Τι είναι ο κανόνας των 90 ημερών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Ο κανόνας των 90 ημερών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ένας νομικός περιορισμός που ορίζει ότι μπορείτε να προσφέρετε ένα ακίνητο για τουριστική ενοικίαση έως 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος χωρίς να απαιτείται εμπορική άδεια. Ο κανόνας αποσκοπεί στη διάκριση μεταξύ της περιστασιακής ενοικίασης της ιδιωτικής κατοικίας και της συστηματικής εκμετάλλευσης ενός εμπορικού ενοικιαζόμενου ακινήτου. Σε αυτό το άρθρο απαντάμε στις πιο συχνές ερωτήσεις σχετικά με αυτό το πλαίσιο, ώστε να γνωρίζετε ως ιδιοκτήτης τι ισχύει για εσάς.

Ποιες πόλεις εφαρμόζουν τον κανόνα των 90 ημερών για τις τουριστικές μισθώσεις;

Ο κανόνας των 90 ημερών δεν είναι ένας καθολικός νόμος που ισχύει παντού με τον ίδιο τρόπο. Διάφορες πόλεις και δήμοι σε ολόκληρο τον κόσμο εφαρμόζουν δικές τους παραλλαγές αυτού του περιορισμού, με το όριο να κυμαίνεται μερικές φορές στις 90 ημέρες, αλλά και στις 60, 120 ή ακόμα λιγότερες. Κάθε χώρα και κάθε δήμος έχει τη δική του νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Γνωστά παραδείγματα πόλεων που εφαρμόζουν ημερήσιο όριο για τις τουριστικές μισθώσεις είναι το Λονδίνο, το Άμστερνταμ, το Παρίσι και η Βαρκελώνη. Σε ορισμένες περιπτώσεις το όριο ισχύει μόνο για την κύρια κατοικία, ενώ για επενδυτικά ακίνητα ισχύουν αυστηρότεροι κανόνες ή ακόμα και πλήρης απαγόρευση. Η ακριβής εφαρμογή διαφέρει σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία.

Θέλετε να βεβαιωθείτε ποιοι κανόνες ισχύουν στον δήμο σας; Ανατρέξτε πάντα στην επίσημη ιστοσελίδα της τοπικής σας αρχής ή δήμου. Μην βασίζεστε σε πληροφορίες τρίτων, καθώς η τοπική νομοθεσία ενημερώνεται και αυστηροποιείται τακτικά.

Πώς επιβάλλεται ο κανόνας των 90 ημερών;

Οι δήμοι επιβάλλουν τον κανόνα των 90 ημερών ολοένα και πιο συχνά και αποτελεσματικά, εν μέρει επειδή οι μεγάλες πλατφόρμες κρατήσεων υποχρεούνται να μοιράζονται δεδομένα ενοικίασης με τις τοπικές αρχές. Αυτό σημαίνει ότι οι υπερβάσεις μπορούν εύκολα να εντοπιστούν, ακόμα και χωρίς καταγγελία από γείτονα ή κάτοικο της περιοχής.

Η επιβολή γίνεται συνήθως μέσω συνδυασμού των ακόλουθων μεθόδων:

Κοινοποίηση δεδομένων από πλατφόρμες: Το Airbnb, το Booking.com και άλλες πλατφόρμες υποχρεούνται ολοένα και περισσότερο από τον νόμο να διαβιβάζουν δεδομένα κρατήσεων στις δημοτικές αρχές.
Υποχρέωση εγγραφής: Πολλές πόλεις απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να εγγράφουν το ακίνητό τους με έναν μοναδικό αριθμό εγγραφής που πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε αγγελία.
Καταγγελίες κατοίκων: Οι δήμοι λαμβάνουν επίσης σήματα από κατοίκους της γειτονιάς που αντιμετωπίζουν ενοχλήσεις από τουριστικούς επισκέπτες.
Τυχαίοι έλεγχοι: Οι επιθεωρητές ελέγχουν ενεργά αγγελίες σε πλατφόρμες για να επαληθεύσουν εάν οι ιδιοκτήτες συμμορφώνονται με τους κανόνες.

Η ψηφιοποίηση της αγοράς ενοικίασης καθιστά ολοένα και ευκολότερη για τους δήμους την παρακολούθηση της συμμόρφωσης. Ως ιδιοκτήτης, δεν μπορείτε πλέον να υποθέτετε ότι μια υπέρβαση θα περάσει απαρατήρητη.

Τι συμβαίνει εάν υπερβείτε τις 90 ημέρες;

Εάν υπερβείτε το επιτρεπόμενο όριο ενοικίασης, το ακίνητό σας μπορεί να επαναταξινομηθεί νομικά από συνήθη κατοικία σε εμπορικό ενοικιαζόμενο ακίνητο. Αυτό έχει σοβαρές συνέπειες: θα υποχρεωθείτε τότε να υποβάλετε επίσημη αίτηση αλλαγής χρήσης, που αποτελεί μια δαπανηρή και χρονοβόρα διαδικασία.

Εκτός από την επαναταξινόμηση του ακινήτου σας, διακινδυνεύετε επίσης:

Πρόστιμα: Οι δήμοι επιβάλλουν σημαντικά διοικητικά πρόστιμα για παραβάσεις, τα οποία μπορούν να υπολογιστούν ανά παράβαση ή ανά ημέρα.
Αφαίρεση από πλατφόρμες: Οι πλατφόρμες κρατήσεων υποχρεούνται να αφαιρούν αγγελίες ιδιοκτητών που δεν συμμορφώνονται με τους τοπικούς κανόνες.
Αναδρομικές φορολογικές εκκαθαρίσεις: Οι φορολογικές αρχές μπορούν να επιβάλουν φόρο επί εισοδημάτων που αποκτήθηκαν εκτός νομίμων πλαισίων.
Προβλήματα με τον δανειστή υποθήκης: Μια αλλαγή χρήσης μπορεί να έρθει σε σύγκρουση με τους όρους της υποθήκης σας.

Οι συνέπειες δεν είναι μόνο οικονομικές, αλλά μπορούν επίσης να έχουν νομικές και διοικητικές επιπτώσεις που διαρκούν χρόνια. Η προσεκτική καταγραφή των ενοικιαζόμενων διανυκτερεύσεών σας δεν είναι επομένως πολυτέλεια, αλλά αναγκαιότητα.

Ισχύει ο κανόνας των 90 ημερών και για το Booking.com και το Vrbo;

Ναι, ο κανόνας των 90 ημερών ισχύει για όλες τις πλατφόρμες στις οποίες προσφέρετε το ακίνητό σας, συμπεριλαμβανομένων του Booking.com και του Vrbo. Ο περιορισμός συνδέεται με το ίδιο το ακίνητο, όχι με την πλατφόρμα που χρησιμοποιείτε. Δεν έχει σημασία για τον δήμο μέσω ποιου καναλιού έγινε μια κράτηση: κάθε ενοικιαζόμενη νύχτα μετράει στο σύνολο.

Αυτό είναι ένα σημαντικό σημείο για ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται σε πολλές πλατφόρμες. Εάν ενοικιάζετε ταυτόχρονα μέσω Airbnb, Booking.com και Vrbo, όλες οι κρατήσεις από όλες αυτές τις πλατφόρμες αθροίζονται. Μπορείτε επομένως να φτάσετε το όριο γρηγορότερα από ό,τι ίσως περιμένετε, ιδιαίτερα εάν είστε δημοφιλείς σε πολλά κανάλια.

Να έχετε υπόψη ότι ορισμένες πλατφόρμες έχουν ενσωματωμένα αυτόματα όρια για ορισμένες πόλεις, αλλά αυτό δεν ισχύει παντού και δεν παρέχει νομική εγγύηση. Η ευθύνη για τη συμμόρφωση με τους τοπικούς κανόνες βαρύνει πάντα τον ίδιο τον ιδιοκτήτη.

Πώς να παρακολουθείτε τις ενοικιαζόμενες διανυκτερεύσεις για να μην υπερβείτε το όριο;

Η ακριβής καταγραφή των ενοικιαζόμενων διανυκτερεύσεων είναι ο πιο αποτελεσματικός τρόπος για να μην υπερβείτε το όριο. Όσοι ενοικιάζουν μέσω πολλών πλατφορμών διατρέχουν χωρίς ένα κεντρικό σύστημα τον κίνδυνο να χάσουν την επισκόπηση και να υπερβούν ακούσια το όριο.

Μια αξιόπιστη προσέγγιση περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:

Κεντρικοποιήστε όλες τις κρατήσεις σας: Χρησιμοποιήστε ένα κεντρικό σύστημα που συγκεντρώνει κρατήσεις από όλες τις πλατφόρμες, ώστε να έχετε πάντα μια ενημερωμένη συνολική επισκόπηση.
Συγχρονίστε τα ημερολόγιά σας: Βεβαιωθείτε ότι όλα τα κανάλια συγχρονίζονται σε πραγματικό χρόνο μεταξύ τους. Έτσι αποφεύγετε και τις διπλές κρατήσεις, που αποτελούν έναν από τους μεγαλύτερους κινδύνους κατά την ενοικίαση μέσω πολλών πλατφορμών.
Ορίστε μια προειδοποίηση: Παρακολουθείτε πόσες νύχτες έχετε ήδη ενοικιάσει και ορίστε μια υπενθύμιση όταν πλησιάζετε στο όριο, ώστε να μπορείτε να αναλάβετε δράση έγκαιρα.
Τηρείτε τη χρηματοοικονομική σας διαχείριση: Καταγράφετε όχι μόνο τις διανυκτερεύσεις, αλλά και τα αντίστοιχα έσοδα. Αυτό είναι επίσης απαραίτητο για τη φορολογική σας δήλωση.
Ελέγχετε τακτικά την τοπική νομοθεσία: Οι κανόνες αλλάζουν. Ελέγξτε τουλάχιστον μία φορά το χρόνο εάν τα ισχύοντα όρια στον δήμο σας έχουν τροποποιηθεί.

Η χειροκίνητη καταγραφή μέσω υπολογιστικών φύλλων είναι επιρρεπής σε σφάλματα, ιδιαίτερα εάν χρησιμοποιείτε πολλές πλατφόρμες. Μια αυτοματοποιημένη λύση εξοικονομεί χρόνο και μειώνει σημαντικά την πιθανότητα λαθών.

Υπάρχουν εξαιρέσεις στον κανόνα των 90 ημερών;

Σε ορισμένες περιπτώσεις υπάρχουν εξαιρέσεις στον κανόνα των 90 ημερών, αλλά αυτές διαφέρουν σημαντικά ανά δήμο και σπάνια είναι εύκολο να αποκτηθούν. Η πιο συνηθισμένη εξαίρεση είναι η δυνατότητα να ενοικιάζετε περισσότερες ημέρες μέσω επίσημης διαδικασίας αδειοδότησης, εφόσον πληροίτε πρόσθετες απαιτήσεις στον τομέα της ασφάλειας, της ενεργειακής απόδοσης και της χρήσης γης.

Άλλες καταστάσεις που μερικές φορές αντιμετωπίζονται ως εξαίρεση είναι:

Εμπορικά ενοικιαζόμενα ακίνητα: Για ακίνητα που έχουν ήδη εμπορική χρήση ισχύουν διαφορετικοί κανόνες από ό,τι για τις συνήθεις κατοικίες.
Ενοικίαση τμήματος της κατοικίας: Σε ορισμένους δήμους ισχύουν πιο ευέλικτοι κανόνες εάν ενοικιάζετε ένα δωμάτιο ενώ διαμένετε και εσείς στην κατοικία.
Ορισμένες τουριστικές ζώνες: Σε συγκεκριμένες περιοχές οι δήμοι μπορούν να επιτρέπουν υψηλότερα όρια ως μέρος μιας τοπικής τουριστικής πολιτικής.

Είναι ωστόσο κρίσιμο να μην υποθέτετε ποτέ ότι μια εξαίρεση ισχύει για εσάς χωρίς να το επαληθεύσετε ρητά. Ανατρέξτε πάντα στην επίσημη δημοτική ιστοσελίδα ή επικοινωνήστε με την τοπική σας αρχή για να ελέγξετε ποιες εξαιρέσεις ισχύουν στην περίπτωσή σας.

Πώς το Smoobu βοηθά στη συμμόρφωση με τα όρια ενοικίασης

Η παρακολούθηση των ενοικιαζόμενων διανυκτερεύσεων, ο συγχρονισμός πολλών πλατφορμών και η αποφυγή διπλών κρατήσεων είναι ακριβώς οι προκλήσεις για τις οποίες το Smoobu προσφέρει μια συγκεκριμένη λύση. Ως ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης τουριστικών μισθώσεων, το Smoobu συγκεντρώνει όλες τις κρατήσεις σας σε ένα σημείο, ώστε να έχετε πάντα μια ενημερωμένη και αξιόπιστη επισκόπηση.

Αυτό κάνει το Smoobu για εσάς ως ιδιοκτήτη:

Συγχρονισμός ημερολογίων σε πραγματικό χρόνο μέσω του Channel Manager, ώστε οι κρατήσεις από Airbnb, Booking.com, Vrbo και άλλες πλατφόρμες να ενημερώνονται άμεσα και να αποφεύγονται οι διπλές κρατήσεις.
Στατιστικά και επισκοπήσεις πληρότητας που δείχνουν ακριβώς πόσες νύχτες έχετε ενοικιάσει ανά περίοδο, ανά πλατφόρμα και ανά ακίνητο.
Αυτοματοποιημένη επικοινωνία με επισκέπτες που αποστέλλει στους επισκέπτες τις σωστές πληροφορίες τη σωστή στιγμή, συμπεριλαμβανομένων των κανόνων του σπιτιού και των διαδικασιών check-in.
Online check-in και εγγραφή επισκεπτών που εξασφαλίζουν ορθή τήρηση αρχείων που συμμορφώνεται με τις τοπικές απαιτήσεις και τη νομοθεσία περί απορρήτου.
Σύστημα διαχείρισης τιμολογίων που διατηρεί τη χρηματοοικονομική σας διαχείριση οργανωμένη, κάτι που είναι απαραίτητο για μια ορθή φορολογική δήλωση.

Θέλετε να μάθετε περισσότερα για το πώς το Smoobu μπορεί να σας βοηθήσει να διαχειριστείτε τη βραχυχρόνια μίσθωσή σας πιο αποτελεσματικά και με συμμόρφωση; Επικοινωνήστε με το Smoobu και ανακαλύψτε τι μπορεί να κάνει η πλατφόρμα για την περίπτωσή σας.

Frequently Asked Questions

Μετράνε οι αποκλεισμένες ή ακυρωμένες νύχτες για το όριο των 90 ημερών;

Όχι, στους περισσότερους δήμους μετράνε μόνο οι πραγματικά ενοικιαζόμενες νύχτες για το όριο — όχι οι νύχτες κατά τις οποίες το ακίνητό σας ήταν αποκλεισμένο ή κατά τις οποίες μια κράτηση ακυρώθηκε. Ωστόσο, είναι σκόπιμο να το επαληθεύετε ανά δήμο, καθώς ο ακριβής ορισμός μιας «ενοικιαζόμενης νύχτας» μπορεί να διαφέρει τοπικά. Διατηρείτε στα αρχεία σας και τις ακυρωμένες κρατήσεις, ώστε να μπορείτε να προσφέρετε πάντα διαφάνεια σε περίπτωση ελέγχου.

Τι γίνεται εάν ενοικιάζω το ακίνητό μου μέσω μεσίτη ή διαχειριστή ακινήτων — ποιος είναι υπεύθυνος για τη συμμόρφωση;

Η νομική ευθύνη για τη συμμόρφωση με τον κανόνα των 90 ημερών βαρύνει πάντα τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, ακόμα και εάν εργάζεστε με εξωτερικό διαχειριστή ή μεσίτη. Βεβαιωθείτε επομένως ότι στη σύμβασή σας με τον διαχειριστή υπάρχουν σαφείς συμφωνίες σχετικά με την καταγραφή των ενοικιαζόμενων διανυκτερεύσεων και την ειδοποίηση μόλις πλησιάζει το όριο. Μην εμπιστεύεστε τυφλά τη διαχείριση τρίτου χωρίς να το ελέγχετε οι ίδιοι.

Μπορώ να μεταφέρω τις υπόλοιπες ενοικιάσιμες ημέρες στο επόμενο ημερολογιακό έτος εάν δεν έχω χρησιμοποιήσει πλήρως τις 90 ημέρες;

Όχι, οι αχρησιμοποίητες ενοικιάσιμες ημέρες λήγουν στο τέλος του ημερολογιακού έτους και δεν μπορούν να μεταφερθούν στο επόμενο έτος. Το όριο των 90 ημερών υπολογίζεται εκ νέου κάθε χρόνο, ξεκινώντας από την 1η Ιανουαρίου. Αυτό σημαίνει ότι κάθε αλλαγή έτους ξεκινάτε από την αρχή, αλλά επίσης ότι δεν μπορείτε ποτέ να συσσωρεύσετε «πίστωση» για μια πιο απαιτητική επόμενη σεζόν.

Πώς ισχύει ο κανόνας των 90 ημερών εάν ενοικιάζω πολλά ακίνητα — ισχύει το όριο ανά ακίνητο ή ανά ιδιοκτήτη;

Το όριο των 90 ημερών ισχύει ανά ακίνητο, όχι ανά ιδιοκτήτη. Εάν ενοικιάζετε δύο ή περισσότερα ακίνητα, κάθε ακίνητο έχει τον δικό του μετρητή έως 90 ημέρες ανά έτος. Αυτό ακούγεται πλεονεκτικό, αλλά σημαίνει επίσης ότι πρέπει να τηρείτε χωριστά αρχεία για κάθε ακίνητο και να ελέγχετε τους τοπικούς κανόνες, καθώς αυτοί μπορεί να διαφέρουν ανά διεύθυνση ή δήμο.

Πρέπει να δηλώσω τις ενοικιαζόμενες νύχτες και στην εφορία, και πώς να το κάνω σωστά;

Ναι, τα έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις υπόκεινται σε φορολογία και πρέπει να δηλώνονται στην ετήσια φορολογική σας δήλωση. Ανάλογα με την κατάστασή σας, τα έσοδα μπορεί να εμπίπτουν σε διαφορετικές φορολογικές κατηγορίες ανάλογα με τη συχνότητα και τον τρόπο διαχείρισης της ενοικίασης. Συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για να προσδιορίσετε ποια κατηγορία ισχύει για την περίπτωσή σας και βεβαιωθείτε ότι τηρείτε πλήρη αρχεία όλων των κρατήσεων και των εισπραχθέντων πληρωμών.

Ποιο είναι το πιο συνηθισμένο λάθος των ιδιοκτητών που υπερβαίνουν το όριο των 90 ημερών;

Το πιο συνηθισμένο λάθος είναι η μη αθροιστική καταμέτρηση των κρατήσεων σε πολλές πλατφόρμες. Ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται ταυτόχρονα σε Airbnb, Booking.com και Vrbo ξεχνούν συχνά ότι όλες οι κρατήσεις αθροίζονται, ανεξάρτητα από την πλατφόρμα. Ένα δεύτερο συνηθισμένο λάθος είναι να ξεκινούν αργά την καταγραφή: το να αρχίσετε να μετράτε μόνο στα μισά του έτους αυξάνει σημαντικά τον κίνδυνο ακούσιας υπέρβασης. Χρησιμοποιήστε επομένως ένα κεντρικό σύστημα από την πρώτη κράτηση του έτους.

Μπορώ να υποβάλω αίτηση για άδεια ώστε να ενοικιάζω περισσότερες από 90 ημέρες ανά έτος, και τι απαιτείται για αυτό;

Σε ορισμένους δήμους είναι πράγματι δυνατό να λάβετε έγκριση για περισσότερες από 90 ενοικιαζόμενες νύχτες ανά έτος μέσω επίσημης διαδικασίας αδειοδότησης. Αυτή η διαδικασία διαφέρει σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία, αλλά συνήθως απαιτεί αίτηση αλλαγής χρήσης ή άδεια λειτουργίας, με την υποχρέωση να πληροίτε πρόσθετες απαιτήσεις στον τομέα της πυρασφάλειας, της ενεργειακής απόδοσης και της βιωσιμότητας της γειτονιάς. Για την ακριβή διαδικασία επικοινωνήστε με τον δήμο στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο και λάβετε υπόψη χρόνους επεξεργασίας αρκετών μηνών.