Affitti brevi nel 2026: trend, sfide e strategie secondo Jannik Abraham

Parte 1: gestire le nuove aspettative degli ospiti

In questo momento c’è molto fermento nel settore degli affitti turistici. Per chi gestisce una casa vacanze è facile sentirsi sopraffatti dai numerosi cambiamenti che stanno avvenendo contemporaneamente:

• Cambiamenti nell’economia globale: persone sempre più attente alle spese e andamenti di mercato difficili da prevedere.
• Nuovi comportamenti di prenotazione: finestre di prenotazione più brevi e abitudini di viaggio in continua evoluzione.
• Pressione tecnologica: la sensazione di dover adottare immediatamente l’intelligenza artificiale e un numero crescente di strumenti.

Eppure, analizzando i dati, il settore degli affitti brevi continua a dimostrarsi particolarmente resiliente. Perché?

La spiegazione più semplice è che le persone continuano a viaggiare. Anche quando la situazione economica diventa più difficile, i viaggi sono spesso una delle ultime voci di spesa che si è disposti a tagliare (Bronner & de Hoog, 2016; Nemec Rudež, 2018; Boto-García & Baños Pino, 2023).

Nel 2026, tuttavia, bisogna tenere presente un aspetto fondamentale.

Quando le persone hanno meno reddito disponibile, ma decidono comunque di investirlo in un viaggio, le aspettative aumentano. Non cercano più soltanto una struttura di buon livello: vogliono un’esperienza all’altezza di ciò che hanno immaginato e visto online.

Per avere successo, quindi, serve un po’ di “amore severo”: bisogna smettere di inseguire ogni nuovo strumento alla moda e tornare a padroneggiare le basi dell’ospitalità.

Questa è la mia analisi del mercato degli affitti brevi nel 2026, basata anche sui risultati dell’ultimo studio Smoobu condotto su 500 host con le migliori prestazioni nei nostri mercati principali.

1. Il valore percepito determina quanto gli ospiti sono disposti a pagare

Ai tempi dell’università, la prima frase pronunciata dal mio professore di economia durante una lezione mi è rimasta impressa:

«La percezione è realtà.»

Questo principio dovrebbe guidare il modo in cui presenti e stabilisci il prezzo della tua casa vacanze.

Le persone sono disposte a prenotare strutture appartenenti a qualsiasi fascia di mercato:

• un appartamento economico;
• un alloggio di fascia media;
• una villa di lusso con una tariffa elevata.

Il prezzo non è il vero problema, purché il valore percepito corrisponda all’esperienza reale vissuta dopo il check-in.

Le aspettative sono alla base di quasi ogni delusione. Quando la presentazione online e la realtà non coincidono, recuperare la fiducia dell’ospite diventa molto difficile.

Perché i piccoli gestori ottengono recensioni migliori

I dati di Smoobu Insights mostrano che i piccoli gestori indipendenti ottengono valutazioni medie superiori rispetto alle società che amministrano portafogli molto grandi:

• ⭐ 4,79 su Airbnb
• 🔑 8,8 su Booking.com

Questi host gestiscono portafogli di dimensioni contenute, con una media di appena 2,5 unità.

Ciò non significa che ogni piccolo gestore ottenga automaticamente risultati migliori rispetto a un’azienda più strutturata. Esiste, però, una ragione per cui chi gestisce poche proprietà tende ad avere un vantaggio.

Essendo coinvolto in prima persona, può ridurre più facilmente il divario tra aspettative e realtà. Può, ad esempio, trovare il tempo per lasciare un biglietto scritto a mano.

Nota a margine: adoro i biglietti scritti a mano. Quando puoi, usali.

Come crescere senza perdere il tocco umano

Far crescere un’attività di affitti brevi non significa necessariamente sacrificare la qualità delle recensioni. La crescita mette però in evidenza una delle principali sfide operative del settore: mantenere un’esperienza personale anche su larga scala.

Con l’aumento del numero di proprietà, spesso succede che i gestori:

• ottimizzino eccessivamente gli annunci, utilizzando ogni possibile tecnica digitale per aumentare le prenotazioni;
• alzino troppo le aspettative, presentando online un’esperienza apparentemente perfetta;
• non riescano a mantenere la promessa, perché il servizio sul posto perde coerenza o attenzione personale.

Crescere con successo significa creare processi che proteggano il tocco umano.

Il tuo portafoglio può diventare più grande, ma non deve mai dare l’impressione di essere un prodotto standardizzato. Per la persona che soggiorna nella tua struttura, quella casa vacanze non è una delle tante: è il luogo scelto per il proprio viaggio.

Quando il marketing digitale e gli approcci “copia e incolla” prendono il sopravvento sull’ospitalità, il divario tra aspettative e realtà aumenta. E le recensioni iniziano a peggiorare.

2. Come dare “anima” alla tua casa vacanze

Per colmare il divario tra ciò che prometti online e ciò che offri realmente, la tua struttura deve avere quella che io chiamo “anima”.

Non significa spendere 20.000 € in mobili di design o accogliere personalmente ogni ospite.

Significa prestare attenzione ai dettagli che dimostrano che hai pensato davvero alle esigenze di chi soggiorna nella tua casa.

Per un’attività in crescita è facile perdere di vista questo aspetto. Quando si devono preparare rapidamente più appartamenti, la soluzione più semplice è scegliere mobili lineari, aggiungere qualche utensile in cucina e considerare il lavoro concluso. È proprio questa la trappola da evitare.

Ogni struttura deve fare la differenza

Anche quando il tuo portafoglio raggiunge 100 annunci e una singola proprietà rappresenta soltanto un centesimo della tua attività, per chi la prenota quella struttura rimane il luogo principale del viaggio.

Ogni alloggio deve quindi essere funzionale, curato e riconoscibile.

Ecco alcuni aspetti concreti sui quali concentrarti:

• Coltelli davvero affilati: ho soggiornato in moltissime case vacanze nelle quali era impossibile persino tagliare un pomodoro. Può sembrare un dettaglio insignificante, ma non lo è. Gli utensili giusti dimostrano che la cucina è stata pensata per essere realmente utilizzata.
• Spazi funzionali per il tuo pubblico di riferimento: chi viaggia oggi cerca una funzionalità reale. Oltre il 60% degli annunci più popolari presenta esplicitamente uno spazio di lavoro dedicato. Non devi aggiungere ogni servizio possibile. Devi capire di cosa hanno bisogno i tuoi principali gruppi target e offrire un valore pratico coerente con le loro abitudini.
• Prodotti essenziali puliti e riforniti: metti a disposizione sale, pepe, una piccola quantità di olio da cucina fresco e prodotti da bagno ricaricabili. Evita di lasciare una bottiglia unta e mezza vuota, dimenticata da un ospite mesi prima. Deve essere evidente che questi prodotti fanno parte della dotazione della struttura, sono puliti e vengono controllati regolarmente. Assicurati quindi che il personale addetto alle pulizie sappia quando sostituirli o rifornirli.
• Foto d’atmosfera, non solo grandangoli: quando organizzi un servizio fotografico, non limitarti a mostrare stanze vuote attraverso immagini grandangolari e impersonali. Apparecchia la tavola. Mostra una tazza di caffè sul balcone illuminato dal sole del mattino. Fai vedere come potrebbe essere utilizzato uno spazio di lavoro o un angolo lettura. Le fotografie dovrebbero permettere alle persone di immaginare il soggiorno prima ancora di cliccare su “Prenota”.
• Prova personalmente l’esperienza: infine, trascorri del tempo nel tuo appartamento e mettilo alla prova. Scopri cosa significa vivere davvero in quello spazio. Osserva dove arriva la luce, quali angoli risultano più piacevoli per leggere o lavorare e quali attività quotidiane potrebbero risultare scomode. Solo utilizzando personalmente la casa puoi individuare dettagli che difficilmente emergono durante un rapido sopralluogo.

Se i tuoi costi operativi sono aumentati a causa dell’inflazione o dei prezzi dell’energia, non puoi limitarti ad aumentare le tariffe. Quando chiedi un prezzo più alto, devi assicurarti che anche il valore offerto sia all’altezza delle nuove aspettative.

3. Prenotazioni last minute: come gestire finestre sempre più brevi

Parlando con gli host, emerge un cambiamento operativo che sembra preoccupare quasi tutti: la riduzione della finestra di prenotazione.

I dati interni di Smoobu mostrano che il 41% delle prenotazioni viene effettuato meno di 14 giorni prima dell’arrivo. Anche i rapporti globali di AirDNA e Lighthouse confermano questa tendenza, indicando che le prenotazioni last minute rappresentano oltre il 30% del mercato.

Come imprenditori, vorremmo tutti poter pianificare con maggiore certezza. Un fatturato minimo garantito per l’anno successivo è più rassicurante di una possibile crescita del 20% accompagnata da una costante incertezza.

La verità, però, è che non possiamo modificare il comportamento degli ospiti. Possiamo soltanto accettarlo, adattarci e organizzare l’attività di conseguenza.

Organizza le operazioni per reagire rapidamente

Assicurati che il personale addetto alle pulizie, il sistema di messaggistica automatizzata e le soluzioni di accesso alla struttura siano in grado di gestire prenotazioni con poco preavviso.

Anche un check-in prenotato in giornata dovrebbe poter essere gestito senza trasformarsi in un problema logistico.

L’obiettivo non è rispondere alle emergenze più velocemente. È creare processi che impediscano a una prenotazione last minute di diventare un’emergenza.

Usa il Dynamic Pricing per migliorare occupazione e ricavi

I sistemi di determinazione automatica dei prezzi possono aiutarti a reagire più rapidamente ai cali di domanda e ai cambiamenti stagionali.

I nostri dati mostrano che l’attivazione del Dynamic Pricing può aumentare il tasso di occupazione di circa il 14%. Nell’arco di sei mesi, questo risultato si è tradotto in 28 prenotazioni in più rispetto al resto del mercato.

Gli host in Germania che hanno attivato il Dynamic Pricing hanno inoltre registrato, in sei mesi, un aumento medio dei ricavi netti per appartamento pari a 4.959 €, corrispondente a una crescita del 59% rispetto a chi non lo utilizzava.

Scegli una strategia, configura il sistema e smetti di preoccuparti per ogni notifica dell’ultimo minuto. Gli strumenti di Dynamic Pricing sono stati creati proprio per adattare le tariffe alle variazioni della domanda.

Per approfondire, scopri qui come funziona il Dynamic Pricing per case vacanze.

A questo punto c’è già molto su cui riflettere. Ma continuiamo con la seconda parte, dedicata all’intelligenza artificiale, alle OTA e alle basi operative necessarie per costruire un’attività solida.

Parte 2: usare correttamente la tecnologia negli affitti brevi

Se sei arrivato/a fino a qui, conosci già i principi fondamentali:

• ridurre il divario tra aspettative e realtà;
• adattarsi a finestre di prenotazione più brevi;
• smettere di cercare strumenti di cui non hai ancora bisogno.

Ora affrontiamo tre argomenti sui quali quasi ogni host ha un’opinione, ma per i quali poche persone hanno una strategia chiara: intelligenza artificiale, OTA e processi operativi di base.

4. Usa l’intelligenza artificiale per semplificare le operazioni quotidiane

In questo momento, quasi ogni tavola rotonda di settore è dominata dall’intelligenza artificiale. A mio parere, però, gran parte del dibattito si concentra sugli aspetti sbagliati.

Credo che si stia sopravvalutando il modo in cui l’IA cambierà il comportamento degli ospiti nel breve periodo. Allo stesso tempo, si sottovaluta enormemente ciò che può già fare per semplificare le operazioni quotidiane.

Il comportamento degli ospiti non cambierà da un giorno all’altro

Siamo ancora lontani da un mercato nel quale agenti di intelligenza artificiale completamente autonomi prenotano una vacanza partendo da zero.

Osservando il mercato globale, il modo in cui le persone cercano e vivono un soggiorno non è ancora cambiato in maniera radicale.

Circa il 30% dei viaggi nel mondo viene ancora prenotato interamente offline, secondo Statista. Le persone continuano a telefonare, inviare email dirette o rivolgersi a strutture e contatti che conoscono già.

Inoltre, l’essenza del nostro settore rimane concreta. Un agente di intelligenza artificiale non può dormire al posto mio in una casa vacanze e non può pulire un appartamento.

Le persone continueranno a viaggiare fisicamente e a trascorrere la notte in strutture reali e uniche.

Sta però cambiando il modo in cui le generazioni più giovani cercano ispirazione. La Generazione Z si affida sempre di più alla conferma sociale e ai contenuti visivi:

• il 17% utilizza TikTok come principale strumento per scoprire nuove destinazioni;
• il 27% preferisce Instagram.

Secondo Booking.com, il 50% dei viaggiatori intende utilizzare strumenti basati sull’IA per pianificare i propri viaggi. Allo stesso tempo, il 25% dichiara di aver ricevuto informazioni obsolete o inesatte generate dall’intelligenza artificiale, secondo Amadeus.

Questi dati confermano quanto sia importante pubblicare informazioni affidabili, complete e ben strutturate sulla propria struttura.

Il vero vantaggio dell’IA è nel back-end

L’area nella quale la tecnologia e l’intelligenza artificiale rappresentano già un enorme vantaggio è la riduzione degli ostacoli tecnici nelle attività quotidiane.

In passato, per gestire un’attività professionale bisognava imparare a utilizzare software complessi, consultare lunghi manuali e passare settimane a configurare un sito per le prenotazioni dirette.

L’intelligenza artificiale sta rendendo questi strumenti più accessibili.

Puoi, ad esempio:

• utilizzare il linguaggio naturale, parlando o scrivendo istruzioni semplici invece di consultare manuali di configurazione;
• modificare più rapidamente i contenuti, chiedendo al sistema di migliorare un’immagine, riscrivere una descrizione o rendere più chiaro il layout di un sito;
• automatizzare attività ripetitive, riducendo il tempo dedicato alle operazioni manuali.

Questa facilità d’uso elimina numerosi problemi tecnici, libera tempo e permette di concentrarsi sull’ospitalità.

Non sprecare però risorse limitate cercando di adattare l’intera attività a strategie tecnologiche estremamente di nicchia. Cercare, ad esempio, di produrre comunicati stampa soltanto per comparire nei risultati dei motori di ricerca basati sull’IA potrebbe non essere la priorità giusta.

Investire in una parte così piccola e incerta del percorso di prenotazione è davvero il modo migliore per utilizzare le tue energie? Probabilmente no.

Concentrati sull’ottimizzazione di base, assicurati che le operazioni funzionino correttamente e mantieni semplice il tuo stack tecnologico.

5. Usa le OTA per trovare nuovi ospiti e trasformali in clienti diretti

Nel settore degli affitti brevi continua il dibattito tra OTA e prenotazioni dirette.

Molti host descrivono piattaforme come Airbnb e Booking.com come il principale nemico del settore. Data la mia esperienza nel settore finanziario, preferisco osservare la questione dal punto di vista della distribuzione e del marketing.

Non puntare tutto su un unico canale. Considera le OTA per quello che sono: potenti strumenti di visibilità e acquisizione.

Pubblica gli annunci su più piattaforme

Il 97,6% degli host con le migliori prestazioni su Smoobu non sceglie una sola piattaforma.

Pubblica contemporaneamente gli annunci su Airbnb, Booking.com e altre OTA, come HomeToGo Marketplace, per raggiungere un pubblico più ampio.

Queste piattaforme investono ogni anno miliardi in pubblicità per attirare l’attenzione di un pubblico globale anche sulla tua struttura. Approfittane.

Puoi considerare la commissione come un costo di acquisizione necessario per portare un nuovo ospite nella tua casa vacanze per la prima volta.

Costruisci una relazione dopo il soggiorno

Una volta che la persona è entrata nella tua struttura, però, devi prendere in mano il rapporto. Non lasciare che concluda il soggiorno e si dimentichi completamente di te.

Il segmento di host con le migliori prestazioni registra attualmente il 9,8% del volume totale attraverso prenotazioni dirette senza commissioni.

Questo risultato può essere raggiunto attraverso strategie relativamente semplici:

• Aggiungi dettagli personalizzati: lascia sul bancone un biglietto di benvenuto con il nome dell’ospite e la tua firma. Un piccolo elemento tangibile può dimostrare che l’accoglienza non è completamente automatizzata e che qualcuno ha prestato attenzione al soggiorno.
• Semplifica la prenotazione diretta: inserisci un collegamento diretto al tuo sito nella guida digitale per gli ospiti o nei messaggi inviati dopo il soggiorno.

Puoi utilizzare un testo come:

È stato un piacere ospitarti. La prossima volta che tu, la tua famiglia o le persone con cui viaggi vorrete tornare, potrete prenotare direttamente sul nostro sito e ottenere uno sconto del 10%.

Puoi anche aggiungere un codice QR facile da scansionare e condividere.

Quando una persona vive un’esperienza positiva, potrebbe inoltrare il link nella chat di famiglia o condividerlo con la propria cerchia di amici. In questo modo, il tuo sito può ricevere nuove visite altamente pertinenti senza ulteriori costi pubblicitari.

Usa le grandi piattaforme per farti trovare. Poi affidati a un’ospitalità eccellente per trasformare gli ospiti in clienti abituali e ambasciatori della tua attività.

6. La regola d’oro: non complicare troppo la gestione

Una casa solida si costruisce su fondamenta solide.

Se gestisci una casa vacanze insieme a un lavoro a tempo pieno o hai appena iniziato, ricorda una regola semplice: occupati prima delle cose apparentemente noiose.

Non perdere tempo a progettare il sito perfetto o a scegliere i servizi più avanzati se i processi di base non funzionano ancora.

• Sincronizza i calendari: assicurati che le disponibilità siano sincronizzate su tutte le piattaforme attraverso un channel manager. Questo ti permette di ridurre il rischio di doppie prenotazioni e di pubblicare gli annunci su più canali senza dover aggiornare manualmente ogni calendario.
• Automatizza le comunicazioni: automatizza i messaggi di routine inviati prima, durante e dopo il soggiorno. In questo modo puoi mantenere tempi di risposta rapidi senza trascorrere i fine settimana a inviare manualmente informazioni sul check-in, promemoria e richieste di recensione.

Privilegia l’efficacia rispetto all’efficienza

Non cercare di ottimizzare un sistema che non hai ancora messo alla prova.

Lancia una versione semplice ma funzionante della tua attività. Osserva cosa funziona e migliorala progressivamente sulla base dei risultati reali.

La tua casa vacanze non deve essere sofisticata o costosa per diventare redditizia. Deve offrire un rapporto qualità-prezzo onesto, un’esperienza coerente e processi affidabili.

Qual è la situazione degli affitti brevi nel 2026?

Il settore degli affitti brevi sta cambiando, ma le sue fondamenta rimangono le stesse.

Le persone continueranno a viaggiare e a cercare strutture nelle quali sentirsi accolte. Si aspetteranno però maggiore coerenza tra ciò che vedono online e ciò che trovano una volta arrivate.

Le finestre di prenotazione potrebbero diventare più brevi, l’intelligenza artificiale continuerà a evolversi e le OTA manterranno un ruolo importante nella distribuzione.

Gli host che avranno successo saranno quelli capaci di adattarsi senza perdere di vista le priorità:

• un’esperienza autentica e coerente;
• strutture realmente funzionali;
• operazioni semplici e affidabili;
• tariffe adatte alla domanda;
• relazioni durature con gli ospiti.

Ora tocca a te.

Come stai adattando la tua attività ai cambiamenti nelle finestre di prenotazione e alle nuove aspettative degli ospiti? Raccontacelo nei commenti. 👇

E per continuare ad approfondire la situazione del settore:

• Guarda qui su YouTube l’episodio completo di State of Short-Term Rentals.
• Scarica qui il report Smoobu Insights: come gli host possono avere successo grazie a qualità, valore e professionalizzazione.