Come impostare il prezzo su Airbnb e trovare la tariffa giusta

Impostare il prezzo su Airbnb può sembrare semplice: scegli una tariffa per notte, pubblica l’annuncio e attendi le prenotazioni. In realtà, trovare il giusto equilibrio richiede un’analisi più approfondita.

Un prezzo troppo alto può lasciare vuoto il calendario. Una tariffa troppo bassa, invece, può ridurre i guadagni e rendere difficile coprire pulizie, utenze, manutenzione e commissioni.

Inoltre, il prezzo giusto non rimane uguale durante tutto l’anno. La domanda cambia in base alla stagione, ai giorni della settimana, agli eventi locali e all’anticipo con cui gli ospiti prenotano.

In questa guida vedremo come impostare il prezzo su Airbnb partendo dai costi reali del tuo alloggio, come confrontare strutture simili e quando utilizzare sconti e prezzi dinamici.

Perché è importante impostare il prezzo giusto su Airbnb

Il prezzo influisce sia sui tuoi guadagni sia sulla capacità dell’annuncio di attirare prenotazioni.

Secondo Airbnb, prezzo, qualità, popolarità e posizione sono tra i principali fattori che determinano l’ordine dei risultati di ricerca. Per valutare la convenienza di un annuncio, la piattaforma confronta il suo prezzo totale con quello di altri alloggi simili disponibili nella stessa zona e per le stesse date.

Questo non significa che devi avere sempre la tariffa più bassa. Un appartamento appena ristrutturato, con terrazza, parcheggio e recensioni eccellenti può giustificare un prezzo superiore rispetto a una struttura più semplice.

La tariffa deve però essere coerente con il valore percepito dagli ospiti.

Cosa succede quando il prezzo è troppo alto

Un prezzo superiore a quello di alloggi comparabili può ridurre:

• le visualizzazioni dell’annuncio;
• il numero di richieste;
• il tasso di conversione;
• il tasso di occupazione;
• la competitività nelle date meno richieste.

Se il calendario resta vuoto mentre strutture simili ricevono prenotazioni, il prezzo potrebbe essere uno dei primi elementi da controllare.

Prima di ridurlo, verifica però anche fotografie, recensioni, servizi, condizioni di cancellazione e qualità della descrizione. La tariffa non è l’unico fattore che influenza la scelta.

Cosa succede quando il prezzo è troppo basso

Una tariffa troppo bassa può portare prenotazioni, ma non sempre produce un buon risultato economico.

Potresti:

• non coprire tutti i costi;
• ridurre eccessivamente il margine;
• non valorizzare i servizi offerti;
• attirare prenotazioni poco adatte alla struttura;
• non riuscire ad aumentare la tariffa nei periodi di forte domanda.

Un prezzo molto inferiore alla concorrenza può anche generare dubbi sul livello qualitativo dell’alloggio.

L’obiettivo non dovrebbe quindi essere riempire il calendario a qualsiasi costo, ma ottenere prenotazioni sostenibili per la tua attività.

Prezzo per notte e prezzo totale: qual è la differenza?

Quando imposti una tariffa, devi considerare sia ciò che vuoi guadagnare sia l’importo finale visualizzato dagli ospiti.

Il totale di una prenotazione può comprendere:

• prezzo per notte;
• spese di pulizia;
• costi per ospiti aggiuntivi;
• eventuali costi per animali domestici;
• costi del servizio Airbnb;
• imposte applicabili.

Airbnb permette agli host di visualizzare un’anteprima dell’importo pagato dagli ospiti e del guadagno previsto. La piattaforma specifica inoltre che i costi aggiuntivi e le spese di pulizia contribuiscono al prezzo totale.

Questo aspetto è importante perché due alloggi con lo stesso prezzo per notte possono avere totali molto diversi.

Un esempio pratico

Immagina due appartamenti disponibili per un soggiorno di due notti:

Alloggio A

• prezzo per notte: 110 €;
• spese di pulizia: 30 €;
• subtotale: 250 €.

Alloggio B

• prezzo per notte: 95 €;
• spese di pulizia: 80 €;
• subtotale: 270 €.

A prima vista, l’Alloggio B sembra più economico. Al momento della prenotazione, però, il suo prezzo totale è più alto.

Quando confronti la tua struttura con la concorrenza, non fermarti quindi alla tariffa giornaliera. Controlla il costo complessivo per soggiorni di durata diversa.

Come calcolare il prezzo minimo del tuo alloggio su Airbnb

Prima di osservare i prezzi degli altri host, devi sapere quanto ti costa rendere disponibile l’alloggio.

Il prezzo minimo sostenibile è la tariffa sotto la quale una prenotazione non produce il margine desiderato o, nei casi peggiori, genera una perdita.

Individua i costi fissi

I costi fissi non cambiano direttamente in base al numero di prenotazioni.

Possono includere:

• affitto o rata del mutuo;
• assicurazione;
• connessione internet;
• abbonamenti ai software gestionali;
• commercialista;
• spese condominiali;
• imposte e autorizzazioni;
• manutenzione ordinaria;
• costi amministrativi.

Calcola il totale mensile e dividilo per il numero di notti che prevedi realisticamente di vendere.

Non utilizzare automaticamente tutte le notti del mese. Se il tuo tasso di occupazione medio è del 60%, dovrai distribuire i costi su circa 18 notti, non su 30.

Calcola i costi variabili

I costi variabili aumentano con il numero di soggiorni o di notti vendute.

Tra i più comuni troviamo:

• pulizia;
• lavanderia;
• prodotti di cortesia;
• consumi energetici;
• commissioni di pagamento;
• manutenzione legata all’utilizzo;
• compensi per check-in o assistenza;
• usura di biancheria e attrezzature.

Alcuni costi vengono sostenuti per ogni notte, altri per ogni prenotazione.

Una pulizia di 60 €, ad esempio, pesa molto di più su un soggiorno di una sola notte rispetto a una prenotazione di sei notti.

Considera i costi del portale

Airbnb trattiene costi di servizio che possono variare in base alla struttura tariffaria applicata all’account e alle caratteristiche della prenotazione.

Per evitare errori, verifica la percentuale effettivamente applicata nel tuo pannello e controlla il guadagno netto attraverso l’anteprima del prezzo.

Non limitarti quindi a chiederti quanto pagherà l’ospite. Chiediti anche quanto rimarrà dopo aver sottratto:

• costi del portale;
• imposte;
• pulizie;
• costi operativi;
• altri costi della prenotazione.

Aggiungi il margine desiderato

Coprire le spese non è sufficiente. La tariffa deve includere anche un margine che remuneri:

• il tempo dedicato alla gestione;
• il capitale investito;
• il rischio di periodi senza prenotazioni;
• gli interventi straordinari;
• il miglioramento futuro della struttura.

Una formula semplificata può essere:

Prezzo minimo per notte = quota dei costi fissi + costi variabili + quota dei costi per soggiorno + margine desiderato

Se vuoi calcolare la tariffa da pubblicare considerando una commissione percentuale a carico dell’host, puoi utilizzare:

Prezzo da pubblicare = guadagno desiderato ÷ (1 − percentuale della commissione)

Esempio di calcolo

Supponiamo che per ogni notte tu debba coprire:

• 50 € di costi fissi;
• 15 € di costi variabili;
• 20 € come quota media per pulizia e lavanderia;
• 25 € di margine.

Il tuo obiettivo netto sarà:

50 € + 15 € + 20 € + 25 € = 110 €

Se, a titolo puramente esemplificativo, il costo applicato all’host fosse del 15%, il calcolo sarebbe:

110 € ÷ 0,85 = 129,41 €

La tariffa da pubblicare dovrebbe quindi essere di circa 130 €, prima di eventuali ulteriori imposte o costi non inclusi nel calcolo.

Le percentuali applicate possono cambiare: utilizza sempre i valori effettivi presenti nel tuo account Airbnb.

Come confrontare i prezzi degli annunci Airbnb simili

Dopo aver calcolato il prezzo minimo, puoi analizzare il mercato.

L’errore più comune è confrontare il proprio alloggio con tutte le strutture presenti nella zona. Una camera privata, un monolocale e una villa con piscina non appartengono allo stesso gruppo competitivo.

Quali annunci Airbnb confrontare

Seleziona alloggi simili per:

• quartiere o distanza dai principali punti di interesse;
• tipologia di struttura;
• numero massimo di ospiti;
• numero di camere e bagni;
• servizi disponibili;
• qualità e stato dell’immobile;
• parcheggio;
• spazi esterni;
• accessibilità;
• valutazione media;
• condizioni di cancellazione;
• durata minima del soggiorno.

Anche il target è importante. Un appartamento attrezzato per chi viaggia per lavoro può avere dinamiche di prezzo diverse rispetto a un alloggio destinato alle famiglie.

Confronta le stesse date

Controllare una tariffa senza selezionare le date produce un confronto poco utile.

I prezzi possono cambiare notevolmente tra:

• giorni feriali e weekend;
• alta e bassa stagione;
• festività e periodi ordinari;
• date vicine e prenotazioni con largo anticipo;
• periodi con eventi e momenti di domanda ridotta.

Confronta quindi gli alloggi per le stesse date e per lo stesso numero di ospiti.

Guarda sia gli alloggi disponibili sia quelli prenotati

Airbnb mette a disposizione uno strumento per confrontare annunci simili. La funzione può mostrare i prezzi medi degli alloggi prenotati e quelli degli spazi ancora disponibili.

I prezzi degli alloggi prenotati possono offrire un’indicazione più utile di quanto gli ospiti abbiano effettivamente accettato di pagare. Gli annunci ancora disponibili potrebbero invece avere una tariffa troppo alta o semplicemente non essere stati ancora prenotati.

Non copiare però automaticamente il prezzo medio. Utilizzalo come punto di riferimento da confrontare con costi, caratteristiche e risultati del tuo alloggio.

Quali fattori influenzano il prezzo su Airbnb

Il prezzo migliore cambia continuamente. Per creare una strategia efficace, devi considerare sia i fattori interni alla struttura sia quelli legati al mercato.

Stagionalità

La domanda può variare durante l’anno.

Una casa al mare potrebbe ricevere più richieste in estate, mentre un appartamento vicino a una stazione sciistica può raggiungere il picco in inverno.

Dividi il calendario almeno in:

• bassa stagione;
• media stagione;
• alta stagione;
• periodi di domanda eccezionale.

Evita di applicare un’unica tariffa annuale. Rischieresti di chiedere troppo nei periodi tranquilli e troppo poco quando la domanda aumenta.

Giorni della settimana

In alcune destinazioni, venerdì e sabato hanno una domanda più elevata. In altre, soprattutto nelle città frequentate per motivi professionali, i giorni feriali possono essere altrettanto importanti.

Airbnb consente di impostare prezzi specifici per il weekend, anche se alcune configurazioni possono richiedere la disattivazione dei Prezzi smart.

Analizza lo storico delle prenotazioni per capire in quali giorni puoi aumentare la tariffa e quando è preferibile mantenerla più competitiva.

Eventi locali

Concerti, fiere, manifestazioni sportive, festival, congressi e cerimonie possono aumentare rapidamente la richiesta di alloggi.

Controlla con anticipo:

• calendario delle fiere;
• eventi sportivi;
• concerti;
• festival;
• festività nazionali;
• ponti;
• vacanze scolastiche;
• eventi universitari;
• celebrazioni locali.

Non applicare aumenti casuali. Verifica il livello effettivo della domanda, la disponibilità rimasta nella zona e i prezzi degli alloggi comparabili.

Anticipo di prenotazione

La distanza tra il giorno della prenotazione e il check-in può influire sulla tariffa.

Se una data lontana riceve molte richieste, potresti aumentare gradualmente il prezzo. Se invece mancano pochi giorni e l’alloggio è ancora libero, una riduzione mirata può aiutarti a ricevere una prenotazione last minute.

Evita però di abbassare automaticamente tutte le date vicine. In occasione di eventi o nei periodi di alta domanda, le prenotazioni dell’ultimo minuto possono arrivare anche a prezzi più elevati.

Durata del soggiorno

Prenotazioni più lunghe possono ridurre alcuni costi operativi, come:

• pulizia tra un soggiorno e l’altro;
• gestione del check-in;
• comunicazioni;
• periodi vuoti tra due prenotazioni.

Airbnb permette di impostare sconti settimanali, mensili o collegati alla durata del soggiorno.

Prima di applicarli, calcola il margine finale. Uno sconto mensile molto elevato può aumentare l’occupazione, ma ridurre eccessivamente il guadagno.

Servizi e caratteristiche dell’alloggio

Alcuni elementi possono giustificare una tariffa superiore:

• posizione centrale;
• vista panoramica;
• piscina;
• vasca idromassaggio;
• parcheggio privato;
• terrazza;
• aria condizionata;
• cucina attrezzata;
• postazione di lavoro;
• accessibilità;
• possibilità di ospitare animali;
• servizi per famiglie.

Il valore dipende però dalla destinazione e dal target. Un parcheggio può essere determinante in centro città, ma meno importante in una zona rurale raggiunta principalmente in auto.

Recensioni e reputazione

Un annuncio nuovo, senza recensioni, potrebbe avere bisogno di una tariffa iniziale più competitiva (scopri qui come ottenere le prime 10 prenotazioni per la tua casa vacanze).

Con l’aumento delle valutazioni positive puoi testare prezzi più alti, soprattutto se gli ospiti riconoscono costantemente la qualità, la posizione, la pulizia e il rapporto qualità-prezzo.

Non aumentare però la tariffa solo perché hai ricevuto alcune buone recensioni. Verifica sempre la risposta del mercato e confronta il prezzo totale con strutture simili.

Come utilizzare gli strumenti di prezzo di Airbnb

Airbnb offre diverse funzioni che possono aiutarti a definire e controllare le tariffe.

Impostare un prezzo di base

Il prezzo di base è la tariffa di partenza dell’annuncio. Può essere applicato alle date per le quali non hai inserito prezzi personalizzati o altre regole.

Dovrebbe riflettere una situazione ordinaria, non il prezzo dell’alta stagione o quello minimo assoluto.

Puoi poi modificare manualmente date specifiche in base a:

• weekend;
• stagionalità;
• festività;
• eventi;
• domanda;
• disponibilità residua.

Confrontare gli annunci simili

Lo strumento di confronto di Airbnb permette di osservare tariffe relative ad alloggi con caratteristiche e posizione simili.

Utilizzalo per rispondere a domande come:

• il mio prezzo è in linea con il mercato?
• gli alloggi prenotati costano meno di quelli ancora liberi?
• quanto cambia la tariffa tra weekend e giorni feriali?
• il mio prezzo è competitivo per il numero di ospiti selezionato?

Ricorda che la piattaforma fornisce un’indicazione di mercato, non un calcolo completo della redditività della tua struttura.

Controllare il prezzo totale per gli ospiti

Prima di confermare una modifica, utilizza l’anteprima del prezzo.

Airbnb consente di verificare:

• importo pagato dagli ospiti;
• costi aggiuntivi;
• tasse;
• costi del servizio;
• guadagno previsto per l’host.

Questo controllo è particolarmente utile dopo aver aggiunto spese di pulizia, costi per ospiti aggiuntivi o sconti.

Attivare i Prezzi smart di Airbnb

I Prezzi smart modificano automaticamente la tariffa in base alla domanda per alloggi simili.

Secondo Airbnb, la funzione utilizza centinaia di fattori relativi alla struttura e alla zona. Puoi impostare un prezzo minimo e uno massimo e sostituire la tariffa automatica con un prezzo personalizzato per date specifiche.

Prima di attivarla:

1. calcola il tuo prezzo minimo sostenibile;
2. imposta un limite sotto il quale non vuoi scendere;
3. stabilisci un prezzo massimo realistico;
4. controlla le date con eventi importanti;
5. verifica periodicamente le tariffe proposte.

Non lasciare che un algoritmo decida senza conoscere i tuoi costi. Lo strumento analizza il mercato, ma non può sapere con precisione quale margine ti serve per ogni prenotazione.

Attenzione alla combinazione tra Prezzi smart e sconti

Sconti e promozioni possono modificare il prezzo finale anche quando hai impostato un minimo nei Prezzi smart.

Airbnb specifica che gli sconti settimanali, mensili e per durata del soggiorno prevalgono sui Prezzi smart. In alcuni casi, la tariffa pagata può quindi scendere sotto il minimo configurato.

Controlla sempre il risultato finale prima di attivare più impostazioni.

Come usare sconti e promozioni senza ridurre troppo i guadagni

Uno sconto dovrebbe risolvere un problema specifico, non diventare una riduzione permanente applicata senza una strategia.

Sconti per soggiorni lunghi

Gli sconti settimanali e mensili possono aiutarti a:

• ridurre i periodi vuoti;
• limitare il numero di pulizie;
• diminuire il lavoro legato ai cambi ospite;
• ottenere entrate più prevedibili.

Calcola però il guadagno netto dell’intero soggiorno. Una prenotazione lunga occupa il calendario e potrebbe impedirti di accettare soggiorni più redditizi durante date molto richieste.

Sconti per date vicine

Una tariffa last minute può essere utile quando il check-in è vicino e la probabilità di ricevere una prenotazione a prezzo pieno è bassa.

Imposta una soglia sostenibile e riduci gradualmente, anziché applicare subito lo sconto massimo.

Ad esempio:

• fino a 14 giorni dall’arrivo: prezzo standard;
• da 13 a 7 giorni: riduzione moderata;
• da 6 a 3 giorni: riduzione più marcata;
• meno di 3 giorni: prezzo minimo sostenibile.

Questa struttura deve essere adattata alla tua destinazione. In alcune città, molte prenotazioni vengono effettuate con poco anticipo.

Promozioni per un nuovo annuncio

Un nuovo alloggio può utilizzare una tariffa di lancio per ottenere le prime prenotazioni e iniziare a raccogliere recensioni.

Airbnb può mettere a disposizione promozioni dedicate ai nuovi annunci e offerte personalizzate per gli annunci che rispettano determinati requisiti. Controlla sempre le condizioni aggiornate nel tuo account prima di attivarle.

La tariffa promozionale dovrebbe essere temporanea. Dopo le prime prenotazioni, confronta i risultati e adegua gradualmente il prezzo.

Tariffa non rimborsabile

Una tariffa non rimborsabile offre uno sconto in cambio di condizioni di cancellazione più restrittive.

Questa opzione può aumentare la prevedibilità delle entrate, ma non è adatta a ogni struttura o target. Airbnb indica che la tariffa scontata può essere mostrata accanto a quella standard nei risultati e durante la prenotazione.

Prima di attivarla, valuta:

• entità dello sconto;
• frequenza delle cancellazioni;
• anticipo medio delle prenotazioni;
• tipo di ospite;
• impatto sul margine.

Prezzi dinamici Airbnb: quando conviene automatizzare le tariffe

Aggiornare manualmente il calendario può essere gestibile per un solo alloggio e per periodi limitati.

Con più strutture, molte date e diversi portali di prenotazione, il lavoro diventa più complesso. Potresti non accorgerti in tempo di:

• un improvviso aumento della domanda;
• un evento appena annunciato;
• un calo della disponibilità nella zona;
• un periodo che sta vendendo più lentamente del previsto;
• un prezzo non competitivo;
• una tariffa troppo bassa per date molto richieste.

Il pricing dinamico utilizza dati di mercato per adattare le tariffe in base a fattori come domanda, concorrenza, stagionalità ed eventi locali.

Prezzo statico e prezzo dinamico

Con un prezzo statico potresti impostare:

• 100 € in bassa stagione;
• 140 € in media stagione;
• 180 € in alta stagione.

È una strategia semplice, ma non considera le variazioni interne a ogni periodo.

Un sistema dinamico potrebbe invece proporre:

• 105 € per un martedì poco richiesto;
• 135 € per un venerdì;
• 165 € durante un weekend;
• 210 € in occasione di un evento;
• 120 € per una data vicina ancora libera.

Il vantaggio non è soltanto aumentare i prezzi. È anche ridurli in modo controllato quando serve maggiore competitività.

Differenza tra Prezzi smart Airbnb e strumenti esterni

I Prezzi smart sono integrati direttamente in Airbnb e regolano la tariffa dell’annuncio presente sulla piattaforma.

Uno strumento collegato a un gestionale può invece offrire una strategia più ampia, utile per aggiornare le tariffe sui diversi canali da un unico sistema.

La scelta dipende da:

• numero di strutture;
• canali utilizzati;
• livello di controllo desiderato;
• tempo disponibile;
• complessità del mercato;
• necessità di centralizzare la gestione.

In entrambi i casi, definisci sempre prezzi minimi e massimi sostenibili.

Come ottimizzare i prezzi Airbnb con Smoobu

Smoobu offre una soluzione interna di dynamic pricing, Smoobu Prezzi Dinamici, che analizza i dati di mercato per proporre tariffe adeguate ai diversi periodi.

Puoi impostare un intervallo minimo e massimo, modificare manualmente prezzi specifici e mantenere il controllo sulle tariffe suggerite.

Un flusso di lavoro efficace può essere:

1. calcolare i costi e il prezzo minimo;
2. collegare le proprietà;
3. definire un intervallo di prezzo;
4. controllare gli eventi più importanti;
5. verificare le tariffe iniziali;
6. sincronizzare i prezzi sui portali collegati;
7. monitorare prenotazioni e guadagni;
8. aggiornare periodicamente i limiti.

L’automazione non sostituisce completamente la strategia. Ti aiuta a reagire più velocemente ai cambiamenti, mentre tu continui a definire obiettivi, margini e posizionamento.

Oltre a Prezzi Dinamici, puoi integrare a Smoobu soluzioni come PriceLabs, Wheelhouse, Smartness e Beyond.

Quali risultati monitorare dopo aver modificato i prezzi

Una strategia di prezzo deve essere misurata nel tempo.

Non giudicare una modifica dopo pochi giorni, soprattutto se riguarda date lontane.

Tasso di occupazione

Il tasso di occupazione indica la percentuale di notti prenotate rispetto a quelle disponibili.

La formula è:

Tasso di occupazione = notti prenotate ÷ notti disponibili × 100

Un’occupazione elevata non significa automaticamente che la strategia sia ottimale. Potresti avere riempito il calendario con prezzi troppo bassi.

Prezzo medio per notte

Calcola la tariffa media effettivamente pagata, al netto degli sconti.

Confrontala tra:

• mesi;
• stagioni;
• giorni feriali e weekend;
• anni diversi;
• canali di prenotazione;
• proprietà.

Se il prezzo medio aumenta senza una forte diminuzione dell’occupazione, la strategia potrebbe stare migliorando.

Guadagno netto per prenotazione

Il ricavo lordo non è sufficiente per valutare la redditività.

Per ogni prenotazione sottrai:

• commissioni;
• pulizie;
• lavanderia;
• utenze;
• prodotti di consumo;
• assistenza;
• manutenzione;
• altri costi diretti.

Questo indicatore ti aiuta a capire quali soggiorni, durate e canali generano il margine migliore.

Anticipo medio di prenotazione

Controlla quanti giorni prima del check-in arrivano normalmente le prenotazioni.

Se la maggior parte degli ospiti prenota con tre mesi di anticipo, un calendario vuoto a 90 giorni potrebbe essere un segnale da analizzare.

Se le prenotazioni arrivano soprattutto negli ultimi dieci giorni, non è necessariamente utile ridurre il prezzo con largo anticipo.

Velocità di riempimento del calendario

Confronta quante notti risultano prenotate:

• nei prossimi 30 giorni;
• tra 31 e 60 giorni;
• tra 61 e 90 giorni;
• oltre 90 giorni.

Se stai vendendo molto più velocemente rispetto all’anno precedente, potresti avere spazio per aumentare le tariffe.

Se il ritmo rallenta, controlla prezzi, concorrenza, domanda e qualità dell’annuncio prima di applicare una riduzione generale.

Errori da evitare quando imposti il prezzo su Airbnb

Copiare il prezzo della concorrenza

Un altro host potrebbe avere:

• costi inferiori;
• una strategia diversa;
• recensioni migliori;
• servizi aggiuntivi;
• un obiettivo di occupazione differente;
• una promozione temporanea.

Utilizza gli annunci simili come riferimento, non come unica fonte della tua strategia.

Lasciare lo stesso prezzo tutto l’anno

Domanda e disponibilità cambiano continuamente. Una tariffa fissa rischia di essere troppo alta in bassa stagione e troppo bassa nei periodi di picco.

Ignorare il prezzo totale

Spese di pulizia e altri costi possono rendere poco competitivo un annuncio che sembra conveniente osservando solo la tariffa giornaliera.

Controlla il totale per soggiorni di una, due, tre e sette notti.

Applicare troppi sconti

Più sconti non significano necessariamente più prenotazioni.

Alcune offerte prevalgono su altre impostazioni e possono portare il prezzo sotto la soglia prevista. Controlla sempre l’anteprima finale.

Abbassare subito il prezzo

Un calendario vuoto può dipendere anche da:

• fotografie poco efficaci;
• descrizione incompleta;
• mancanza di servizi richiesti;
• poche recensioni;
• soggiorno minimo troppo lungo;
• regole rigide;
• problemi di disponibilità;
• condizioni di cancellazione poco competitive.

Prima di ridurre la tariffa, analizza l’intero annuncio.

Non considerare le commissioni

Un aumento del ricavo lordo non produce necessariamente un aumento equivalente del guadagno netto.

Calcola sempre ciò che rimane dopo costi del portale, gestione e operatività.

Impostare un minimo troppo basso nei sistemi automatici

Il prezzo minimo deve derivare dai costi, non dalla paura di lasciare una notte vuota.

Se l’algoritmo può scendere sotto la tua soglia di redditività, rischi di ricevere prenotazioni che non generano un margine sufficiente.

Checklist per impostare il prezzo su Airbnb

Prima di pubblicare o aggiornare le tariffe, verifica questi punti:

• Hai calcolato i costi fissi mensili?
• Conosci i costi variabili di ogni soggiorno?
• Hai incluso i costi applicati dal portale?
• Hai stabilito il margine minimo?
• Hai confrontato alloggi realmente simili?
• Hai controllato il prezzo totale per gli ospiti?
• Hai differenziato bassa, media e alta stagione?
• Hai aggiunto festività ed eventi locali?
• Hai valutato prezzi diversi per feriali e weekend?
• Hai definito sconti sostenibili?
• Hai impostato un prezzo minimo e uno massimo?
• Controlli periodicamente occupazione e guadagno netto?

Domande frequenti su come impostare il prezzo su Airbnb

Quanto dovrei chiedere per notte su Airbnb?

Non esiste una tariffa valida per ogni alloggio. Il prezzo deve coprire costi fissi, costi variabili, commissioni e margine, rimanendo competitivo rispetto a strutture simili nella stessa zona e per le stesse date.

Conviene avere il prezzo più basso su Airbnb?

Non necessariamente. Un prezzo competitivo può aiutare la visibilità, ma la tariffa più bassa non garantisce il miglior risultato economico. Devi considerare anche qualità dell’alloggio, recensioni, servizi e guadagno netto.

Il prezzo influisce sulla visibilità dell’annuncio Airbnb?

Sì. Airbnb indica il prezzo tra i fattori che incidono sull’ordine dei risultati di ricerca. La piattaforma confronta in particolare il prezzo totale dell’annuncio con quello di alloggi simili per le date selezionate.

Come funzionano i Prezzi smart di Airbnb?

I Prezzi smart modificano automaticamente le tariffe in base alla domanda e a centinaia di fattori legati all’alloggio e alla zona. Puoi impostare un prezzo minimo e massimo e modificare manualmente date specifiche.

Ogni quanto bisogna aggiornare i prezzi Airbnb?

Dipende dalla destinazione e dal volume delle prenotazioni. Controlla almeno periodicamente i prossimi 30, 60 e 90 giorni, oltre a festività ed eventi. Nei mercati che cambiano velocemente può essere utile utilizzare uno strumento di prezzi dinamici.

Le spese di pulizia incidono sulla competitività?

Sì. Le spese di pulizia sono incluse nel prezzo totale, quindi possono influire sulla convenienza percepita, soprattutto per soggiorni brevi.

Posso utilizzare gli stessi prezzi su Airbnb e sul mio sito?

Puoi partire dalla stessa strategia, ma devi considerare i diversi costi di distribuzione. Le commissioni e le condizioni del canale possono influire sul guadagno netto e sulla tariffa da proporre.

Conclusione

Trovare il prezzo migliore per il tuo alloggio su Airbnb non significa scegliere una cifra una volta sola. Devi partire dai costi, definire il margine, confrontare strutture simili e adattare la tariffa in base a stagionalità, domanda, eventi locali e anticipo di prenotazione.

Gli strumenti di Airbnb possono aiutarti a confrontare gli annunci, controllare il prezzo totale e automatizzare alcune modifiche. Quando gestisci più proprietà o pubblichi i tuoi alloggi su diversi portali, però, aggiornare manualmente ogni calendario può richiedere molto tempo.

Smoobu è un software gestionale per case vacanza e affitti brevi che permette di centralizzare prenotazioni, calendari, prezzi e comunicazioni con gli ospiti. Grazie al channel manager, puoi sincronizzare le disponibilità sui principali portali, come Airbnb e Booking.com, e ridurre il rischio di errori o doppie prenotazioni. Con Smoobu Prezzi Dinamici puoi inoltre impostare tariffe minime e massime, adattare i prezzi ai cambiamenti della domanda e mantenere il controllo sulle proposte generate dal sistema.

In questo modo puoi gestire la strategia tariffaria da un unico spazio, evitando sia di perdere prenotazioni con prezzi troppo alti sia di ridurre i margini con tariffe troppo basse. L’obiettivo è trovare un equilibrio più sostenibile tra occupazione, guadagni e tempo dedicato alla gestione.