Prezzo base per affitti brevi: cos’è e come calcolarlo

Stabilire il prezzo giusto per un alloggio su Airbnb, Booking.com o altri portali non è una questione di intuito. Soprattutto, non è un’operazione da svolgere una volta e poi dimenticare.

Che tu gestisca una sola casa vacanze o più appartamenti, ogni strategia tariffaria parte da un parametro fondamentale: il prezzo base. Puoi considerarlo come le fondamenta di una casa. Se viene impostato troppo in alto o troppo in basso, tutte le tariffe costruite a partire da quel valore rischiano di essere poco competitive. Le conseguenze possono riguardare sia i ricavi sia il tasso di occupazione.

In questa guida vedremo cos’è il prezzo base per gli affitti brevi, come calcolarlo e quando modificarlo per migliorare le prestazioni della tua struttura.

Cos’è il prezzo base per gli affitti brevi

Nel settore degli affitti brevi, il prezzo base è la tariffa media per notte che punti a ottenere nel corso dell’anno.

Non corrisponde necessariamente al prezzo mostrato ogni giorno nel calendario. Rappresenta piuttosto il valore di riferimento sul quale vengono applicati aumenti e riduzioni.

Quando utilizzi un software di dynamic pricing, l’algoritmo parte dal prezzo base e adegua le tariffe in funzione di diversi fattori, tra cui:

• stagione;
• giorno della settimana;
• domanda turistica;
• eventi locali;
• anticipo della prenotazione;
• occupazione del mercato;
• disponibilità residua della struttura.

Durante un weekend particolarmente richiesto, il prezzo per notte potrebbe quindi superare il prezzo base. Nei periodi con meno domanda, invece, potrebbe scendere al di sotto di questo valore.

Differenza tra prezzo base, prezzo minimo e variazioni dinamiche

Questi tre concetti svolgono funzioni diverse all’interno di una strategia tariffaria.

• Prezzo base: è la tariffa media obiettivo che vuoi ottenere durante l’anno. Costituisce il punto di partenza della strategia.
• Prezzo minimo: è la tariffa più bassa che sei disposto ad accettare. Dovrebbe essere definita considerando i costi operativi e il margine minimo necessario per rendere sostenibile ogni prenotazione.
• Variazioni dinamiche: sono aumenti o riduzioni temporanei applicati in base alla domanda. Per esempio, la tariffa potrebbe aumentare del 20% durante un ponte festivo o diminuire in prossimità della data di arrivo per riempire una notte rimasta libera.

Anche i portali permettono di intervenire sulle tariffe di date specifiche. Per esempio, puoi impostare prezzi personalizzati su Airbnb, che hanno la priorità su altre impostazioni tariffarie applicate alle stesse notti.

In genere, non è necessario modificare il prezzo base solo perché sta iniziando la bassa stagione. Le variazioni stagionali dovrebbero essere gestite attraverso regole specifiche, prezzi personalizzati o uno strumento di dynamic pricing.

Abbassare il prezzo base per affrontare un periodo temporaneamente più lento può infatti influire anche sulle tariffe dei mesi successivi, compresi quelli di alta stagione.

Come calcolare il prezzo base di una casa vacanze

Per definire un prezzo base realistico devi incrociare tre elementi: dati di mercato, costi di gestione e caratteristiche specifiche dell’alloggio.

1. Analizza le strutture comparabili nella tua zona

La tariffa media dell’intera città offre solo un’indicazione generica. Un appartamento nel centro storico può avere un valore molto diverso da un alloggio situato in periferia, anche quando la metratura è simile.

Individua quindi un gruppo di strutture comparabili, talvolta chiamato competitive set. Cerca annunci con caratteristiche il più possibile vicine alle tue:

• stessa zona o quartiere;
• numero simile di camere e bagni;
• stessa capienza massima;
• dotazioni comparabili;
• qualità e quantità delle recensioni simili.

Analizza le tariffe proposte su un periodo ampio, includendo giorni feriali, weekend, alta stagione e mesi con meno domanda. Non limitarti a osservare i prezzi mostrati per i prossimi giorni. Una tariffa last minute non rappresenta necessariamente il valore medio annuale della struttura.

Oltre alla ricerca manuale sui portali, puoi utilizzare strumenti di analisi che permettono di creare un gruppo di affitti brevi comparabili nella tua zona e confrontare le prestazioni di annunci simili.

2. Valuta le caratteristiche specifiche dell’alloggio

Il prezzo dei concorrenti è un riferimento, non una tariffa da copiare.

Dopo aver calcolato la media delle strutture comparabili, valuta ciò che distingue il tuo alloggio. Alcune caratteristiche possono giustificare un prezzo base più elevato, per esempio:

• piscina o vasca idromassaggio a uso esclusivo;
• arredi e interior design particolarmente curati;
• vista panoramica;
• accesso diretto al mare o al lago;
• posizione centrale;
• spazio esterno privato;
• parcheggio;
• servizi adatti a famiglie, animali o soggiorni di lavoro.

Anche gli aspetti meno favorevoli devono essere considerati. Un appartamento senza ascensore ai piani alti, una posizione rumorosa o una connessione internet poco affidabile possono ridurre il valore percepito. L’obiettivo è definire un prezzo coerente con l’esperienza realmente offerta.

3. Calcola i costi e gestisci le spese di pulizia

Il prezzo base deve essere competitivo, ma anche sostenibile.

Calcola i principali costi fissi e variabili legati alla gestione dell’alloggio, come:

• utenze;
• condominio;
• assicurazione;
• manutenzione;
• software gestionali;
• commissioni dei portali;
• compensi per la gestione della proprietà;
• affitto o rata del mutuo, quando rilevanti per i tuoi calcoli;
• prodotti di consumo e servizi destinati agli ospiti.

Questi dati ti aiutano a definire il prezzo minimo sotto il quale una prenotazione non risulta conveniente.

Per valutare la redditività complessiva dell’attività, non basta però osservare la tariffa per notte. Devi mettere in relazione entrate, costi e valore dell’investimento. Nella nostra guida trovi formule ed esempi per calcolare il rendimento di una casa vacanze.

Valuta inoltre come gestire le spese di pulizia. In molti casi, mantenerle separate dalla tariffa per notte permette di calcolare un prezzo base più rappresentativo e di confrontarlo più facilmente con quello delle strutture concorrenti.

Non esiste però una soluzione valida per ogni alloggio. La scelta dipende dalla durata media dei soggiorni, dal costo effettivo del servizio e dal modo in cui il portale mostra il prezzo totale agli ospiti.

Se decidi di applicare un supplemento separato, assicurati che sia proporzionato e trasparente. Costi di pulizia troppo elevati possono rendere poco competitivo il prezzo finale, soprattutto per i soggiorni brevi.

4. Analizza lo storico delle prenotazioni

Se gestisci l’alloggio da almeno un anno, puoi utilizzare i dati delle prenotazioni precedenti.

Per ottenere una prima stima, dividi i ricavi generati dai soli pernottamenti negli ultimi 12 mesi per il numero totale di notti prenotate. Escludi dal calcolo le spese di pulizia, le tasse e gli eventuali servizi aggiuntivi. Il risultato corrisponde alla tariffa media effettivamente ottenuta per notte.

Puoi utilizzare questo valore come punto di partenza e modificarlo in base:

• all’andamento della domanda;
• ai risultati dell’anno precedente;
• ai miglioramenti apportati alla struttura;
• ai tuoi obiettivi di ricavo e occupazione;
• all’evoluzione dei prezzi nel mercato locale.

Prezzo base per un nuovo annuncio o una struttura consolidata

La strategia cambia anche in base alla maturità dell’annuncio.

Un alloggio appena pubblicato non dispone ancora della stessa reputazione di una struttura con numerose recensioni positive. Il prezzo iniziale deve tenere conto di questa differenza.

Nuovi annunci: partire con un prezzo competitivo

Quando pubblichi un nuovo annuncio, chi prenota non ha ancora recensioni o esperienze precedenti sulle quali basare la propria scelta. A parità di prezzo, potrebbe quindi preferire una struttura simile con uno storico consolidato.

Per aumentare le probabilità di ottenere le prime prenotazioni, puoi iniziare con un prezzo base inferiore di circa il 10-15% rispetto alla tariffa media delle strutture comparabili.

Questa percentuale è indicativa e deve essere adattata ai costi, alla domanda e alle caratteristiche dell’alloggio.

Nei primi 30-60 giorni, l’obiettivo può essere quello di:

• ottenere le prime recensioni positive;
• migliorare il tasso di conversione dell’annuncio;
• raccogliere dati sul comportamento degli ospiti;
• aumentare gradualmente la visibilità sui portali.

Quando l’annuncio inizia a ricevere prenotazioni regolari e dispone di una prima base di recensioni positive, puoi avvicinare progressivamente il prezzo alla media del mercato.

Puoi anche utilizzare offerte mirate senza modificare il prezzo base. Sconti per le prime prenotazioni, promozioni last minute e agevolazioni per soggiorni più lunghi fanno parte di una più ampia strategia promozionale per gli affitti brevi.

Evita però aumenti automatici legati al semplice raggiungimento di un determinato numero di recensioni. Considera anche il punteggio medio, il ritmo delle prenotazioni e il confronto con gli annunci concorrenti.

Annunci consolidati: valorizzare reputazione e recensioni

Una struttura con recensioni eccellenti, un punteggio elevato o riconoscimenti come Superhost offre maggiore sicurezza a chi prenota.

Questa reputazione online può giustificare una tariffa superiore rispetto a quella di un nuovo annuncio. Puoi quindi testare un prezzo base più alto del 5-10% rispetto alla media locale, verificando come reagisce la domanda.

Il sovrapprezzo deve comunque essere sostenuto da elementi concreti, come:

• qualità costante del servizio;
• fotografie professionali;
• descrizione accurata;
• comunicazione rapida;
• pulizia;
• dotazioni complete;
• recensioni recenti e positive.

La reputazione consente di valorizzare la struttura, ma non rende il prezzo indipendente dal mercato.

Quando aumentare o ridurre il prezzo base

Una volta definito, il prezzo base deve essere controllato periodicamente.

Uno degli indicatori più utili è il ritmo delle prenotazioni, cioè la velocità con cui il calendario si riempie rispetto al periodo che manca al soggiorno e all’andamento del mercato locale.

Quando modifichi il prezzo base, procedi per piccoli incrementi. Variazioni del 5-10% permettono di osservare l’effetto sulle prenotazioni senza modificare improvvisamente l’intera strategia.

Quando aumentare il prezzo base

Potrebbe essere necessario aumentare il prezzo base quando il calendario si riempie con molto anticipo rispetto alle strutture concorrenti.

Per esempio, se tre mesi prima delle date di soggiorno hai già prenotato circa l’85% delle notti disponibili, il prezzo potrebbe essere troppo conveniente.

In questo caso:

1. aumenta il prezzo base del 5-10%;
2. osserva l’andamento delle nuove prenotazioni;
3. confronta nuovamente le tariffe con il mercato;
4. applica un’ulteriore modifica solo dopo aver raccolto dati sufficienti.

Un calendario che si riempie velocemente è un segnale positivo, ma può anche indicare che stai rinunciando a una parte del potenziale ricavo.

Quando ridurre il prezzo base

Puoi valutare una riduzione quando il ritmo delle prenotazioni rimane inferiore a quello del mercato per un periodo prolungato.

Per esempio, il prezzo base potrebbe essere troppo alto se:

• il calendario dei prossimi 30 giorni è quasi vuoto;
• le strutture comparabili stanno ricevendo prenotazioni;
• le visualizzazioni dell’annuncio non si trasformano in prenotazioni;
• non sono presenti problemi evidenti nelle fotografie, nelle recensioni o nella descrizione.

Prima di intervenire, verifica che il rallentamento non dipenda soltanto dalla normale bassa stagione o da un calo temporaneo della domanda.

Se il problema appare strutturale, prova a ridurre il prezzo base del 5-10% e monitora i risultati. Per periodi circoscritti, potrebbe essere più efficace applicare una promozione anziché modificare il valore di riferimento annuale.

Come automatizzare i prezzi degli affitti brevi con Smoobu

Controllare manualmente domanda, concorrenza ed eventi locali richiede tempo, soprattutto quando si gestiscono più alloggi. Un software di dynamic pricing può automatizzare buona parte di questo lavoro e aggiornare le tariffe con maggiore frequenza.

Usare Smoobu Prezzi Dinamici

Smoobu Prezzi Dinamici adegua automaticamente le tariffe considerando fattori come domanda, stagionalità e tasso di occupazione.

Lo strumento può aumentare i prezzi durante i periodi più richiesti e applicare riduzioni quando la domanda rallenta. Puoi inoltre definire soglie minime e massime, mantenendo il controllo sulle tariffe proposte. In questo modo eviti che il prezzo scenda al di sotto dei costi operativi o superi il limite massimo previsto dalla tua strategia.

Sincronizzare i prezzi sui diversi portali

Quando pubblichi la struttura su più piattaforme, non basta calcolare la tariffa corretta: devi anche assicurarti che prezzi e disponibilità siano aggiornati su tutti i canali.

Un channel manager per case vacanze centralizza la gestione degli annunci e sincronizza automaticamente calendari, prenotazioni e tariffe sui portali collegati.

Puoi distribuire i prezzi su Airbnb e Booking.com e, allo stesso tempo, proporli attraverso un sito web per la tua casa vacanze, dal quale ricevere prenotazioni dirette.

Centralizzare questi canali riduce il lavoro manuale e limita il rischio di mostrare prezzi o disponibilità differenti sulle varie piattaforme.

Collegare PriceLabs a Smoobu

Se utilizzi già un software esterno per la gestione dei ricavi, puoi scegliere l’integrazione tra PriceLabs e Smoobu. In questo caso, PriceLabs analizza i dati di mercato e genera le tariffe ottimizzate. Smoobu riceve i prezzi e li trasmette ai portali collegati.

Il flusso è quindi:

PriceLabs → Smoobu → portali di prenotazione

Quando utilizzi un provider esterno, le impostazioni tariffarie devono essere gestite dalla sua interfaccia. I prezzi generati vengono poi sincronizzati con Smoobu e con i diversi canali di vendita.

Errori da evitare nella definizione del prezzo base

Confrontarsi con gli annunci sbagliati

Non prendere come riferimento qualsiasi struttura vicina. Un appartamento con fotografie poco curate, servizi limitati o recensioni negative potrebbe applicare tariffe basse proprio perché ottiene risultati inferiori alla media.

Confronta il tuo alloggio con strutture simili che presentano buoni punteggi, calendari aggiornati e un posizionamento coerente con il tuo.

Impostare il prezzo e non controllarlo più

Il mercato degli affitti brevi cambia durante l’anno. Nei primi mesi di attività, controlla settimanalmente il ritmo delle prenotazioni. Quando disponi di uno storico più stabile, una verifica mensile può essere sufficiente.

Il controllo non implica che tu debba modificare continuamente il prezzo base. Serve a individuare eventuali scostamenti prima che influiscano sui risultati dell’intera stagione.

Reagire troppo velocemente

Una settimana con poche prenotazioni non richiede necessariamente una modifica radicale.

Intervieni in modo significativo solo quando rilevi un cambiamento duraturo, come:

• nuove limitazioni locali;
• una forte variazione dell’offerta;
• la chiusura di un’importante attrazione o attività della zona;
• un cambiamento strutturale nella domanda;
• un peggioramento prolungato delle prestazioni dell’annuncio.

Negli altri casi, applica variazioni contenute e valuta i risultati prima di intervenire nuovamente.

Domande frequenti sul prezzo base degli affitti brevi

Ogni quanto dovrei modificare il prezzo base su Airbnb?

È utile controllare ogni settimana il ritmo delle prenotazioni, ma il prezzo base dovrebbe essere modificato solo in presenza di un andamento prolungato. Se il calendario si riempie sistematicamente troppo presto o rimane più vuoto rispetto a quelli delle strutture concorrenti, puoi intervenire con variazioni del 5-10%.

Per molte strutture, una revisione mensile o trimestrale è sufficiente.

Qual è la differenza tra prezzo base e prezzo minimo?

Il prezzo base è la tariffa media per notte che vuoi ottenere nel corso dell’anno.

Il prezzo minimo è invece la soglia sotto la quale non vuoi scendere. Dovrebbe essere stabilito considerando i costi operativi e il margine minimo necessario per accettare una prenotazione.

Devo abbassare il prezzo base durante la bassa stagione?

Generalmente no. Per gestire un calo stagionale della domanda è preferibile utilizzare regole stagionali, promozioni mirate o un software di dynamic pricing. In questo modo puoi ridurre temporaneamente le tariffe giornaliere senza modificare il punto di riferimento per tutto l’anno.

Il prezzo base dovrebbe essere abbassato solo quando i dati mostrano che è strutturalmente superiore al valore dell’alloggio o alle tariffe del mercato locale.