O que os anfitriões do Airbnb não podem fazer?

Como anfitrião do Airbnb, existem limites claros sobre o que pode e não pode fazer. Não pode discriminar hóspedes, não pode incluir informações enganosas no seu anúncio e deve cumprir a legislação local sobre arrendamento de curta duração. Cada país, cada município e, por vezes, cada bairro tem as suas próprias regras, por isso é essencial conhecê-las bem antes de começar a arrendar. Neste artigo, respondemos às perguntas mais frequentes sobre o que os anfitriões do Airbnb não podem fazer.

Que regras se aplicam aos anfitriões do Airbnb em Portugal?

Os anfitriões do Airbnb estão sujeitos a regras em vários níveis: a própria plataforma tem regras de conduta, mas as autoridades locais, os condomínios e os contratos de arrendamento também impõem restrições. Não existe uma resposta universal, pois cada país e cada município tem a sua própria legislação sobre arrendamento de curta duração. Consulte sempre o site do seu município ou da entidade governamental competente para obter as informações mais atualizadas e corretas.

O que é universalmente válido é que, enquanto anfitrião, é responsável pelo cumprimento das regras aplicáveis à sua situação. Tenha em atenção os seguintes pontos gerais:

• Obrigação de registo: Muitas cidades exigem que os anfitriões se registem e obtenham uma licença ou número de registo antes de poderem disponibilizar um alojamento.
• Número máximo de noites: Alguns municípios estabelecem um limite anual de noites durante as quais pode arrendar um imóvel através de plataformas como o Airbnb.
• Taxa turística: Na maioria dos países, é o anfitrião o responsável pelo pagamento da taxa turística, mesmo que a plataforma a cobre automaticamente.
• Segurança contra incêndios e licenças: Dependendo do seu município, podem aplicar-se requisitos adicionais relativos à segurança contra incêndios, detetores de fumo e vias de evacuação.

As autoridades locais fiscalizam ativamente o arrendamento de curta duração ilegal, inclusivamente através das próprias plataformas. Quem arrendar sem licença arrisca multas elevadas e o encerramento forçado do anúncio. Consulte sempre o site do seu município ou o portal do governo nacional para conhecer as regras específicas aplicáveis à sua situação.

Quais são as infrações mais comuns cometidas pelos anfitriões do Airbnb?

As infrações mais comuns cometidas pelos anfitriões do Airbnb são arrendar sem licença, exceder o número máximo de dias de arrendamento, não pagar a taxa turística e incluir informações enganosas no anúncio. Muitos anfitriões cometem estes erros não intencionalmente, mas por desconhecimento das regras em vigor.

Outros erros frequentes incluem:

1. Regras da casa inexistentes ou pouco claras: Regras vagas geram mal-entendidos com os hóspedes e queixas dos vizinhos. Regras da casa claras protegem tanto o anfitrião como os hóspedes.
2. Reservas duplicadas: Quem utiliza várias plataformas em simultâneo sem um sistema centralizado corre o risco de sobrerreservas. Este é um dos erros mais prejudiciais para a reputação do anfitrião.
3. Verificação insuficiente dos hóspedes: Não exigir caução ou não verificar os hóspedes pode resultar em danos no imóvel sem possibilidade de ressarcimento.
4. Ausência de contrato de arrendamento ou termos de serviço: Sem acordos escritos, a sua posição jurídica fica fragilizada caso algo corra mal durante a estadia.
5. Violação das regras do condomínio: Os anfitriões em edifícios de apartamentos esquecem-se, por vezes, de que o condomínio pode proibir ou restringir o arrendamento de curta duração.

Quem arrenda em várias plataformas em simultâneo corre um risco acrescido de reservas duplicadas se os calendários não forem sincronizados em tempo real. Um sistema de gestão de alojamento local para anfitriões profissionais evita este problema ao atualizar automaticamente todos os calendários de disponibilidade.

Pode um inquilino subarrendar o seu imóvel através do Airbnb?

Na maioria dos casos, um inquilino não pode subarrendar o seu imóvel através do Airbnb sem autorização. O subarrendamento sem consentimento escrito do senhorio constitui uma violação grave do contrato em muitos países e pode levar à rescisão do contrato de arrendamento. Esta é uma regra praticamente universal, válida em quase todas as jurisdições.

Verifique sempre o seu contrato de arrendamento quanto a cláusulas relativas ao subarrendamento e uso comercial. Se o contrato proibir expressamente o subarrendamento, o arrendamento através do Airbnb não é permitido, independentemente do que diz a legislação local. Se o contrato não mencionar nada a este respeito, não parta do princípio de que é permitido. Solicite sempre autorização por escrito ao seu senhorio.

Os senhorios também devem verificar os seus contratos de arrendamento neste ponto. Um inquilino que coloque o seu imóvel no Airbnb sem autorização pratica o chamado arbitragem de arrendamento: arrenda a sua propriedade para benefício próprio. Certifique-se de que o seu contrato proíbe expressamente o subarrendamento e o arrendamento de curta duração, e verifique regularmente se o seu endereço ou fotografias do imóvel aparecem em plataformas de arrendamento.

Que hóspedes pode recusar enquanto anfitrião do Airbnb?

Enquanto anfitrião do Airbnb, pode recusar hóspedes com base em motivos legítimos e não discriminatórios, como avaliações negativas, verificação insuficiente ou incumprimento das suas regras da casa. O que não pode fazer é recusar hóspedes com base em características protegidas, como raça, religião, género, orientação sexual, deficiência ou origem nacional. Esta é uma regra universal aplicada pela própria Airbnb.

O Airbnb aplica uma política rigorosa de não discriminação, denominada Community Commitment. Os anfitriões que violarem esta política arriscam a suspensão ou a remoção permanente da plataforma. As recusas discriminatórias não só violam as políticas do Airbnb, como também a legislação da maioria dos países.

Os motivos legítimos para recusar ou cancelar uma reserva incluem, entre outros:

• O hóspede tem avaliações negativas ou não tem avaliações de estadias anteriores.
• O hóspede não cumpre os requisitos de verificação exigidos pelo anfitrião.
• A reserva não respeita a estadia mínima ou outras regras da casa.
• Existem indícios concretos de que o hóspede não irá cumprir as regras da casa.

Certifique-se sempre de que os seus motivos de recusa são objetivos e comprováveis, para não correr o risco de ser acusado de discriminação.

O que não pode incluir nas regras da casa do Airbnb?

Nas regras da casa do Airbnb, não pode incluir disposições discriminatórias, regras que violem as políticas do Airbnb nem cláusulas que restrinjam de forma irrazoável a liberdade ou a segurança dos hóspedes. As regras da casa devem ser razoáveis, transparentes e juridicamente sustentáveis.

Em concreto, os seguintes pontos não são permitidos nas regras da casa:

• Regras discriminatórias: Regras que excluam determinados grupos de hóspedes com base em características protegidas são proibidas.
• Câmeras de segurança em espaços privados: É proibido instalar câmeras em quartos, casas de banho ou outros espaços privados. Mesmo em áreas comuns, como a sala de estar, deve sempre indicá-lo antecipadamente no seu anúncio.
• Multas desproporcionadas sem fundamento: Não pode ameaçar os hóspedes com multas arbitrárias ou excessivamente elevadas que não sejam proporcionais a eventuais danos.
• Regras que bloqueiem saídas de emergência: Nunca pode restringir o acesso dos hóspedes a saídas de emergência ou vias de evacuação.

O que pode incluir: regras claras sobre proibição de fumar, política de animais de estimação, limites de ruído, número máximo de hóspedes e utilização de espaços exteriores, como fogueiras ou churrasqueiras. Quanto mais concretas e claras forem as regras da casa, menor será a probabilidade de conflitos e avaliações negativas.

Como evitar multas e suspensões enquanto anfitrião do Airbnb?

Para evitar multas e suspensões enquanto anfitrião do Airbnb, deve cumprir integralmente a legislação local, as políticas do Airbnb e os acordos estabelecidos no seu contrato de arrendamento ou regulamento de condomínio. Informar-se proativamente, registar-se corretamente e gerir profissionalmente são os três pilares de uma prática de arrendamento sem riscos.

Medidas práticas para evitar problemas:

1. Verifique a legislação local: Consulte o site do seu município ou do governo nacional para conhecer as regras atuais sobre arrendamento de curta duração aplicáveis à sua situação.
2. Registe o seu imóvel corretamente: Solicite atempadamente uma licença ou número de registo, caso seja obrigatório no seu município.
3. Pague a taxa turística: Certifique-se de que sabe se deve pagar a taxa turística e como fazê-lo, mesmo que o Airbnb trate de parte do processo.
4. Estabeleça regras da casa claras: Evite queixas de vizinhos e hóspedes comunicando regras precisas e justas antes da estadia.
5. Gira os seus calendários de forma centralizada: As reservas duplicadas são uma das causas mais comuns de avaliações negativas e suspensões. Sincronize os seus calendários em tempo real em todas as plataformas.
6. Documente tudo por escrito: Utilize um contrato de arrendamento formal com termos de serviço claros, caução e política de cancelamento.

Os anfitriões ativos em várias plataformas correm maior risco de erros devido à gestão manual. Um sistema centralizado que sincronize automaticamente a disponibilidade e as tarifas em todos os canais elimina o risco de reservas duplicadas e preços inconsistentes.

Como o Smoobu ajuda a arrendar de forma profissional e em conformidade

Enquanto anfitrião no Airbnb, o seu foco deve estar na hospitalidade e no crescimento, não em erros administrativos e multas. O Smoobu é um sistema de gestão de alojamento local tudo-em-um que o ajuda a gerir a sua atividade de arrendamento de forma profissional e organizada. Veja o que o Smoobu faz por si:

• Prevenção de reservas duplicadas: O Channel Manager sincroniza os seus calendários em tempo real no Airbnb, Booking.com, Vrbo e mais de 100 outros portais, eliminando de vez as sobrerreservas.
• Comunicação automatizada com hóspedes: Envie automaticamente confirmações de reserva, informações de check-in e regras da casa no momento certo, sem trabalho manual.
• Visão centralizada: Gira todos os seus imóveis, reservas, receitas e dados de hóspedes numa única plataforma intuitiva.
• Check-in online e registo de hóspedes: Cumpra as obrigações de registo locais com funcionalidades de check-in online automatizadas.
• Reservas diretas: Crie o seu próprio site e receba reservas sem comissões, reduzindo a dependência das comissões das OTAs.
• Controlo financeiro: A faturação automática e os relatórios de receitas mantêm a sua contabilidade em ordem e simplificam a sua declaração de impostos.

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