Τι δεν επιτρέπεται να κάνουν οι ιδιοκτήτες που νοικιάζουν μέσω Airbnb;

Ως οικοδεσπότης στο Airbnb, υπάρχουν σαφή όρια σε αυτό που επιτρέπεται και δεν επιτρέπεται να κάνετε. Δεν επιτρέπεται να κάνετε διακρίσεις σε βάρος φιλοξενούμενων, να συμπεριλαμβάνετε παραπλανητικές πληροφορίες στην αγγελία σας και οφείλετε να συμμορφώνεστε με την τοπική νομοθεσία και κανονισμούς σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Κάθε χώρα, κάθε δήμος και μερικές φορές ακόμη και κάθε γειτονιά έχει τους δικούς της κανόνες, οπότε είναι απαραίτητο να τους γνωρίζετε καλά πριν ξεκινήσετε να νοικιάζετε. Σε αυτό το άρθρο απαντάμε στις πιο συχνές ερωτήσεις σχετικά με το τι δεν επιτρέπεται να κάνουν οι οικοδεσπότες μέσω Airbnb.

Ποιοι κανόνες ισχύουν για τους οικοδεσπότες Airbnb;

Για τους οικοδεσπότες του Airbnb ισχύουν κανόνες σε πολλαπλά επίπεδα: η ίδια η πλατφόρμα έχει κανόνες συμπεριφοράς, αλλά και οι τοπικές αρχές, οι διαχειριστικές επιτροπές κτιρίων και τα μισθωτήρια συμβόλαια επιβάλλουν περιορισμούς. Δεν υπάρχει καθολική απάντηση, καθώς κάθε χώρα και κάθε δήμος έχει τη δική του νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Συμβουλευτείτε πάντα τον ιστότοπο του δήμου σας ή της εθνικής κυβέρνησης για τις πιο ενημερωμένες και ακριβείς πληροφορίες.

Αυτό που ισχύει καθολικά είναι ότι, ως οικοδεσπότης, είστε υπεύθυνοι για την τήρηση των κανόνων που εφαρμόζονται στην περίπτωσή σας. Λάβετε υπόψη τα ακόλουθα γενικά σημεία προσοχής:

• Υποχρέωση εγγραφής: Πολλές πόλεις υποχρεώνουν τους οικοδεσπότες να εγγραφούν και να αποκτήσουν άδεια ή αριθμό μητρώου πριν μπορέσουν να προσφέρουν κατοικία προς ενοικίαση.
• Μέγιστος αριθμός διανυκτερεύσεων: Ορισμένοι δήμοι ορίζουν ανώτατο όριο στον αριθμό διανυκτερεύσεων ανά έτος κατά τον οποίο επιτρέπεται να νοικιάζετε μια κατοικία μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb.
• Τουριστικός φόρος: Στις περισσότερες χώρες, εσείς ως οικοδεσπότης είστε υπεύθυνοι για την απόδοση του τουριστικού φόρου, ακόμη και αν η πλατφόρμα τον εισπράττει αυτόματα.
• Πυροπροστασία και άδειες: Ανάλογα με τον δήμο σας, ενδέχεται να ισχύουν πρόσθετες απαιτήσεις σχετικά με την πυροπροστασία, τους ανιχνευτές καπνού και τις οδούς διαφυγής.

Οι τοπικές αρχές ελέγχουν ενεργά τις παράνομες βραχυχρόνιες μισθώσεις, ακόμη και μέσω των ίδιων των πλατφορμών. Όποιος νοικιάζει χωρίς άδεια διακινδυνεύει υψηλά πρόστιμα και αναγκαστική διαγραφή της αγγελίας. Ελέγχετε πάντα τον ιστότοπο του δήμου σας ή τον εθνικό κυβερνητικό ιστότοπο για τους κανόνες που ισχύουν συγκεκριμένα για την περίπτωσή σας.

Ποιες είναι οι πιο συνηθισμένες παραβάσεις από οικοδεσπότες Airbnb;

Οι πιο συνηθισμένες παραβάσεις από οικοδεσπότες Airbnb είναι η ενοικίαση χωρίς άδεια, η υπέρβαση του μέγιστου αριθμού ημερών ενοικίασης, η μη απόδοση τουριστικού φόρου και η παροχή παραπλανητικών πληροφοριών στην αγγελία. Πολλοί οικοδεσπότες διαπράττουν αυτά τα λάθη όχι εσκεμμένα, αλλά λόγω άγνοιας των ισχυόντων κανόνων.

Άλλα συνηθισμένα λάθη είναι:

1. Απουσία ή ασαφείς κανόνες σπιτιού: Οι αόριστοι κανόνες οδηγούν σε παρεξηγήσεις με τους φιλοξενούμενους και παράπονα από τους γείτονες. Σαφείς κανόνες σπιτιού προστατεύουν τόσο εσάς όσο και τους φιλοξενούμενούς σας.
2. Διπλές κρατήσεις: Όποιος χρησιμοποιεί πολλές πλατφόρμες ταυτόχρονα χωρίς κεντρικοποιημένο σύστημα διακινδυνεύει υπερκράτηση. Αυτό είναι ένα από τα πιο επιζήμια λάθη για τη φήμη σας ως οικοδεσπότη.
3. Ανεπαρκής έλεγχος φιλοξενούμενων: Η μη ζήτηση εγγύησης ή η μη επαλήθευση των φιλοξενούμενων μπορεί να οδηγήσει σε ζημιές στην κατοικία σας χωρίς δυνατότητα αποζημίωσης.
4. Απουσία μισθωτηρίου ή όρων παροχής υπηρεσιών: Χωρίς γραπτές συμφωνίες, η νομική σας θέση είναι αδύναμη αν κάτι πάει στραβά κατά τη διάρκεια της διαμονής.
5. Παραβίαση κανόνων διαχειριστικής επιτροπής: Οι οικοδεσπότες σε συγκροτήματα διαμερισμάτων ξεχνούν μερικές φορές ότι η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να απαγορεύει ή να περιορίζει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Όποιος νοικιάζει σε πολλές πλατφόρμες ταυτόχρονα διατρέχει επιπλέον κίνδυνο διπλών κρατήσεων αν τα ημερολόγια δεν συγχρονίζονται σε πραγματικό χρόνο. Ένα σύστημα διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων για επαγγελματίες οικοδεσπότες το αποτρέπει αυτό ενημερώνοντας αυτόματα όλα τα ημερολόγια διαθεσιμότητας.

Μπορεί ένας ενοικιαστής να νοικιάσει την κατοικία του μέσω Airbnb;

Ως ενοικιαστής, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν επιτρέπεται να υπεκμισθώσετε την κατοικία σας μέσω Airbnb χωρίς άδεια. Η υπεκμίσθωση χωρίς γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη αποτελεί σοβαρή παραβίαση συμβολαίου σε πολλές χώρες και μπορεί να οδηγήσει σε καταγγελία του μισθωτηρίου. Πρόκειται για έναν σχεδόν καθολικό κανόνα που ισχύει σε σχεδόν όλες τις έννομες τάξεις.

Ελέγχετε πάντα το μισθωτήριό σας για ρήτρες σχετικά με υπεκμίσθωση και εμπορική χρήση. Αν το μισθωτήριό σας απαγορεύει ρητά την υπεκμίσθωση, τότε η ενοικίαση μέσω Airbnb δεν επιτρέπεται, ανεξάρτητα από τι ορίζει η τοπική νομοθεσία. Αν δεν αναφέρεται τίποτα στο συμβόλαιό σας; Μην υποθέτετε αυτομάτως ότι επιτρέπεται. Ζητείτε πάντα γραπτή συγκατάθεση από τον ιδιοκτήτη σας.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει επίσης να ελέγχουν τα μισθωτήριά τους ως προς αυτό το σημείο. Ένας ενοικιαστής που βάζει την κατοικία σας στο Airbnb χωρίς άδεια διαπράττει λεγόμενη μισθωτική αρμπιτράζ: νοικιάζει την ιδιοκτησία σας για δικό του κέρδος. Βεβαιωθείτε ότι το μισθωτήριό σας απαγορεύει ρητά την υπεκμίσθωση και τη βραχυχρόνια μίσθωση, και ελέγχετε τακτικά αν η διεύθυνση ή οι φωτογραφίες σας εμφανίζονται σε πλατφόρμες ενοικίασης.

Ποιους φιλοξενούμενους μπορείτε να αρνηθείτε ως οικοδεσπότης Airbnb;

Ως οικοδεσπότης στο Airbnb, μπορείτε να αρνηθείτε φιλοξενούμενους με βάση νόμιμους, μη διακριτικούς λόγους, όπως αρνητικές αξιολογήσεις, ανεπαρκής επαλήθευση ή μη συμμόρφωση με τους κανόνες σπιτιού σας. Αυτό που δεν επιτρέπεται είναι να αρνηθείτε φιλοξενούμενους με βάση προστατευόμενα χαρακτηριστικά όπως φυλή, θρησκεία, φύλο, σεξουαλικό προσανατολισμό, αναπηρία ή εθνική καταγωγή. Αυτός είναι ένας καθολικός κανόνας που επιβάλλεται από το ίδιο το Airbnb.

Το Airbnb εφαρμόζει αυστηρή πολιτική κατά των διακρίσεων, γνωστή ως Community Commitment. Οι οικοδεσπότες που παραβιάζουν αυτή την πολιτική διακινδυνεύουν αναστολή ή μόνιμη αφαίρεση από την πλατφόρμα. Οι διακριτικές αρνήσεις δεν αντιβαίνουν μόνο στην πολιτική του Airbnb, αλλά και στη νομοθεσία των περισσότερων χωρών.

Νόμιμοι λόγοι για άρνηση ή ακύρωση κράτησης περιλαμβάνουν:

• Ο φιλοξενούμενος έχει κακές ή καθόλου αξιολογήσεις από προηγούμενες διαμονές.
• Ο φιλοξενούμενος δεν πληροί τις απαιτήσεις επαλήθευσης που εσείς ως οικοδεσπότης θέτετε.
• Η κράτηση δεν πληροί την ελάχιστη διάρκεια διαμονής ή άλλους κανόνες σπιτιού σας.
• Υπάρχουν συγκεκριμένες ενδείξεις ότι ο φιλοξενούμενος δεν θα τηρήσει τους κανόνες σπιτιού.

Βεβαιωθείτε πάντα ότι οι λόγοι άρνησής σας είναι αντικειμενικοί και αποδείξιμοι, ώστε να μην κινδυνεύετε να κατηγορηθείτε για διακρίσεις.

Τι δεν επιτρέπεται να συμπεριλαμβάνετε στους κανόνες σπιτιού του Airbnb;

Στους κανόνες σπιτιού του Airbnb δεν επιτρέπεται να συμπεριλαμβάνετε διακριτικές διατάξεις, κανόνες που αντιβαίνουν στην πολιτική του Airbnb ή ρήτρες που περιορίζουν αδικαιολόγητα την ελευθερία ή την ασφάλεια των φιλοξενούμενων. Οι κανόνες σπιτιού πρέπει να είναι λογικοί, διαφανείς και νομικά βάσιμοι.

Συγκεκριμένα, τα ακόλουθα δεν επιτρέπονται στους κανόνες σπιτιού:

• Διακριτικοί κανόνες: Κανόνες που αποκλείουν ορισμένες ομάδες φιλοξενούμενων με βάση προστατευόμενα χαρακτηριστικά απαγορεύονται.
• Κάμερες ασφαλείας σε ιδιωτικούς χώρους: Απαγορεύεται η τοποθέτηση καμερών σε υπνοδωμάτια, μπάνια ή άλλους ιδιωτικούς χώρους. Ακόμη και σε εξωτερικούς χώρους, όπως το σαλόνι, πρέπει πάντα να το αναφέρετε εκ των προτέρων στην αγγελία σας.
• Αδικαιολόγητα πρόστιμα χωρίς βάση: Δεν επιτρέπεται να απειλείτε τους φιλοξενούμενους με αυθαίρετα ή υπερβολικά υψηλά πρόστιμα που δεν αναλογούν σε τυχόν ζημιές.
• Κανόνες που εμποδίζουν τις εξόδους ασφαλείας: Δεν επιτρέπεται ποτέ να περιορίζετε την πρόσβαση των φιλοξενούμενων σε εξόδους κινδύνου ή οδούς διαφυγής.

Αυτό που επιτρέπεται να συμπεριλάβετε: σαφείς κανόνες για απαγόρευση καπνίσματος, πολιτική κατοικίδιων ζώων, ηχητικά όρια, μέγιστο αριθμό φιλοξενούμενων και χρήση εξωτερικών χώρων όπως εστία ή μπάρμπεκιου. Όσο πιο συγκεκριμένοι και σαφείς είναι οι κανόνες σπιτιού σας, τόσο λιγότερες πιθανότητες για συγκρούσεις και αρνητικές αξιολογήσεις.

Πώς να αποφύγετε πρόστιμα και αναστολή ως οικοδεσπότης Airbnb;

Αποφεύγετε πρόστιμα και αναστολή ως οικοδεσπότης Airbnb συμμορφώνοντας πλήρως με την τοπική νομοθεσία και κανονισμούς, τις πολιτικές του Airbnb και τους όρους του μισθωτηρίου ή του κανονισμού της διαχειριστικής επιτροπής. Η προληπτική ενημέρωση, η ορθή εγγραφή και η επαγγελματική διαχείριση αποτελούν τους τρεις πυλώνες μιας ενοικιαστικής πρακτικής χωρίς κινδύνους.

Πρακτικά βήματα για την αποφυγή προβλημάτων:

1. Ελέγξτε την τοπική νομοθεσία: Συμβουλευτείτε τον ιστότοπο του δήμου σας ή της εθνικής κυβέρνησης για τους ισχύοντες κανόνες σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην περίπτωσή σας.
2. Εγγράψτε σωστά την κατοικία σας: Υποβάλετε έγκαιρα αίτηση για άδεια ή αριθμό μητρώου αν αυτό απαιτείται στον δήμο σας.
3. Αποδώστε τον τουριστικό φόρο: Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε αν και πώς πρέπει να αποδίδετε τον τουριστικό φόρο, ακόμη και αν το Airbnb το διαχειρίζεται εν μέρει.
4. Καθορίστε σαφείς κανόνες σπιτιού: Αποτρέψτε παράπονα από γείτονες και φιλοξενούμενους επικοινωνώντας ξεκάθαρους και δίκαιους κανόνες πριν τη διαμονή.
5. Διαχειριστείτε τα ημερολόγιά σας κεντρικά: Οι διπλές κρατήσεις είναι μία από τις πιο συνηθισμένες αιτίες κακών αξιολογήσεων και αναστολής. Συγχρονίζετε τα ημερολόγιά σας σε πραγματικό χρόνο σε όλες τις πλατφόρμες.
6. Τεκμηριώστε τα πάντα γραπτώς: Χρησιμοποιείτε επίσημο μισθωτήριο με σαφείς όρους παροχής υπηρεσιών, εγγύηση και πολιτική ακύρωσης.

Οι οικοδεσπότες που δραστηριοποιούνται σε πολλές πλατφόρμες διατρέχουν τον μεγαλύτερο κίνδυνο λαθών λόγω χειροκίνητης διαχείρισης. Ένα κεντρικοποιημένο σύστημα που συγχρονίζει αυτόματα τη διαθεσιμότητα και τις τιμές σε όλα τα κανάλια εξαλείφει τον κίνδυνο διπλών κρατήσεων και ασυνεπών τιμών.

Πώς το Smoobu βοηθά στην επαγγελματική και συμμορφωμένη ενοικίαση

Ως οικοδεσπότης μέσω Airbnb, θέλετε να επικεντρωθείτε στη φιλοξενία και την ανάπτυξη, όχι σε διοικητικά λάθη και πρόστιμα. Το Smoobu είναι ένα ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων που σας βοηθά να διαχειρίζεστε την ενοικιαστική σας δραστηριότητα επαγγελματικά και οργανωμένα. Αυτό κάνει το Smoobu για εσάς:

• Αποτροπή διπλών κρατήσεων: Το Channel Manager συγχρονίζει τα ημερολόγιά σας σε πραγματικό χρόνο στο Airbnb, το Booking.com, το Vrbo και περισσότερες από 100 άλλες πύλες, ώστε η υπερκράτηση να ανήκει στο παρελθόν.
• Αυτοματοποιημένη επικοινωνία με φιλοξενούμενους: Στέλνετε αυτόματα επιβεβαιώσεις κράτησης, οδηγίες check-in και κανόνες σπιτιού την κατάλληλη στιγμή, χωρίς χειροκίνητη εργασία.
• Κεντρικοποιημένη επισκόπηση: Διαχειριστείτε όλες τις κατοικίες, τις κρατήσεις, τα έσοδα και τα στοιχεία φιλοξενούμενων από μία ενιαία πλατφόρμα.
• Online check-in και εγγραφή φιλοξενούμενων: Συμμορφωθείτε με τις τοπικές υποχρεώσεις εγγραφής με αυτοματοποιημένες δυνατότητες online check-in.
• Άμεσες κρατήσεις: Δημιουργήστε τη δική σας ιστοσελίδα και λαμβάνετε κρατήσεις χωρίς προμήθεια, ώστε να εξαρτάστε λιγότερο από τις προμήθειες των OTA.
• Οικονομική επισκόπηση: Η αυτόματη τιμολόγηση και οι αναφορές εσόδων διατηρούν τη λογιστική σας σε τάξη και απλοποιούν τη φορολογική σας δήλωση.

Θέλετε να δείτε πώς το Smoobu μπορεί να βελτιστοποιήσει την ενοικιαστική σας δραστηριότητα; Ξεκινήστε τη δωρεάν δοκιμαστική περίοδο 14 ημερών χωρίς πιστωτική κάρτα, ή επικοινωνήστε με την ομάδα μας για μια προσωπική συμβουλευτική συνέντευξη.