Glossario per gli host di affitti brevi: dalla A alla Z

Che tu sia un host alle prime armi o un property manager navigato, qui trovi tutto, ma proprio tutto, quello che serve sapere sul mondo degli affitti brevi. Dalla A di Airbnb alla Z di Zero waste, abbiamo raccolto termini, sigle, strumenti e normative che ti aiutano a orientarti (senza impazzire tra mille forum e regolamenti poco chiari).

Ogni voce è seguita da una spiegazione chiara e semplice, con esempi pratici e riferimenti utili quando serve. Il glossario è pensato per essere consultato velocemente, anche mentre rispondi a un ospite o imposti il tuo PMS.

Buona lettura e buona gestione!

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A

• Account assistenti: funzionalità di Smoobu che ti permette di creare profili personalizzati con accesso limitato alle informazioni del tuo account. Puoi condividerli con addetti alle pulizie, partner o proprietari, assegnando a ciascuno solo i dati rilevanti (es. check-in/check-out). Utile per gestire in modo collaborativo e sicuro una o più strutture ricettive, soprattutto se sei un property manager.
• Adempimenti fiscali: obblighi legati alla gestione economica dell’attività: dichiarazioni, versamenti, ritenute d’acconto e registrazioni. Variano a seconda che tu operi come privato o con partita IVA.
• Affittacamere: struttura ricettiva con camere arredate in uno o più immobili, spesso con servizi minimi. Diverso da un B&B: non serve la colazione.
• Affitto breve / Affitto a breve termine: locazione di durata inferiore ai 30 giorni, senza obbligo di residenza o domicilio. Formula flessibile e molto diffusa per case vacanza.
• Agriturismo: ospitalità in contesto agricolo, spesso con ristorazione e attività rurali. Deve rispettare requisiti specifici regionali.
• Agriturismo.it: portale specializzato nella promozione di agriturismi in Italia, parte del gruppo Feries. Ideale per chi punta sul turismo rurale.
• Airbnb: piattaforma per affitti brevi fondata nel 2008 a San Francisco da Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Blecharczyk. Nata da un’idea semplice, affittare un materasso gonfiabile nel proprio soggiorno, è diventata uno dei principali siti al mondo per case vacanza e ospitalità alternativa. Su Airbnb puoi pubblicare annunci, gestire prenotazioni, ricevere recensioni e accedere a strumenti utili per semplificare la tua attività di host, anche da mobile.
• Airbnb Luxe: sezione premium di Airbnb per alloggi di lusso, con standard elevati e servizi extra come concierge o chef privato.
• Aircover: copertura gratuita offerta da Airbnb a tutti gli host per proteggerti da danni causati dagli ospiti durante soggiorni prenotati tramite la piattaforma. Include protezione contro danni a mobili, elettrodomestici o alla proprietà, oltre a una copertura per responsabilità civile fino a $1 milione. Non sostituisce un’assicurazione privata, ma è un ulteriore livello di sicurezza integrato per ogni prenotazione.
• Albergo diffuso: modello ricettivo con camere distribuite in diversi edifici dello stesso borgo. Unisce accoglienza alberghiera e autenticità locale.
• Alloggiati Web: portale della Polizia di Stato per registrare gli ospiti entro 24 ore dall’arrivo, obbligatorio per legge.
• Alloggio accessibile: struttura priva di barriere architettoniche, adatta a persone con disabilità motorie.
• Alloggio pet-friendly: struttura che accoglie animali domestici. Aggiungere questa opzione all’annuncio può migliorare la visibilità e attrarre ospiti che viaggiano con cani o gatti.
• Alta stagione: periodo di maggiore richiesta (es. agosto o festività). Prezzi più alti e tasso di occupazione elevato.
• Amati dagli ospiti: etichetta che Airbnb assegna agli annunci con ottime recensioni, risposta rapida e alti standard di qualità.
• Amenità / servizio (amenity): dotazioni offerte agli ospiti: Wi-Fi, aria condizionata, cucina attrezzata, parcheggio… possono fare la differenza nella scelta.
• Annuncio: scheda online del tuo alloggio su portali come Airbnb o Booking.com. Deve essere completo, accurato e ben ottimizzato. Può essere chiamato anche "inserzione".
• Anticipo: parte dell’importo pagato in fase di prenotazione. Può essere rimborsabile o meno, a seconda della politica scelta.
• Arrivo autonomo: modalità di check-in senza contatto diretto, spesso tramite cassetta di sicurezza, serratura elettronica o codici digitali. Sempre più apprezzata da ospiti indipendenti o che arrivano in orari flessibili.
• Assicurazione casa vacanze: copertura per danni a cose o persone durante il soggiorno. Utile per tutelarti in caso di imprevisti.
• Attestato di Certificazione Energetica (APE): documento obbligatorio per affitti superiori ai 30 giorni. Indica l’efficienza energetica dell’immobile (A4-G).
• Attività imprenditoriale: gestione di affitti brevi con continuità e servizi aggiuntivi. Richiede partita IVA e adempimenti fiscali specifici.
• Attività occasionale: affitto saltuario senza partita IVA, entro certi limiti (numero di immobili, durata, ricavi). Norme variabili a livello regionale.
• Atraveo: ex portale di case vacanza integrato in TUI Villas. Offre visibilità internazionale, soprattutto nel mercato tedesco.
• Autorità competenti: enti locali e statali che regolano l’attività degli affitti brevi: Comune, SUAP, Regione, Agenzia delle Entrate. È fondamentale sapere a chi rivolgersi per pratiche e autorizzazioni.

B

• Backpacking: viaggiare con zaino in spalla, spesso con budget ridotto e flessibilità. I backpacker cercano soluzioni economiche e autentiche, come camere condivise e appartamenti nel cuore della città.
• Banca Dati delle Strutture Ricettive: sistema informativo nazionale dove vengono registrati gli alloggi turistici, collegato al Codice Identificativo Nazionale (CIN). Serve per garantire trasparenza e tracciabilità delle attività.
• Bassa stagione: periodi dell’anno con minore domanda turistica (es. mesi invernali o fuori dalle vacanze scolastiche). Di solito si applicano tariffe più basse e strategie mirate per attrarre ospiti.
• Bed & breakfast: struttura ricettiva a gestione familiare che offre alloggio e colazione. Diverso dall’affitto breve, ha regole e requisiti specifici, come la presenza del proprietario durante il soggiorno.
• Biancheria e pulizia: servizi essenziali da garantire a ogni ospite (lenzuola, asciugamani e un alloggio pulito). Puoi gestirli in autonomia o affidarli a un team esterno.
• Blocchi automatici: strumento dei PMS (come Smoobu) che sincronizza i calendari tra le varie piattaforme per evitare overbooking. Fondamentale se affitti su più portali.
• Booking.com: piattaforma di prenotazione online fondata nei Paesi Bassi nel 1996, oggi tra le più utilizzate al mondo per hotel, case vacanza e strutture turistiche. Su Booking.com puoi pubblicare annunci, gestire disponibilità e prezzi, ricevere recensioni e incassare pagamenti. È molto apprezzata da viaggiatori internazionali e da chi cerca soggiorni last minute.
• Booking engine: sistema integrato nel sito web della struttura ricettiva, che permette agli ospiti di prenotare direttamente senza passare da piattaforme esterne. Ti permette di risparmiare sulle commissioni. Può essere chiamato anche "motore di prenotazione".
• Booking window: intervallo di tempo tra la prenotazione e la data di arrivo. Monitorarlo ti aiuta a capire quanto prima prenotano i tuoi ospiti e a regolare prezzi e promozioni.
• Booking fee / tassa di prenotazione: costi applicati dalla piattaforma o dal sistema di pagamento al momento della prenotazione. Può essere a carico dell’host, dell’ospite o divisa tra i due.
• Boutique hotel: struttura di piccole dimensioni, curata nei dettagli e spesso tematica. Punta su un’esperienza personalizzata, ed è una buona fonte d’ispirazione anche per case vacanza di fascia alta.
• Branding / brand identity: tutto ciò che definisce l’identità della tua struttura ricettiva, come nome, logo, stile visivo, tono di voce, recensioni. Un buon branding aiuta a distinguerti e costruire fiducia.
• Break-even occupancy (soglia di riempimento): tasso minimo di occupazione necessario per coprire tutti i costi e iniziare a generare profitto. Calcolarlo ti aiuta a definire obiettivi realistici e strategie di prezzo.
• Business travel / viaggio d'affari: segmento di ospiti in trasferta lavorativa. Richiedono Wi-Fi veloce, scrivania, fatturazione e spesso check-in flessibile. Un target da non sottovalutare.

C

• Calendario sincronizzato: sistema che aggiorna automaticamente le disponibilità tra diverse piattaforme tramite connessione iCal o API. Fondamentale per evitare il rischio di overbooking.
• Campeggio: struttura ricettiva all’aperto che offre spazi per tende, camper e roulotte, spesso con servizi comuni. È regolato da normative diverse rispetto agli affitti brevi.
• Cancellazione flessibile: politica di cancellazione che consente agli ospiti di annullare senza penali fino a pochi giorni prima dell’arrivo. Attrae più prenotazioni, ma espone a un maggiore rischio di cancellazioni last minute.
• Cancellazione moderata: via di mezzo tra flessibile e rigida: l’ospite può cancellare gratuitamente fino a un certo numero di giorni prima del check-in. Offre un buon equilibrio tra tutela e attrattività.
• Cancellazione non rimborsabile / rigida: politica che non prevede rimborsi in caso di annullamento. Più sicura per l’host, ma potrebbe scoraggiare alcune prenotazioni.
• Canone / tariffa base: prezzo per notte senza extra o sconti applicati. È il punto di partenza per calcolare le tariffe dinamiche.
• Canone speciale RAI: tassa applicabile se nella casa vacanza è presente un televisore. In alcune regioni si paga anche per le seconde case adibite a locazione turistica.
• Capacità massima: numero massimo di ospiti ammessi nella struttura, in base alla normativa e agli spazi disponibili. Va indicato chiaramente nell’annuncio.
• Caparra: somma versata in anticipo dall’ospite a titolo di garanzia. Può essere trattenuta in caso di cancellazione tardiva o mancata presentazione, a seconda del contratto.
• Casevacanza.it: portale italiano specializzato in affitti turistici a breve termine. È parte del gruppo Feries e si rivolge principalmente a un pubblico nazionale. Offre visibilità per appartamenti, ville, case al mare o in montagna. Ideale se vuoi intercettare viaggiatori italiani.
• Cedolare secca: regime fiscale agevolato per chi affitta come privato. Prevede un’imposta sostitutiva del 21% (o 10% in alcuni casi) sui canoni percepiti, senza IVA o imposta di registro.
• Certificato di Agibilità: documento che attesta la sicurezza, salubrità e abitabilità dell’immobile. In alcune regioni è richiesto per poter affittare legalmente.
• Cesto di benvenuto: piccolo omaggio che accoglie gli ospiti all’arrivo: può includere snack locali, acqua, vino, prodotti tipici o articoli essenziali (caffè, tè, zucchero). È un gesto semplice ma efficace per fare una buona prima impressione, migliorare l'esperienza degli ospiti e ottenere recensioni positive.
• Channel manager: strumento (spesso integrato in un gestionale come Smoobu) che sincronizza prezzi, disponibilità e prenotazioni tra più portali, evitando overbooking e risparmiando tempo.
• Check-in / check-out: momenti chiave del soggiorno: l’arrivo e la partenza degli ospiti. Puoi gestirli di persona o in modo autonomo con serrature smart o key box.
• Check-in online: procedura che consente agli ospiti di registrare i propri dati prima dell’arrivo, compilando un modulo digitale o caricando il documento d’identità. Ti aiuta a risparmiare tempo, velocizzare l’accoglienza e rispettare gli obblighi di legge.
• Checklist pulizie per case vacanza: elenco dettagliato delle operazioni di pulizia da eseguire tra un soggiorno e l’altro. Aiuta a mantenere standard di pulizia elevati e a collaborare meglio con il team delle pulizie.
• Codice Ateco 55.20.51: categoria fiscale per chi gestisce affitti brevi in forma imprenditoriale (property manager). È obbligatorio per aprire la partita IVA in questo settore.
• Codice CIN (Codice Identificativo Nazionale): codice univoco previsto dalla normativa nazionale per tutte le strutture ricettive e gli alloggi in locazione turistica. Serve per identificare e regolamentare le attività turistiche.
• Codice CIR (Codice Identificativo Regionale): codice obbligatorio in molte regioni italiane per affittare legalmente. Deve essere inserito negli annunci pubblicati online. Ogni regione ha il suo sistema di rilascio.
• Commissione portale: percentuale trattenuta dalle OTA su ogni prenotazione. Può variare dal 3% al 20% a seconda della piattaforma e delle impostazioni.
• Comunicazione con gli ospiti: aspetto fondamentale dell’ospitalità: rispondere in modo chiaro, rapido e cortese migliora le recensioni e la visibilità dell’annuncio. Con Smoobu, puoi automatizzare la comunicazione con gli ospiti, garantendo così che ricevano sempre le informazioni giuste al momento giusto.
• Connessione API: modalità avanzata di integrazione tra il tuo gestionale e le piattaforme di prenotazione. Permette uno scambio dati più stabile rispetto a iCal. Smoobu offre una connessioni API con portali come Airbnb e Booking.com.
• Connessione iCal: sistema semplice per sincronizzare i calendari tra diverse piattaforme. Utile per evitare overbooking, ma meno preciso rispetto all’integrazione via API.
• Contenuti dell’annuncio: testi, foto, descrizioni e titoli che compongono la tua scheda su una piattaforma. Ottimizzarli migliora visibilità e conversioni.
• Contratto di locazione: documento che regola il rapporto tra host e ospite, soprattutto in caso di affitti diretti. Può essere breve e semplificato, ma va sempre firmato se non si usa un portale.
• Costi fissi: spese ricorrenti che sostieni a prescindere dalle prenotazioni: affitto, mutuo, utenze, internet, assicurazioni, pulizie, ecc. Importante tenerli sotto controllo per valutare la redditività.
• Coupon sconto / codice promo: strategia per incentivare prenotazioni dirette o premiare clienti abituali. Utile anche per campagne marketing stagionali.
• Credibilità / trust badge / “verificato”: simboli o etichette che certificano l’affidabilità di un host o di un alloggio (es. profilo verificato, Superhost, struttura certificata). Aumentano la fiducia degli ospiti.
• Cross-selling: tecnica per aumentare il valore di ogni prenotazione offrendo servizi extra o prodotti complementari (es. transfer, tour locali, colazione, noleggio bici). Puoi proporli durante la prenotazione, via email o tramite messaggi automatici.

D

• Date bloccate: giorni in cui decidi di non accettare prenotazioni (per uso personale, manutenzione o altri motivi). È importante aggiornarle nei calendari per evitare richieste indesiderate.
• Deposito bagagli: servizio che consente agli ospiti di lasciare i bagagli prima del check-in o dopo il check-out. Può essere offerto in autonomia, tramite un armadietto sicuro, o in collaborazione con servizi esterni come LuggageHero o Nannybag, integrabili con Smoobu. Puoi promuoverli facilmente nella guida per ospiti digitale, rendendo l’esperienza più comoda e professionale.
• Deposito cauzionale / cauzione: importo temporaneamente bloccato o incassato all’ospite come garanzia contro eventuali danni. Viene rimborsato se tutto è in ordine dopo il check-out.
• Detox digitale: tendenza di viaggio in cui gli ospiti scelgono alloggi senza Wi-Fi o con connessione limitata, per “staccare” dalla tecnologia. Se la tua struttura è in mezzo alla natura o in un contesto tranquillo, può essere un valore aggiunto.
• Disintermediazione: strategia per ricevere prenotazioni dirette, senza passare da portali (OTA). Ti permette di risparmiare sulle commissioni e avere un rapporto più diretto con l’ospite.
• Documento d’identità: ogni ospite deve presentare un documento valido all’arrivo, da registrare tramite Alloggiati Web. Alcune piattaforme chiedono anche la verifica dell’identità online.
• Durata minima del soggiorno: numero minimo di notti richieste per una prenotazione. Puoi impostarla in base alla stagione, ai costi di gestione o alle tue strategie di redditività.
• Dynamic pricing / pricing dinamico / smart pricing: sistema di tariffazione dinamica che adatta i prezzi in base alla domanda, alla stagionalità, agli eventi locali o alla concorrenza. Può essere gestito manualmente o con strumenti automatici integrati nel tuo gestionale.

E

• Email marketing: strategia per restare in contatto con ex ospiti o potenziali clienti tramite newsletter o campagne mirate. Puoi usarla per promozioni, sconti, offerte stagionali o per incentivare prenotazioni dirette.
• Entrate nette: il guadagno effettivo dopo aver sottratto commissioni, tasse e costi fissi. Tenerle monitorate ti aiuta a valutare il rendimento della struttura.
• Esposizione globale: la visibilità che ottieni pubblicando il tuo annuncio su portali internazionali come Airbnb, Booking.com o Expedia. Aumenta le possibilità di ricevere prenotazioni da ospiti internazionali.
• Esperienza degli ospiti: tutto ciò che incide sulla soddisfazione del soggiorno: pulizia, accoglienza, comunicazione, comfort, dotazioni. Migliorare l’esperienza significa ottenere recensioni migliori e più prenotazioni.
• Esperienze Airbnb: attività locali offerte da host o partner su Airbnb (es. tour, degustazioni, corsi). Se hai competenze specifiche o vivi in un’area interessante, puoi proporle come ulteriore fonte di reddito.
• Estensione del soggiorno: richiesta da parte dell’ospite di prolungare la permanenza oltre le date prenotate. Può generare entrate extra se gestita con flessibilità.
• Expedia: portale di prenotazione online fondato negli Stati Uniti nel 1996, oggi parte di un gruppo che include anche Vrbo, Hotels.com e altri brand del settore travel. Su Expedia puoi promuovere la tua casa vacanze a un pubblico internazionale, in particolare nordamericano.
• Extra (servizi aggiuntivi a pagamento): servizi opzionali che puoi offrire agli ospiti, come pulizie extra, noleggio bici, colazione, check-in anticipato o check-out posticipato. Possono aumentare i tuoi guadagni e migliorare l’esperienza degli ospiti.
• Extranet: area riservata agli host su Booking.com, dove puoi gestire annunci, prezzi, disponibilità e comunicazioni.

F

• FAQ: domande frequenti degli ospiti (es. orari, regole, servizi inclusi). Puoi creare una sezione informativa dove rispondi in anticipo alle domande più comuni nella tua guida per ospiti, per ridurre i messaggi ripetitivi e migliorare la comunicazione.
• Fattura: documento fiscale che attesta la vendita di un servizio, obbligatoria se affitti con partita IVA o se l’ospite richiede fattura. Deve includere dati completi, importo e descrizione del servizio.
• Fattura elettronica: fattura in formato digitale, obbligatoria per chi ha partita IVA (salvo esoneri). Deve essere emessa tramite Sistema di Interscambio (SdI) e conservata secondo le regole fiscali italiane.
• Feedback degli ospiti: recensioni lasciate dopo il soggiorno. Influenzano la reputazione del tuo annuncio, la visibilità sui portali e le decisioni di prenotazione dei futuri ospiti. Rispondere con professionalità è sempre una buona pratica.
• Filtri: strumenti di ricerca usati dagli ospiti per trovare l’alloggio ideale (es. Wi-Fi, pet-friendly, check-in autonomo). Ottimizzare il tuo annuncio per apparire nei filtri più usati può aumentare le prenotazioni.
• Forecasting (previsione): analisi dei dati storici e delle tendenze per prevedere occupazione, ricavi e domanda futura. Ti aiuta a prendere decisioni strategiche su prezzi, promozioni e investimenti.
• Foresteria: alloggio temporaneo offerto da un proprietario che concede l’immobile a una società (conduttrice), la quale lo destina ai propri dipendenti o collaboratori per periodi transitori. Si tratta di una forma di locazione non regolata dalla legge 431/1998 sulle locazioni abitative, ma dal Codice Civile (art. 1571 e seguenti).
• Fornitore di servizi: chi ti supporta nella gestione della casa vacanza: pulizie, lavanderia, manutenzione, check-in, marketing, consulenze fiscali. Costruire un buon network di fornitori migliora l’efficienza e l’esperienza ospite.
• Foto professionali: immagini di alta qualità che valorizzano la tua struttura ricettiva. Un annuncio con foto professionali riceve più visualizzazioni e conversioni.
• Full occupancy (occupazione completa): situazione in cui il tuo calendario è interamente prenotato per un determinato periodo. È un obiettivo da raggiungere soprattutto in alta stagione.

G

• Gestione delle prenotazioni: insieme di attività necessarie per ricevere, confermare, modificare o cancellare prenotazioni. Può essere manuale o automatizzata tramite un gestionale (PMS), e include anche la comunicazione con gli ospiti.
• Gestione dei prezzi: attività strategica che include l’impostazione di tariffe base, sconti stagionali, prezzi dinamici e offerte. Fondamentale per ottimizzare occupazione e guadagni.
• Gestione remota: controllo a distanza della casa vacanza tramite strumenti digitali: self check-in, domotica, channel manager, videosorveglianza (dove consentito). Ideale per chi non vive vicino all’alloggio.
• Gestore immobiliare: figura professionale che si occupa della gestione operativa di una o più strutture in affitto breve, spesso per conto di proprietari. Può lavorare con o senza partita IVA, a seconda dell’inquadramento e del volume d’attività. È spesso identificata anche con il termine "property manager", soprattutto nel settore turistico.
• Glamping: unione di “glamour” e “camping”. Campeggio di lusso con strutture come tende safari, cupole geodetiche o case sugli alberi, dotate di comfort moderni. Sempre più richiesto da chi cerca esperienze nella natura senza rinunciare al comfort.
• Google Analytics: strumento gratuito di analisi dati per monitorare le visite al tuo sito web. Ti aiuta a capire da dove arrivano gli utenti, quali pagine visitano e come migliorare la tua strategia di prenotazione diretta.
• Guest house: struttura ricettiva che offre camere arredate con servizi essenziali, spesso in formula self-service. In Italia, rientra nella categoria “affittacamere” e può avere regolamenti regionali specifici.
• Guest review score: punteggio medio delle recensioni ricevute su una piattaforma. Un valore alto migliora la visibilità dell’annuncio e la fiducia degli utenti.
• Guida per ospiti: manuale cartaceo o digitale con informazioni utili sull’alloggio (Wi-Fi, regole, contatti) e consigli sulla zona (ristoranti, trasporti, attrazioni). Migliora l’esperienza ospite e riduce le domande frequenti.

H

• HACCP (Hazard Analysis Critical Control Points): sistema obbligatorio per chi somministra alimenti, anche in contesti ricettivi. Se offri la colazione ai tuoi ospiti (es. in un B&B), devi seguire le regole HACCP per garantire igiene e sicurezza alimentare.
• Home staging: tecnica di valorizzazione immobiliare che consiste nel sistemare e arredare un alloggio in modo strategico per renderlo più attraente nelle foto e durante le visite. Utile per aumentare il tasso di prenotazione e il valore percepito.
• HomeToGo: motore di ricerca per case vacanza fondato in Germania nel 2014. Funziona come un comparatore: aggrega milioni di annunci da piattaforme di case vacanze come Booking.com, Vrbo, CaseVacanza.it e altri siti specializzati. Per gli host, HomeToGo rappresenta un canale di visibilità aggiuntivo, utile soprattutto per intercettare ospiti che cercano e confrontano più opzioni in un’unica ricerca.
• Hospitality: il concetto ampio di accoglienza e cura degli ospiti, che va oltre la semplice gestione tecnica. Comprende empatia, attenzione ai dettagli e qualità del servizio. È ciò che trasforma un soggiorno ordinario in un’esperienza memorabile.
• Host: chi mette a disposizione un alloggio per soggiorni brevi. Può essere un privato o un professionista, e gestire una o più strutture. Il ruolo dell’host include accoglienza, comunicazione, pulizia e rispetto delle normative locali.
• Host rating: punteggio medio ricevuto dagli host sulle piattaforme in base a recensioni, tasso di risposta, accuratezza dell’annuncio e qualità del soggiorno. Influisce sulla visibilità e sulla fiducia degli ospiti.
• Housekeeping: gestione delle pulizie e del riassetto dell’alloggio tra un soggiorno e l’altro. Può essere interno o affidato a un fornitore esterno, e va organizzato con precisione per evitare ritardi nei check-in.

I

• Identificazione "de visu": obbligo per l’host (o suo incaricato) di verificare fisicamente l'identità degli ospiti al momento del check‑in, confrontando il documento con la persona che si presenta. In Italia, questo requisito è stato enfatizzato in una circolare del Ministero dell’Interno del 18 novembre 2024 che vietava il self check‑in e l’uso delle key box senza controllo in presenza, alla luce dell’art. 109 TULPS. Tuttavia, con la sentenza n. 10210/2025 il TAR del Lazio ha annullato quella circolare, ritenendola illegittima, e ha ristabilito la possibilità di utilizzare procedure digitali per il check‑in, purché nei limiti normativi previsti.
• Importo lordo / netto: il lordo è il totale incassato da una prenotazione prima di trattenute o spese. Il netto è ciò che effettivamente ti rimane, dopo aver sottratto commissioni, tasse e altri costi.
• INAIL (Istituto Nazionale per l'Assicurazione contro gli Infortuni sul Lavoro): ente che tutela i lavoratori in caso di infortuni o malattie professionali. Se assumi personale (es. pulizie o accoglienza), potresti dover versare contributi INAIL.
• Inbox unificato: funzione dei software di gestione che ti permette di ricevere e rispondere a tutti i messaggi degli ospiti da un’unica piattaforma, anche se provengono da portali diversi (es. Airbnb, Booking.com, Vrbo). Ti permette di risparmiare tempo, evitare errori e ti consente di tenere sotto controllo tutte le conversazioni in modo ordinato.
• Indice di risposta: percentuale che indica quante richieste o messaggi rispondi entro un certo tempo (es. su Airbnb o Booking.com). Un indice alto aumenta la visibilità dell’annuncio.
• INPS (Istituto Nazionale della Previdenza Sociale): gestisce i contributi previdenziali. Se affitti con partita IVA o come attività imprenditoriale, devi versare i contributi INPS in base al tuo regime fiscale e inquadramento.
• Interhome: portale europeo fondato in Svizzera nel 1965, specializzato in affitti turistici. Dal 2025, fa parte del gruppo HomeToGo e propone case vacanza selezionate in tutta Europa, con una forte presenza nel mercato tedesco e svizzero.
• IRES (Imposta sui Redditi delle Società): tassa sul reddito delle imprese. Se affitti con una società o in forma societaria, sei soggetto a IRES in base agli utili generati.
• IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche): tassa progressiva sul reddito personale. Si applica agli host privati che non optano per la cedolare secca o a chi affitta in modo continuativo fuori da regimi agevolati.
• ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica): raccoglie e analizza dati statistici, anche sul turismo. In alcune regioni gli host devono inviare report periodici sulle presenze turistiche per fini statistici ISTAT.

K

• Key box (cassetta portachiavi): dispositivo con combinazione numerica o elettronica che consente agli ospiti di ritirare le chiavi in autonomia, senza contatto diretto. È una soluzione comoda per il self check-in, soprattutto in caso di arrivi fuori orario.
• KPI (Key Performance Indicator): indicatori di performance che ti aiutano a monitorare l’andamento della tua attività. Per esempio: tasso di occupazione, ricavo medio per notte, recensioni medie, indice di risposta.

L

• Lavanderia (servizio di): servizio aggiuntivo utile per ospiti che restano più giorni o per soggiorni familiari. Può essere interno (lavatrice/asciugatrice) o esterno, con ritiro e consegna. Va comunicato chiaramente nell’annuncio.
• Legge di Bilancio 2024: manovra economica che ha introdotto importanti novità per gli affitti brevi, tra cui l’aumento della cedolare secca al 26% per chi affitta più di un immobile (salvo opzione per uno solo al 21%) e l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale) per pubblicare annunci. Rilevante per chi opera in forma non imprenditoriale.
• Licenza commerciale: autorizzazione necessaria per svolgere un’attività economica. Negli affitti brevi, può essere richiesta in alcune regioni o comuni, soprattutto se offri servizi simili a quelli alberghieri.
• Licenza di affitto breve: non sempre obbligatoria, ma in alcune zone (es. città d’arte o aree a forte pressione turistica) è richiesta un’autorizzazione specifica per affittare a breve termine. Va distinta dalla semplice comunicazione di inizio attività (SCIA).
• Limitazioni locali / comunali / regionali: bormative che regolano dove, come e per quanto tempo è possibile affittare una casa vacanza. Alcuni comuni (es. Firenze, Venezia) hanno introdotto restrizioni per tutelare il mercato residenziale. È fondamentale informarsi prima di iniziare un'attività di affitti brevi.
• Listing: sinonimo di annuncio e inserzione. Annuncio pubblicato su una piattaforma o portale, contenente foto, descrizione, disponibilità e tariffe.
• Local host: host residente nella stessa zona dell’alloggio, capace di offrire supporto diretto, consigli personalizzati e accoglienza in presenza. Può essere un vantaggio competitivo rispetto al self management.
• Locanda: struttura ricettiva tradizionale, spesso a conduzione familiare, che offre alloggio e ristorazione. In alcune regioni è ancora regolata da norme specifiche, simili a quelle degli alberghi o degli affittacamere.
• Locazione a lungo termine: contratto di affitto con durata superiore ai 30 giorni, spesso rinnovabile. Non è soggetto alle stesse regole degli affitti brevi, ma può essere un’alternativa interessante per bassa stagione o permanenze prolungate.
• Locazione stagionale: forma di affitto temporaneo legata a un periodo dell’anno (es. estate, stagione sciistica). Ha una durata superiore ai 30 giorni ma senza finalità abitativa stabile. Richiede un contratto scritto, ma non la registrazione presso Alloggiati Web.

M

• Manutenzione preventiva: interventi programmati per evitare guasti o problemi durante i soggiorni (es. controlli su caldaia, climatizzatore, serrature). Previene imprevisti e migliora l’esperienza ospite.
• Mappe interattive: strumento digitale (es. Google Maps personalizzate) che puoi condividere nella tua guida per ospiti per indicare attrazioni, ristoranti, trasporti. Migliora l’esperienza e riduce le richieste.
• Marca da bollo: imposta fissa di €2 da applicare alle ricevute o ai contratti superiori a €77,47 in assenza di IVA. È obbligatoria nei rapporti diretti con l’ospite, se non si emette fattura elettronica.
• Marketing digitale: strategie online per promuovere la tua struttura turistica: sito web, social media, email marketing, SEO, annunci sponsorizzati. È essenziale per aumentare le prenotazioni dirette e ridurre la dipendenza dalle OTA.
• Mercato locale: contesto geografico e turistico in cui opera la tua struttura. Conoscerlo ti aiuta a definire il target, la stagionalità, i prezzi e le opportunità di collaborazione con attività del territorio.
• Messaggio di benvenuto: comunicazione inviata poco prima o subito dopo l’arrivo degli ospiti, con istruzioni utili, regole della casa e un tocco personale. Può ridurre le domande frequenti ed aiutarti a migliorare l'esperienza degli ospiti.
• Ministero del Turismo: ente nazionale responsabile della regolamentazione e promozione del turismo. Ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi e coordina le banche dati delle strutture ricettive.
• Modalità di pagamento: metodi accettati per saldare la prenotazione: carta, bonifico, contanti. Importante chiarirli prima dell’arrivo, soprattutto per quanto riguarda le prenotazioni dirette. Con un gestionale come Smoobu puoi impostare più modalità di pagamento automatizzate grazie alle integrazioni con provider come Stripe o PayPal, semplificando la gestione e riducendo gli errori.
• Modelli di messaggi: template predefiniti per gestire la comunicazione con gli ospiti in modo rapido e coerente (es. conferma della prenotazione, info per il check-in, recensione post-soggiorno). Utili soprattutto se automatizzati via un software gestionale, come Smoobu.
• Modulo C59: modulo da inviare in alcune regioni per dichiarare l’inizio attività ricettiva. Spesso richiesto insieme alla SCIA o adempimenti comunali.
• Multi-calendar / calendario multiplo: visualizzazione unificata delle disponibilità su più alloggi, utile se gestisci più proprietà. Permette di avere una panoramica chiara e di intervenire rapidamente su date, tariffe e restrizioni.

N

• Net rate (tariffa netta): prezzo dell’alloggio al netto delle commissioni applicate dal portale o dal partner.
• Noleggio attrezzature sportive: servizio aggiuntivo che puoi offrire direttamente o tramite partner locali (es. bici, tavole da surf, ciaspole). È molto apprezzato dagli ospiti che vogliono approfittare di attività all'aria aperta e può generare ricavi extra.
• Nomadi digitali: professionisti che lavorano da remoto mentre viaggiano. Cercano alloggi con Wi-Fi veloce, spazi comodi per lavorare e soggiorni flessibili. Adattare la tua offerta a questo target può aiutarti a riempire la bassa stagione.
• Nome della struttura: elemento importante per il branding. Sceglierlo con cura aiuta a renderti riconoscibile, migliorare il posizionamento online e facilitare il passaparola.
• Normativa affitti brevi: insieme di leggi e regolamenti nazionali che disciplinano le locazioni turistiche sotto i 30 giorni. Include aspetti fiscali, obblighi di registrazione ospiti, requisiti tecnici e CIN.
• Normativa locale: regolamenti comunali o regionali che possono limitare, autorizzare o regolamentare gli affitti brevi. Possono includere vincoli sulla durata degli affitti, zone, licenze e obblighi specifici. Verifica sempre la normativa della tua zona prima di avviare l’attività.
• No show: situazione in cui l’ospite non si presenta e non cancella la prenotazione. Può avere implicazioni su incassi, politica di cancellazione e calendario delle disponibilità.
• Numero di registrazione: codice identificativo assegnato dalla Regione o dal Comune agli affitti a breve termine. In alcune zone coincide con il CIR, in altre è un numero provvisorio da indicare nell’annuncio fino all’attribuzione del CIN nazionale.

O

• Obblighi fiscali: tutti gli adempimenti legati alla gestione delle entrate: versamento imposte, dichiarazione dei redditi, comunicazioni all’Agenzia delle Entrate. Cambiano se operi come privato o con partita IVA.
• Offerta last-minute: sconto o promozione applicata alle date libere imminenti per aumentare le prenotazioni dell’ultimo minuto. Può essere attivata manualmente o in modo automatico con il pricing dinamico.
• Orario di check-in/check-out: fasce orarie ufficiali per l'arrivo e la partenza degli ospiti. Devono essere chiaramente comunicate per coordinare pulizie e logistica. Puoi offrire flessibilità come servizio extra: early check-in e late check-out.
• Ospiti internazionali: viaggiatori provenienti dall’estero. Richiedono comunicazione chiara in inglese (e se possibile anche altre lingue come il tedesco, francese, spagnolo, ecc.), informazioni pratiche (trasporti, check-in autonomo) e spesso preferiscono modalità di pagamento digitali.
• Ospiti regolari: clienti abituali che prenotano più volte nel tempo. È utile fidelizzarli offrendo codici sconto, upgrade o piccoli gesti di benvenuto. Contribuiscono alla stabilità del reddito.
• OTA (Online Travel Agency): portali online di affitti a breve termine che mettono in contatto host e viaggiatori (es. Airbnb, Booking.com, Expedia). Offrono visibilità globale, strumenti di gestione e sistemi di pagamento integrati, in cambio di una commissione.
• Overbooking: errore di gestione che porta a ricevere più prenotazioni per la stessa data. Può danneggiare la reputazione dell’host. Si evita facilmente con un channel manager e un calendario sincronizzato.
• Overtourism: fenomeno di sovraffollamento turistico che impatta negativamente su città, residenti e ambiente. Alcune località rispondono con limiti agli affitti brevi. Essere consapevoli di questo tema è importante per una gestione sostenibile.

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• Pacchetto esperienza: offerta che abbina il soggiorno a un’attività extra (es. tour, degustazione, lezione di cucina). Può essere gestito direttamente o tramite partner locali. È un modo efficace per distinguersi e aumentare il valore percepito.
• Pagamenti / gateway di pagamento: strumenti per ricevere pagamenti online in modo sicuro e tracciabile (es. Stripe, PayPal). Con un gestionale come Smoobu, puoi integrare diversi gateway di pagamento per automatizzare incassi, cauzioni e saldi, anche per prenotazioni dirette.
• Partita IVA: numero identificativo fiscale per attività economiche, applicabile anche al settore turistico. È obbligatoria se gestisci affitti brevi in forma imprenditoriale, se hai più immobili o offri servizi simili a quelli alberghieri in modo continuativo.
• Pensione: struttura ricettiva tradizionale con camere e pasti inclusi, simile a un piccolo hotel. Oggi è meno diffusa, ma il termine può comparire in regolamenti o classificazioni regionali.
• Performance: risultati misurabili della tua attività (es. tasso di occupazione, ricavi, recensioni). Monitorare le performance ti aiuta a capire cosa funziona e dove migliorare.
• Politiche di cancellazione: regole che definiscono tempi e condizioni per annullare una prenotazione. Può essere flessibile, moderata o rigida. Va sempre comunicata chiaramente e rispettata da entrambe le parti.
• Portafoglio immobiliare: insieme di immobili in affitto gestiti da un host o property manager. Più il portafoglio è diversificato, più serve un sistema professionale per tenerlo sotto controllo.
• Portale / piattaforma / sito di prenotazione: siti dove puoi pubblicare il tuo annuncio per ricevere prenotazioni (es. Airbnb, Booking.com, Expedia). Ogni portale ha regole, commissioni e target diversi. Usarli in modo strategico è fondamentale.
• Preferred Software Partner: etichetta assegnata da Airbnb ai gestionali che soddisfano alti standard tecnici e di supporto. Smoobu, ad esempio, è un partner preferenziale, garanzia di affidabilità e compatibilità.
• Premier Connectivity Partner: riconoscimento di Booking.com per i channel manager e gestionali che offrono integrazione tecnica avanzata, stabilità e funzionalità complete. Smoobu rientra in questa categoria.
• Prenotazione istantanea: modalità in cui gli ospiti possono prenotare senza dover aspettare l’approvazione dell’host. Aumenta la visibilità e la conversione, ma richiede un calendario sempre aggiornato.
• Prenotazioni dirette: prenotazioni ricevute tramite il tuo sito, social media, email o telefono, senza passare dalle OTA. Ti permettono di evitare commissioni e avere un rapporto più diretto con l’ospite.
• Prezzo minimo: tariffa più bassa che sei disposto ad accettare per notte. Può essere impostato per proteggere la redditività anche in caso di sconti automatici o promozioni last-minute.
• Profilo host: la tua identità sulle piattaforme di prenotazione. Consiste di foto, descrizione, lingua parlata, livello di esperienza. Un profilo curato ispira fiducia e migliora le conversioni.
• Promozione / sconto / offerta speciale: strumenti per incentivare prenotazioni in periodi strategici. Possono essere applicati su singole date, per soggiorni lunghi o per clienti abituali.
• Property Manager: professionista che gestisce una o più strutture per conto dei proprietari. Si occupa di prenotazioni, pulizie, comunicazione, marketing e adempimenti normativi. È spesso sinonimo di gestore immobiliare, ma in contesti imprenditoriali è una figura ben definita, con partita IVA e codice ATECO 55.20.51.
• Property Management System (PMS): software gestionale che centralizza tutte le attività operative: prenotazioni, calendario, comunicazioni, incassi, statistiche. Smoobu è un esempio di PMS completo per affitti brevi.
• Proprietà intera (vs singole unità): quando affitti l’intero immobile (es. una casa, una villa o un appartamento completo) e non solo una parte, come una stanza privata o condivisa. È una distinzione importante sulle piattaforme, perché cambia le aspettative degli ospiti, il tipo di privacy offerta e spesso anche le normative locali applicabili. Se gestisci più unità nello stesso edificio (es. appartamenti separati), puoi scegliere se affittarle singolarmente o come struttura unica.

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• Raccolta differenziata: sistema di smaltimento dei rifiuti che richiede la separazione di carta, plastica, vetro, organico e indifferenziato. Sempre più ospiti (soprattutto internazionali) si aspettano indicazioni chiare su come farla correttamente durante il soggiorno.
• Recensione: valutazione scritta che l’ospite lascia dopo il soggiorno. Impatta direttamente sulla tua reputazione e visibilità. È importante rispondere con cortesia, anche a quelle negative, per mostrare professionalità.
• Regalo di benvenuto (welcome kit): un piccolo pensiero per accogliere gli ospiti al loro arrivo: può essere un prodotto locale, un biglietto scritto a mano, o qualcosa di utile per il soggiorno. Ti aiuta a distinguerti dalla concorrenza, migliora l'esperienza degli ospiti e stimola le recensioni positive.
• Regime fiscale: il tipo di tassazione che scegli per dichiarare i redditi da affitto breve. Può essere ordinario, forfettario (con partita IVA), oppure cedolare secca (come privato). Determina il tuo carico fiscale e gli obblighi contabili.
• Regime forfettario: regime agevolato per chi ha partita IVA con ricavi sotto i 85.000 € annui. Ha aliquota fissa al 15% (o 5% per nuove attività) e semplificazioni su IVA, INPS e adempimenti.
• Regime ordinario: regime fiscale “completo” con IVA, contabilità ordinaria e tassazione IRPEF a scaglioni. Può essere obbligatorio per property manager con alti volumi o chi supera i limiti del forfettario.
• Registrazione degli ospiti: obbligo previsto dalla normativa italiana. Entro 24 ore dall’arrivo, gli ospiti devono essere registrati su Alloggiati Web. La raccolta dei dati deve avvenire tramite identificazione “de visu” o sistemi autorizzati.
• Registro delle Imprese (presso la Camera di Commercio): registro ufficiale in cui devono iscriversi le attività imprenditoriali. Se operi come property manager o con partita IVA, devi iscriverti indicando il codice ATECO corretto.
• Regole della casa: norme da rispettare durante il soggiorno, come orari di silenzio, divieto di fumare o accesso alle aree comuni. Devono essere chiare e facilmente accessibili per evitare malintesi.
• Rendita passiva: entrata economica generata da un’attività non direttamente legata al tempo lavorato. Gli affitti a breve termine possono diventare una forma di rendita passiva se ben organizzati e automatizzati.
• Report Annuale Smoobu: Analisi dei dati raccolti dalla piattaforma che mostra trend, performance e comportamenti degli host. Offre spunti utili per migliorare la propria strategia e massimizzare le prenotazioni.
• Reputazione online: percezione che gli ospiti hanno della tua struttura, influenzata da recensioni, foto, comunicazione e trasparenza. Curarla è fondamentale per ottenere più prenotazioni.
• Requisiti di sicurezza: dotazioni obbligatorie o consigliate come estintore, rilevatore di fumo, kit di primo soccorso, rilevatori di monossido. Oltre a essere richiesti in molte normative regionali, trasmettono fiducia agli ospiti.
• Resort: struttura ricettiva con numerosi servizi inclusi (piscina, spa, ristorazione, attività). Anche le case vacanza possono ispirarsi al modello resort offrendo pacchetti o esperienze.
• Responsabilità civile: copertura assicurativa per eventuali danni causati a terzi (ospiti, vicini, fornitori) durante il soggiorno. Alcune piattaforme offrono una protezione inclusa, ma è consigliabile avere una polizza specifica.
• Revenue management: gestione strategica dei prezzi per massimizzare ricavi e occupazione. Include analisi della domanda, tariffe dinamiche, stagionalità e comportamento degli ospiti. Su Smoobu, può essere automatizzato con strumenti integrati.
• Richiesta di prenotazione: modalità in cui l’ospite invia una richiesta e l’host deve accettarla manualmente. Offre maggiore controllo ma può ridurre la conversione rispetto alla prenotazione istantanea.
• Ricevuta affitti brevi: documento rilasciato all’ospite per attestare il pagamento del soggiorno, se non si emette fattura. Deve includere importo, dati del locatore, data del soggiorno e marca da bollo se previsto.
• Ricevuta fiscale: documento sostitutivo della fattura, usato in regimi fiscali semplificati. Attenzione: non sempre è sufficiente per attività con partita IVA, dipende dal regime scelto.
• Riconoscimento facciale: tecnologia usata per il check-in automatico, tramite verifica dell’identità dell’ospite con selfie e documento. Sempre più diffusa, ma da usare nel rispetto del GDPR. Alcune integrazioni per il check-in online di Smoobu utilizzano questa nuova tecnologia.
• Rilevatori di monossido di carbonio: dal 2 novembre 2024, i rilevatori di monossido di carbonio e gas combustibili sono obbligatori per tutte le unità destinate ad affitti brevi in Italia, secondo quanto previsto dal Decreto Legge 145/2023 (Legge 191/2023). I dispositivi devono essere funzionanti, installati in ambienti con impianti a combustione e conformi alla normativa europea (EN 50291-1).
• ROI (ritorno sull’investimento): indicatore che misura la redditività dell’attività rispetto ai costi sostenuti (es. acquisto, ristrutturazione, gestione). Calcolare il ROI ti aiuta a capire se e quanto conviene un affitto a breve termine.
• Room rental: affitto di una singola stanza all’interno di una casa o appartamento condiviso. È diverso dall’affitto dell’intera proprietà e può avere regole e aspettative specifiche.

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• Schedine alloggiati: documenti da compilare per registrare i dati degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Devono essere inviati entro 24 ore dall'arrivo, anche per una sola notte.
• SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività): comunicazione obbligatoria da inviare al Comune prima di iniziare un'attività ricettiva, come casa vacanze, affittacamere o locazione turistica imprenditoriale. Serve per essere in regola e varia a seconda della normativa locale.
• Self check-in: modalità di arrivo autonoma, senza contatto diretto con l'host. Può avvenire tramite key box, smart lock o codice digitale. È tornato legittimo dopo l'annullamento del divieto con la sentenza del TAR Lazio n. 10210/2025.
• SEM (Search Engine Marketing): strategia di marketing online che include la pubblicità a pagamento sui motori di ricerca (come Google Ads). Serve per aumentare la visibilità del tuo sito o annuncio.
• SEO (Search Engine Optimization): ottimizzazione dei contenuti per migliorare il posizionamento nei risultati organici dei motori di ricerca. Fondamentale per attrarre prenotazioni dirette dal sito.
• Serratura elettronica / smart lock: dispositivo digitale che consente l'apertura dell'alloggio con codice, app o badge. È uno strumento utile per gestire il self check-in in sicurezza. Smoobu si integra con diverse soluzioni partner per l'arrivo autonomo alla casa vacanze.
• Servizi Airbnb (Airbnb Services): funzionalità lanciate da Airbnb nella Summer Release 2025 che permettono agli ospiti di prenotare servizi professionali direttamente durante il soggiorno, come chef privati, massaggi, personal trainer, styling, manicure e altri trattamenti.
• Servizio concierge: supporto offerto agli ospiti per prenotazioni, informazioni o richieste speciali. Può essere gestito direttamente dall'host, da un partner locale o da una “conciergerie” esterna che affianca la gestione dell’alloggio.
• Short stay: soggiorni brevi, generalmente da 1 a 3 notti. Richiedono una logistica efficiente e possono generare ricavi elevati se ben gestiti, ma comportano costi operativi più frequenti.
• SIAE (Società Italiana degli Autori ed Editori): se diffondi musica, film o programmi TV in spazi comuni, potresti dover a pagare i diritti alla SIAE. Le regole variano a seconda del tipo di struttura ricettiva e di utilizzo.
• Sicurezza degli ospiti: insieme di misure per proteggere chi soggiorna: rilevatori di fumo e monossido, estintori, serrature sicure, istruzioni d'emergenza. Obbligatoria in molte normative regionali.
• Silenzio notturno: regola spesso prevista nei regolamenti condominiali o nelle regole della casa vacanze. Va specificata per evitare disturbi e potenziali problemi con i vicini.
• Sincronizzazione dei calendari: connessione tra diversi portali per aggiornare automaticamente disponibilità e prenotazioni. Può avvenire via iCal o API. Riduce il rischio di overbooking.
• Sito web di prenotazione diretta: sito proprietario che consente agli ospiti di prenotare senza passare da piattaforme esterne. Ti aiuta a risparmiare sulle commissioni e a costruire una presenza online autonoma.
• Smart home / domotica: tecnologie per controllare a distanza luci, riscaldamento, climatizzazione, sicurezza. Migliora l'efficienza e l'esperienza dell'ospite.
• Smoobu: il miglior gestionale per gli host di affitti brevi indipendenti e i gestori di proprietà. Sincronizza i calendari, centralizza le prenotazioni, unifica i messaggi, e ti permette di gestire al meglio le tue strutture ricettive.
• Smoobu Prezzi Dinamici: funzione add-on di Smoobu che ti permette di automatizzare la strategia tariffaria in base a variabili come domanda, anticipo e stagionalità. Aiuta a massimizzare occupazione e guadagni.
• Soggiorno lungo: permanenza uguale o superiore alle 28 notti. Sempre più richiesto da nomadi digitali e lavoratori da remoto. Richiede tariffe e servizi specifici.
• Soluzione di fatturazione: sistema per generare fatture elettroniche o ricevute in modo automatico, offerto da alcuni gestionali some Smoobu. Utile per chi ha partita IVA o gestisce più strutture.
• Stagionalità: variazione della domanda turistica in base al periodo dell'anno. Impatta su tariffe, soggiorno minimo e strategie promozionali.
• Statistiche per affitti brevi / reportistica: tutti i dati e le analisi che puoi generare con il tuo gestionale per monitorare ricavi, prenotazioni, performance sulle diverse piattaforme collegate, tassi di occupazione e molto altro. Essenziale per una gestione professionale.
• Strumento di prenotazione: conosciuto anche come booking engine, si tratta di uno strumento che consente agli ospiti di scegliere date, numero di persone e completare una prenotazione. Può essere integrato nel sito web.
• Struttura ricettiva: qualsiasi unità immobiliare che offre ospitalità temporanea, come B&B, casa vacanze, affittacamere, agriturismo o albergo.
• SUAP (Sportello unico per le attività produttive): portale del Comune per inviare pratiche come la SCIA e comunicazioni relative all'attività ricettiva. È il punto di riferimento per le autorizzazioni locali.
• Superhost: status riservato agli host Airbnb che offrono esperienze eccellenti e continuative: alto tasso di risposta, ottime recensioni, pochi cancellazioni. Migliora la visibilità e l’affidabilità percepita.

T

• Target audience: il gruppo di viaggiatori a cui ti rivolgi con il tuo annuncio. Può variare per età, provenienza, stile di viaggio o interessi (famiglie, nomadi digitali, coppie, viaggiatori business, ecc.). Definire il target aiuta a scrivere meglio l'annuncio e ottimizzare le promozioni.
• TARI (Tassa sui Rifiuti): tributo comunale dovuto anche per le strutture turistiche. L'importo varia a seconda del Comune e della metratura dell'immobile. Alcuni Comuni applicano tariffe specifiche per gli affitti a breve termine.
• Tariffa promozionale: prezzo scontato applicato in modo temporaneo per incentivare le prenotazioni. Utile in bassa stagione, per date invendute o per lanciare una nuova struttura.
• Tariffa stagionale: prezzo impostato in base al periodo dell'anno. Tipicamente più alto in alta stagione e più basso nei periodi di minore domanda. Fa parte di una strategia di pricing efficace.
• Tariffazione dinamica: strategia che adatta automaticamente i prezzi in base a fattori come domanda, concorrenza, stagionalità o eventi. Può essere automatizzata con strumenti integrati nei gestionali come Smoobu.
• Tassa di soggiorno: contributo richiesto agli ospiti dal Comune per ogni pernottamento, variabile per località, stagione e tipologia di struttura. L’host deve incassarla, registrarla e versarla secondo le regole locali. Spesso i termini “imposte turistiche” e “tassa di soggiorno” vengono spesso usati in modo intercambiabile.
• Tasso di conversione: percentuale di visitatori che, dopo aver visualizzato l'annuncio, effettuano una prenotazione. Migliorarlo significa ottimizzare foto, descrizione, prezzo e recensioni.
• Tasso di occupazione (occupandy rate): percentuale di notti occupate rispetto al totale disponibile in un determinato periodo. È un indicatore chiave per monitorare l’andamento dell’attività e ottimizzare prezzi e strategie.
• Tasso di rendimento: rapporto tra i guadagni netti e l'investimento effettuato (acquisto, ristrutturazione, gestione). Misura la redditività dell'attività.
• Tendenze di viaggio: preferenze e comportamenti emergenti tra i viaggiatori (es. soggiorni lunghi, digital detox, viaggi sostenibili, alloggi instagrammabili). Seguirle aiuta a restare competitivi.
• Termini e condizioni del soggiorno: regole contrattuali che stabiliscono i diritti e doveri di host e ospite. Possono includere politica di cancellazione, uso della casa, cauzione, responsabilità.
• Tiny house: piccola abitazione indipendente e funzionale, spesso in contesto naturale. Sempre più richiesta da chi cerca esperienze alternative e soggiorni eco-friendly.
• Tipologia di alloggio: categoria a cui appartiene l'immobile: appartamento, villa, camera privata, casa sull'albero, bungalow, ecc. Va sempre specificata nell'annuncio per chiarezza e corretto posizionamento.
• Tour privati: esperienze personalizzate (culturali, enogastronomiche, outdoor) organizzate per singoli ospiti o piccoli gruppi. Possono essere offerte direttamente o tramite partner locali.
• Trasferimenti privati: servizio di trasporto da/per aeroporti, stazioni o attrazioni. Può essere gestito internamente o proposto tramite collaborazioni esterne.
• Traveller Review Awards: premio annuale assegnato da Booking.com alle strutture con ottime recensioni. Un riconoscimento che migliora la reputazione e può essere promosso nel tuo annuncio.
• Tripadvisor: piattaforma di recensioni e prenotazioni per alloggi, ristoranti e attività. Essere presenti con un profilo curato può aumentare la visibilità, soprattutto per chi cerca ispirazione prima di prenotare.
• Turismo enogastronomico: forma di turismo centrata su vino, cucina locale e prodotti tipici. Sempre più apprezzata anche negli affitti brevi, soprattutto se promossa attraverso esperienze autentiche.
• Turismo sostenibile / eco-friendly: approccio al viaggio che minimizza l'impatto sull'ambiente e valorizza la comunità locale. Rilevante per attrarre ospiti sensibili ai temi ecologici e sociali.

U

• Unità immobiliare: l'alloggio o porzione di edificio destinato all'affitto breve. Può essere un appartamento, una casa indipendente, una stanza privata o una tiny house. Va sempre identificato in modo univoco nei documenti e nella comunicazione.
• Ufficio turistico locale: ente o punto informativo che promuove l'offerta turistica della zona. Può fornire materiale utile, mappa, eventi, dati sulle presenze. Collaborare con l'ufficio locale aiuta a valorizzare la tua struttura.
• Upgrade: offerta di un miglioramento rispetto alla prenotazione originale (es. stanza più grande, vista migliore, servizi aggiuntivi) senza costi extra o con supplemento. Può servire a fidelizzare o gestire overbooking con eleganza.
• Upselling: tecnica di vendita che propone all'ospite un upgrade o un servizio aggiuntivo a pagamento (es. colazione, late check-out, tour privato). Aumenta il valore medio di ogni prenotazione.
• Urbanistica turistica: insieme di norme che regolano l'uso del territorio a fini ricettivi. Alcuni comuni stabiliscono zone dove è possibile o vietato affittare a breve termine. Fondamentale informarsi prima di iniziare l'attività.
• User experience (UX): l'esperienza dell'utente nel navigare il tuo annuncio o sito. Comprende chiarezza, velocità, facilità di prenotazione, design. Migliorarla porta a più conversioni.
• Utente / ospite: chi soggiorna nella tua struttura. Comprendere i loro bisogni, preferenze e abitudini è essenziale per offrire un servizio personalizzato, migliorare l'esperienza degli ospiti e ottenere recensioni positive.
• Utente verificato: ospite che ha completato i passaggi di verifica dell’identità su una piattaforma come Airbnb. Questo passaggio può aumentare la sicurezza percepita dall’host e facilitare il processo di prenotazione istantanea.
• Utenze per affitti brevi: luce, gas, acqua, internet: costi fissi da considerare nella gestione dell'alloggio. Vanno monitorate, ottimizzate e incluse (salvo eccezioni) nel prezzo del soggiorno.

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• Valore aggiunto: tutti quegli elementi extra (servizi, accoglienza, design, posizione) che fanno percepire il tuo alloggio come superiore rispetto alla concorrenza, anche a parità di prezzo.
• Valutazioni: i punteggi lasciati dagli ospiti dopo il soggiorno. Riguardano aspetti come pulizia, comunicazione, posizione e rapporto qualità/prezzo. Un'ottima media voti migliora la visibilità dell'annuncio e la fiducia dei futuri ospiti.
• Verifica dell’identità: processo con cui le piattaforme come Airbnb o Booking.com confermano l’identità dell’ospite (documento, selfie, dati fiscali). Aumenta la sicurezza e può essere un requisito per attivare la prenotazione istantanea.
• Video marketing: uso di video per promuovere la struttura: tour virtuali, presentazioni dell'host, esperienze locali. Molto efficace sui social e sul sito per aumentare il tasso di conversione.
• Visibilità online: quanto è facile trovare la tua struttura sui motori di ricerca e sulle piattaforme. Dipende da SEO, presenza su OTA, social, recensioni, e strategie di marketing.
• Volume delle prenotazioni: numero totale di prenotazioni ricevute in un determinato periodo. Monitorarlo aiuta a valutare l'efficacia delle tue strategie di prezzo e promozione.
• Voucher: buono digitale o cartaceo che consente uno sconto o un soggiorno gratuito. Può essere emesso come rimborso, promozione o regalo.
• VRBO: portale internazionale per affitti vacanze, parte del gruppo Expedia. Molto diffuso in Nord America e tra viaggiatori che cercano case intere per famiglie o gruppi.

W

• Wi-Fi: servizio essenziale per qualsiasi struttura. Deve essere gratuito, veloce e ben funzionante. Indica sempre la qualità della connessione nell’annuncio, soprattutto per chi lavora da remoto.
• Workation: combinazione di lavoro e vacanza. Sempre più viaggiatori cercano alloggi adatti allo smart working, con Wi-Fi veloce, scrivania e comfort per soggiorni medio-lunghi.

Y

• Yield management: tecnica avanzata di pricing che ottimizza prezzi e disponibilità in base alla domanda. Simile al revenue management, ma focalizzato sulla massimizzazione dei ricavi per ogni data.

Z

• Zero waste: filosofia gestionale che punta a ridurre al minimo i rifiuti, promuovendo riuso e materiali compostabili o riciclabili. Sempre più apprezzata nel turismo sostenibile.
• Zona turistica: area definita da un Comune o Regione con regolamenti specifici per le attività ricettive. In alcune zone possono esserci restrizioni agli affitti brevi o incentivi per lo sviluppo turistico.

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