias, compreender esta diferença determina em parte a sua estratégia, a escolha das plataformas e a forma como organiza a sua atividade de arrendamento. Neste artigo, respondemos às perguntas mais frequentes sobre alojamento local e o papel do Airbnb nesse contexto.

O que se entende exatamente por alojamento local?

O alojamento local consiste em arrendar temporariamente uma habitação, apartamento, quarto ou outro tipo de alojamento a hóspedes por um período limitado, normalmente de uma noite a alguns meses. Distingue-se do arrendamento tradicional de longa duração pelo facto de não existir um contrato de arrendamento prolongado e de o proprietário poder utilizar a habitação entre estadias ou voltar a arrendá-la.

O alojamento local insere-se na economia colaborativa e no setor da hospitalidade. Alguns exemplos concretos são:

• Uma casa de férias arrendada por semana
• Um apartamento disponível por noite através de uma plataforma de reservas
• Um quarto na sua própria habitação que arrenda enquanto também reside lá
• Um apartamento na cidade que arrenda a viajantes de negócios por algumas noites

O que distingue o alojamento local de uma estadia num hotel é o ambiente pessoal e o caráter autónomo da estadia. Os hóspedes dispõem normalmente de uma cozinha completa, entrada privativa e mais espaço do que num quarto de hotel padrão. Para os proprietários, o alojamento local oferece a possibilidade de ajustar os preços por noite de forma dinâmica em função da procura, o que não é possível num contrato de arrendamento tradicional.

Gerir ativamente um alojamento local requer mais do que simplesmente entregar uma chave. Como proprietário, é responsável pela comunicação com os hóspedes, pela limpeza entre estadias, pela gestão dos calendários de disponibilidade e pelo cumprimento da regulamentação local.

O Airbnb é o mesmo que alojamento local?

Não, o Airbnb não é o mesmo que alojamento local. O Airbnb é um mercado online onde os proprietários podem oferecer os seus alojamentos a viajantes, mas o alojamento local como conceito existe independentemente desta plataforma. O Airbnb é uma forma de facilitar o alojamento local, não a sua definição.

Uma comparação torna isto mais claro: o alojamento local é a atividade, o Airbnb é um canal através do qual essa atividade é realizada. Tal como pode vender um carro através de um concessionário, de um anúncio online ou por contacto direto, pode arrendar uma habitação em regime de alojamento local através do Airbnb, do Booking.com, do seu próprio website ou através de uma combinação de todos estes canais.

A popularidade do Airbnb fez com que muitas pessoas utilizem os termos de forma indistinta, mas como proprietário é importante compreender esta distinção. Ao associar o seu arrendamento exclusivamente a uma única plataforma, torna-se dependente das regras, comissões e algoritmos dessa plataforma. O alojamento local como estratégia mais ampla dá-lhe mais liberdade e mais possibilidades de maximizar os seus rendimentos.

Que plataformas existem além do Airbnb para alojamento local?

Além do Airbnb, existem várias grandes plataformas internacionais onde pode anunciar a sua casa de férias ou apartamento para alojamento local. As alternativas mais conhecidas são o Booking.com, o Vrbo e o Expedia. Cada plataforma tem o seu próprio público-alvo, estrutura de comissões e mecanismos de visibilidade.

Uma visão geral das plataformas mais utilizadas:

1. Booking.com — uma das maiores plataformas de viagens do mundo, com forte presença na Europa e na Ásia, com um público amplo que inclui tanto viajantes de lazer como de negócios.
2. Vrbo — popular na América do Norte e orientado para famílias que arrendam uma habitação completa, e não apenas um quarto.
3. Expedia — uma plataforma de viagens abrangente que, além de voos e hotéis, também oferece casas de férias.
4. Agoda — com forte presença nos mercados asiáticos, mas também em crescimento a nível internacional.
5. O seu próprio website de reservas diretas — desta forma evita totalmente as comissões das plataformas e cria a sua própria base de dados de hóspedes.

Estar presente em várias plataformas aumenta o seu alcance e reduz o risco de depender demasiado de um único canal. Ao mesmo tempo, a complexidade aumenta: cada calendário, cada tarifa e cada disponibilidade deve ser sincronizado para evitar reservas duplicadas. É precisamente aqui que uma boa gestão de todos os seus canais se torna fundamental.

Quais são as vantagens e desvantagens de arrendar exclusivamente através do Airbnb?

Arrendar exclusivamente através do Airbnb tem a vantagem de gerir tudo num único lugar, mas a desvantagem de que o seu alcance fica limitado e fica totalmente dependente das políticas e algoritmos de uma única plataforma. Para proprietários que estão a começar, a simplicidade de uma única plataforma pode ser atrativa, mas a longo prazo a exclusividade acarreta riscos evidentes.

Vantagens de arrendar exclusivamente através do Airbnb

• Gestão simples: um único painel, um único calendário, um único canal de comunicação com hóspedes
• Grande base de utilizadores internacionais com viajantes ativos
• Avaliações integradas e estatuto de Superhost que constroem confiança
• Processamento de pagamentos integrado e segurança básica para proprietários

Desvantagens de arrendar exclusivamente através do Airbnb

• Perde hóspedes que preferem reservar através do Booking.com ou de outras plataformas
• As comissões da plataforma reduzem a sua margem líquida em cada reserva
• Alterações nas políticas do Airbnb podem afetar diretamente a sua visibilidade ou rendimentos
• Não é possível receber reservas diretas, pelo que paga sempre comissão
• Maior probabilidade de períodos sem ocupação quando o algoritmo do Airbnb o favorece menos

Uma estratégia equilibrada que combina várias plataformas com uma opção de reserva direta própria dá-lhe como proprietário mais controlo sobre os seus rendimentos e menor dependência de uma única entidade.

Como gerir o alojamento local em várias plataformas simultaneamente?

Gerir o alojamento local em várias plataformas simultaneamente é feito de forma mais eficiente com um channel manager e um sistema de gestão de propriedades (PMS). Estas ferramentas sincronizam automaticamente os seus calendários, tarifas e disponibilidade em todas as plataformas, para que nunca tenha de lidar com reservas duplicadas e apresente sempre informações atualizadas aos potenciais hóspedes.

Sem sincronização automatizada, corre um grande risco: uma reserva através do Booking.com que não seja processada atempadamente no seu calendário do Airbnb pode resultar numa reserva duplicada, cancelamento e avaliação negativa. Isto prejudica tanto a sua reputação como os seus rendimentos.

Com o software adequado, aborda este problema de forma estruturada:

1. Sincronização de calendários — todas as reservas de todas as plataformas são atualizadas em tempo real num único calendário central.
2. Comunicação automatizada com hóspedes — envie confirmações, informações de check-in e instruções de saída automaticamente no momento certo.
3. Preços dinâmicos — ajuste as suas tarifas automaticamente com base na procura, na época e em eventos locais.
4. Reservas diretas — ofereça aos hóspedes a possibilidade de reservar diretamente consigo sem comissões através do seu próprio website.
5. Estatísticas e relatórios — acompanhe a sua taxa de ocupação e rendimentos por canal para tomar decisões bem fundamentadas.

Uma boa gestão de vários canais não é apenas uma questão de comodidade, é também uma condição para arrendar de forma profissional em escala. Quanto mais plataformas utilizar, maior é a necessidade de ferramentas centralizadas e automatizadas.

Que regras se aplicam ao alojamento local em Portugal?

As regras para o alojamento local variam consoante o país, o município e até o bairro. Não existe legislação universal que se aplique a todos os proprietários em todo o mundo. Em Portugal aplicam-se regras municipais específicas, mas também noutros países cada região tem os seus próprios requisitos. É por isso essencial que consulte a regulamentação em vigor no website do seu município ou do governo nacional.

Embora as regras específicas possam variar muito consoante a localização, existem alguns pontos de atenção universais que surgem em praticamente todos os lugares:

• Obrigação de registo — muitos municípios exigem que registe a sua habitação antes de poder arrendar.
• Período máximo de arrendamento — algumas cidades estabelecem um limite anual para o número de noites que pode arrendar.
• Taxa turística — na maioria dos casos, é obrigado a cobrar e a entregar a taxa turística.
• Regras de condomínio e arrendamento — se for proprietário de um apartamento, as regras do condomínio podem limitar ou proibir o alojamento local.
• Licença — dependendo da sua localização, pode ser necessária uma licença específica.

Para obter as informações mais atualizadas e corretas sobre o alojamento local no seu município, recomendamos que consulte o website do governo ou da sua própria câmara municipal. A regulamentação muda frequentemente e o que é válido hoje pode ser diferente no próximo ano. Em caso de dúvida, aconselhe-se também junto de um consultor jurídico ou fiscal.

Como o Smoobu ajuda na gestão do alojamento local

Quer arrende uma única casa de férias ou gira um portfolio completo, a operação diária do alojamento local exige muito tempo e atenção. O Smoobu reúne tudo numa única plataforma, para que trabalhe de forma mais eficiente e tenha mais tempo para o que realmente importa.

Isto é o que o Smoobu faz concretamente por si:

• Prevenir reservas duplicadas — o channel manager sincroniza os seus calendários em tempo real no Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia e mais de 100 outros portais.
• Comunicação automatizada com hóspedes — envie mensagens personalizadas no momento certo, desde a confirmação de reserva até às instruções de saída, sem esforço manual.
• Preços dinâmicos — ajuste as suas tarifas automaticamente em função da procura, da época e de eventos para maximizar a sua taxa de ocupação e rendimentos.
• Reservas diretas — crie o seu próprio website com motor de reservas integrado e receba reservas sem comissões diretamente dos hóspedes.
• Estatísticas e relatórios — acompanhe o seu desempenho por canal e tome melhores decisões com base em dados atuais.
• Check-in online e portal do hóspede — permita que os hóspedes façam o check-in digitalmente e preencham os seus dados, em total conformidade com a legislação de privacidade.

O Smoobu está disponível para iOS e Android, é totalmente baseado na nuvem e oferece uma estrutura de subscrição transparente sem custos ocultos. Quer experimentar como a plataforma funciona? experimente o Smoobu gratuitamente durante 14 dias, sem cartão de crédito. Tem dúvidas sobre como o Smoobu se adequa à sua atividade de arrendamento? entre em contacto com a nossa equipa.