Vuoi affittare un'appartamento su Airbnb, Booking o altre piattaforme e vuoi capire se ti conviene applicare la cedolare secca sugli affitti brevi? In questo articolo trovi tutte le informazioni aggiornate per il 2026: cos’è, come funziona, quali sono le aliquote fiscali previste e quando conviene davvero scegliere questo regime rispetto alla tassazione ordinaria. Una guida pratica per proprietari e host che vogliono essere in regola e risparmiare sulle tasse.
Cos’è la cedolare secca per affitti brevi?
Partiamo dalle definizioni: la cedolare secca è un regime fiscale facoltativo e sostitutivo per la tassazione dei redditi derivanti dalle locazioni di immobili ad uso abitativo. Questo vale sia per le locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni) che per quelle tradizionali, e si applica a prescindere dalla fascia di reddito.
In pratica, con la cedolare secca l’host paga un’unica imposta a percentuale fissa sul canone percepito. Non dovrà quindi calcolare l’aliquota IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) progressiva, le addizionali comunali e/o regionali, né le imposte di registro e di bollo.
📌 In parole semplici: quest'imposta sostitutiva è uno strumento fiscale pensato per semplificare la vita a chi affitta case vacanza e altre strutture ricettive extra-alberghiere.
Differenza tra affitti brevi e locazioni tradizionali
Detto questo, è importante differenziare tra locazioni brevi (affitti brevi) e locazioni tradizionali.
- Durata del contratto: gli affitti brevi sono contratti di locazione per uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, mentre le locazioni tradizionali (es. 4+4 o transitori) superano questo limite.
- Finalità: gli affitti brevi sono pensati per ospitare turisti o visitatori di passaggio senza residenza, mentre le locazioni tradizionali servono a un uso abitativo stabile.
- Regime fiscale: sia le locazioni tradizionali che gli affitti brevi possono optare per la cedolare secca al posto del regime ordinario IRPEF, ma la cedolare applicata agli affitti brevi è particolarmente conveniente proprio perché si adatta a periodi brevi di permanenza, semplificando cronologia, imponibilità e pagamento.
Regime fiscale applicabile agli affitti turistici
Dal punto di vista fiscale, gli affitti brevi (ad uso turistico) rientrano nel regime della cedolare secca se soddisfano determinati requisiti:
- Il contratto va stipulato per una durata massima di 30 giorni nel corso dell’anno;
- l’immobile deve essere adibito ad uso abitativo;
- l’attività deve essere svolta come persona fisica, non come impresa (ossia non esercitata in forma imprenditoriale, con partita IVA);
- la cedolare secca sostituisce l’IRPEF sulle locazioni brevi e semplifica la gestione, ma non elimina altri obblighi come la comunicazione delle presenze (Alloggiati Web) o l’eventuale codice identificativo nazionale (CIN), se richiesto.
Novità 2026: Secondo le ultime modifiche legislative, per i primi due immobili destinati ad affitti brevi si applicano aliquote fisse (es. 21% per il primo, 26% per il secondo), mentre dal terzo immobile in poi l’attività può essere considerata imprenditoriale, richiedendo partita IVA e regole contabili più complesse.
Come funziona la cedolare secca per gli affitti brevi?
Le regole di applicazione sono state aggiornate dalla Legge di Bilancio 2026, che introduce soglie precise in base al numero di immobili che affitti come host.
Chi può aderire nel 2026
In linea generale, puoi aderire alla cedolare secca sugli affitti brevi se:
- Sei una persona fisica (non una società) che affitta immobili ad uso abitativo per brevi periodi (contratti ≤ 30 giorni);
- eserciti l’attività in forma occasionale, non imprenditoriale (vedi sotto quando scatta questa presunzione);
- affitti al massimo due immobili come locazioni brevi nel corso dell’anno senza partita IVA; superata questa soglia la normativa considera l’attività come imprenditoriale, con obbligo di apertura della Partita IVA.
Immobili ammessi e durata massima della locazione
Si considerano affitti brevi gli immobili ad uso residenziale concessi in locazione a turisti o visitatori per durata inferiore o uguale a 30 giorni.
Questo vale anche per gli alloggi affittati sulle piattaforme online come Airbnb o Booking.com, purché si tratti di locazioni abitative non continuative.
Durata massima: la cedolare secca si applica ai contratti di locazione per brevi periodi (≤ 30 giorni). Se il soggiorno supera i 30 giorni, la locazione non rientra più nella definizione di “affitto breve” ai fini fiscali.
Quando NON si può applicare
La cedolare secca non si applica nei seguenti casi:
- Presunzione di attività imprenditoriale: se affitti tre o più immobili come locazioni brevi, la legge presume che tu svolga un’attività di impresa. In questo caso non puoi più aderire alla cedolare secca.
- Contratti più lunghi di 30 giorni: gli affitti con durata superiore a 30 giorni non rientrano nella disciplina delle locazioni brevi.
- Attività svolta in forma di società o impresa già costituita: se gestisci gli affitti brevi tramite una società o una struttura d’impresa (non come persona fisica), il reddito va tassato secondo il regime ordinario o il regime d’impresa.
Qual è l’aliquota della cedolare secca nel 2026?
La cedolare secca applicata agli affitti brevi non è un’aliquota unica e invariabile per tutti gli immobili: dal 1° gennaio 2026 la legge fiscale italiana ha rimodulato la tassazione in base al numero di immobili che concedi in locazione breve, mantenendo comunque il principio di imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionali.
Aliquota unica o doppia?
Per il periodo d’imposta 2026, la cedolare secca sugli affitti brevi non prevede un’aliquota unica identica per tutte le situazioni:
- Per il primo immobile che concedi in affitto breve puoi applicare la cedolare secca con aliquota al 21%, regime che sostituisce le aliquote IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo;
- per il secondo immobile concesso in locazione breve l’aliquota sale al 26%.
Questa differenziazione nasce dalla riforma fiscale alla base della Legge di Bilancio 2026, che ha ridisegnato il sistema di tassazione degli affitti brevi per spostare progressivamente la disciplina verso una maggiore progressività in relazione all’estensione dell’attività di hosting.
👉 In pratica: se gestisci due immobili come host, la tassazione di ciascuno sarà diversa, a meno che tu non opti per una diversa forma di regime fiscale (come l’attività d’impresa con partita IVA).
Aliquota ordinaria vs aliquota maggiorata per più immobili
Per semplificare la comprensione delle aliquote nel 2026:
| Numero di immobili dati in affitto breve | Aliquota cedolare secca | Note utili |
|---|---|---|
| 1 immobile | 21% | Aliquota “base” per il primo immobile in affitto breve. |
| 2 immobili | 21% e 26% | Il secondo immobile è tassato al 26%, mentre sul primo resta il 21%. |
| 3 o più immobili | Cedolare non ammessa | Dal terzo immobile in poi il fisco presume attività imprenditoriale → obbligo di partita IVA e regime fiscale d’impresa. |
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
La cedolare secca è una scelta interessante per molti host che affittano immobili per brevi periodi. Prima di aderire, devi considerare i pro e i contro.
Perché conviene agli host
- Tassazione semplificata e fissa: paghi un’imposta unica con aliquota al 21% (primo immobile) o al 26% (secondo immobile), evitando il sistema IRPEF con scaglioni progressivi e senza addizionali locali.
- Zero imposte di registro e bollo: non sei tenuto/a a versare l’imposta di registro né quella di bollo, anche se il contratto è scritto. Aderire alla cedolare secca semplifica la burocrazia e ti fa risparmiare tempo e denaro.
- Nessuna partita IVA (fino a 2 immobili): finché affitti uno o due immobili a uso turistico occasionale, puoi decidere di non aprire la partita IVA.
- Perfetta per chi affitta su Airbnb o Booking: se utilizzi portali OTA (Online Travel Agencies), la cedolare secca si applica senza dover cambiare modalità operative.
- Semplicità nella dichiarazione dei redditi: i redditi da cedolare secca si inseriscono nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF, senza ulteriori detrazioni o deduzioni da calcolare.
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A cosa si rinuncia scegliendo questo regime
- Nessuna deduzione per spese: con la cedolare secca non puoi portare in detrazione o deduzione le spese sostenute per l’immobile (ristrutturazioni, arredi, spese sanitarie, premi di assicurazione, contributi previdenziali, ecc.).
- Nessuna rivalutazione ISTAT del canone: non puoi aumentare il canone in base all’indice ISTAT se usi la cedolare. Questo vale soprattutto per contratti pluriennali, ma può interessare anche chi affitta ripetutamente allo stesso ospite.
- Limite sui contratti brevi (≤ 30 giorni): oltre i 30 giorni, si entra in altri regimi contrattuali (es. locazione transitoria), e non si applicano più le regole della cedolare secca sugli affitti brevi.
- Non applicabile in caso di attività imprenditoriale: se superi i due immobili o gestisci in modo professionale (check-in automatizzati, servizi simili a un B&B, ecc.), potresti dover aprire una partita IVA e applicare un regime fiscale diverso.
Come si dichiara la cedolare secca sugli affitti brevi?
Dichiarare i redditi da affitti brevi con cedolare secca fa parte degli adempimenti annuali obbligatori per ogni host che affitta appartamenti turistici. Questo vale anche se paghi già le commissioni delle piattaforme di prenotazione come Airbnb o Booking.
Modello da usare nella dichiarazione dei redditi
Per dichiarare i redditi da affitti brevi con cedolare secca utilizzi uno dei modelli fiscali annuali:
- Modello 730, se hai diritto alla presentazione tramite questo modello (tipico per lavoratori dipendenti e pensionati).
- Modello Redditi PF, se non puoi utilizzare il 730 o sei un contribuente con più complessità.
Nel modello selezionato, i redditi da locazioni brevi vanno indicati nel quadro B o NEL quadro RB (Redditi dei fabbricati / Redditi diversi), dove inserisci:
- i dati catastali dell’immobile,
- l’importo dei canoni percepiti,
- l’opzione per la cedolare secca barrando la casella apposita.
👉 Anche se hai già ricevuto una Certificazione Unica (CU) dalle piattaforme con eventuali ritenute applicate, devi comunque riportare questi dati nella dichiarazione per calcolare correttamente l’imposta dovuta o il credito d’imposta.
Cedolare secca: adempimenti fiscali per gli host di affitti brevi
Versamento dell'imposta sulla cedolare secca
Dopo aver dichiarato i redditi (con il Modello 730 o il Modello Redditi PF), devi versare l’imposta dovuta secondo le aliquote applicabili: 21% per il primo immobile, 26% per il secondo.
Il pagamento si effettua tramite modello F24 indicando i relativi codici tributo per il saldo o gli acconti. Puoi scaricare e compilare il modello F24 direttamente dal sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. È gratuito, disponibile in formato PDF editabile e può essere inviato online (tramite SPID) o presentato in banca/posta.
Scadenze da rispettare
Se l’imposta supera una certa soglia (ad esempio €51,65), dovrai versare:
- Una prima rata o acconto entro il 30 giugno,
- una seconda rata o acconto entro il 30 novembre dello stesso anno fiscale.
Certificazione Unica dalle piattaforme OTA
Le piattaforme come Airbnb e Booking, quando obbligate per legge, rilasciano una Certificazione Unica (CU) che attesta i compensi lordi percepiti e le eventuali ritenute operate. Questa certificazione non sostituisce la tua dichiarazione, ma è un documento fondamentale per compilare il modello fiscale corretto.
Conservare documentazione utile
Anche se con la cedolare secca non puoi detrarre le spese, dovrai conservare:
- le ricevute dei versamenti F24,
- i contratti di locazione breve,
- eventuali CU delle OTA.
Questi documenti sono utili in caso di controlli o verifiche dell'Agenzia delle Entrate.
Cedolare secca e piattaforme come Airbnb e Booking
Quando affitti tramite portali come Airbnb o Booking, le piattaforme possono trattenere direttamente una parte dell’imposta dovuta allo Stato, semplificando gli adempimenti per l’host.
Per maggiori informazioni sulla raccolta dei dati per la ritenuta fiscale italiana su Airbnb, dai un'occhiata a quest'articolo. Per informazioni su Booking.com invece, clicca qui.
Chi paga le tasse sugli affitti brevi?
Nel caso di affitti brevi con cedolare secca, le piattaforme agiscono come sostituti d’imposta: trattengono alla fonte una ritenuta del 21% o 26% e la versano all’Agenzia delle Entrate. Questa ritenuta vale come anticipo sull’imposta da dichiarare.
A fine anno riceverai una Certificazione Unica con i dati fiscali da inserire nella dichiarazione dei redditi. Il reddito va comunque dichiarato, anche se la ritenuta è già stata applicata.
Ritenuta d’acconto e ruolo degli intermediari
Se l’incasso avviene tramite piattaforma, l’imposta viene già trattenuta. Se invece ricevi il pagamento direttamente dall’ospite, spetta a te versare l’imposta (tramite F24) e indicarla nella dichiarazione.
Le piattaforme non coprono altri obblighi (come l’invio del contratto, la comunicazione delle presenze o l’eventuale CIN).
Domande frequenti sulla cedolare secca per affitti brevi
Posso usare la cedolare secca su più appartamenti?
Sì, ma con dei limiti. Nel 2026 puoi applicarla fino a due immobili. Sul primo vale l’aliquota del 21%, sul secondo si applica il 26%. Dal terzo immobile in poi, l’attività è considerata imprenditoriale: in quel caso serve aprire partita IVA e la cedolare secca non è più ammessa.
Se affitto meno di 30 giorni, devo comunque dichiarare i redditi?
Sì. Anche se il contratto è breve (≤ 30 giorni), i redditi vanno sempre dichiarati, sia che tu riceva pagamenti diretti sia tramite piattaforma.
Se Airbnb o Booking hanno applicato una ritenuta, potrai indicarla come credito d’imposta.
È obbligatorio aderire alla cedolare?
No, è facoltativa. Puoi scegliere il regime ordinario IRPEF, ma nella maggior parte dei casi la cedolare è più vantaggiosa per gli host privati. Ricorda però che, una volta scelta in dichiarazione, vale per tutto l’anno fiscale su quell’immobile.
