Introduzione

A 20 anni, mentre molte persone sono concentrate sugli esami e sulla vita universitaria, Andre trascorreva le giornate a contattare proprietari di immobili, analizzare costi e potenziali ricavi e cercare la sua prima opportunità nel settore degli affitti brevi. Non aveva un immobile di proprietà né il capitale necessario per acquistarne uno. Aveva però un obiettivo chiaro: entrare nel mercato immobiliare costruendo un’attività sostenibile.

Dopo mesi di telefonate, visite e rifiuti, Andre ha trovato la soluzione più adatta alla sua situazione: il Rent to Rent, un modello conosciuto anche come arbitraggio degli affitti. In pratica, chi gestisce prende in locazione un immobile con il consenso del proprietario e lo utilizza per offrire soggiorni di breve durata, assumendosi costi, rischi e responsabilità operative.

La sua esperienza dimostra che iniziare nel settore degli affitti turistici è possibile anche senza acquistare una proprietà. Servono però numeri realistici, perseveranza, un accordo chiaro con il proprietario e una gestione professionale fin dal primo giorno.

Nota: prima di avviare un’attività di Rent to Rent è essenziale verificare che il contratto consenta la sublocazione o la gestione per soggiorni brevi. È inoltre necessario rispettare la normativa fiscale, amministrativa e turistica applicabile nella località in cui si trova l’immobile.

Dall’interesse per il settore immobiliare al Rent to Rent

Cosa ti ha spinto a dedicarti agli affitti brevi?

Andre: Mentre studiavo avevo sperimentato diversi progetti, ma, guardandomi indietro, nessuno sembrava avere basi davvero solide nel lungo periodo. A un certo punto mi sono chiesto: quali bisogni esisteranno ancora tra 50 anni? La risposta è stata piuttosto semplice: mobilità, cibo e un tetto sopra la testa.

È così che ho iniziato a interessarmi al settore immobiliare. Ho letto libri, guardato video e studiato strategie come il Buy and Hold e il Fix and Flip. Mi affascinavano, ma la realtà mi ha riportato velocemente con i piedi per terra.

A 19 anni non avevo un capitale consistente e le banche non erano disposte a finanziarmi. Ho quindi cambiato domanda: invece di chiedermi come acquistare un immobile, ho iniziato a chiedermi come entrare nel settore su scala più ridotta.

La risposta è stata il Rent to Rent applicato agli affitti brevi.

Sei mesi di rifiuti prima della prima opportunità

Come sono stati i tuoi primi sei mesi?

Andre: Sono stati difficili. Ogni giorno contattavo proprietari, ricevevo rifiuti e cercavo di convincere le persone ad affidarsi a qualcuno della mia età.

I portali immobiliari tradizionali non stavano producendo i risultati sperati. Il tasso di risposta era di circa il 5% ed era frustrante investire così tanto tempo ricevendo pochissimi riscontri.

Ho quindi cercato un canale alternativo e ho trovato alcuni gruppi Facebook in cui altri operatori volevano cedere immobili che non erano più redditizi per loro.

Dopo numerose visite, conversazioni e calcoli, ho finalmente trovato una proprietà adatta al mio progetto. Da quel momento, tutto ha iniziato a muoversi molto velocemente.

Firmare il primo contratto tra entusiasmo e paura

Hai avuto dei dubbi prima di firmare?

Andre: Assolutamente sì. L’appartamento si trovava a tre ore di distanza da casa mia e, all’improvviso, stavo per assumermi un costo di circa 3.000 € al mese solo per l’affitto. Continuavo a chiedermi: cosa succederà se il progetto fallisce?

Ho chiesto consiglio ad altre persone, ma alla fine chi avvia un’attività deve assumersi in prima persona la responsabilità della decisione. Il rischio era mio.

Prima di firmare mi sono ricordato tre cose: era esattamente l’opportunità che stavo cercando, i conti tornavano e avevo ottenuto la fiducia sia del proprietario sia delle altre persone coinvolte. A quel punto dovevo semplicemente mantenere la promessa che avevo fatto a loro e a me stesso.

La prima settimana da gestore di affitti brevi

Com’è stata la prima settimana dopo aver preso in gestione l’immobile?

Andre: È stata un’altalena di emozioni e adrenalina. Anche se avevo finalmente firmato, in realtà non avevo ancora dimostrato nulla.

Durante la fase di acquisizione avevo imparato soprattutto facendo. Ora, però, l’attività era realmente operativa e dovevo trasformare tutte le promesse in processi concreti.

Non potevo più limitarmi a parlare di gestione, servizio e redditività. Dovevo dimostrare di essere in grado di gestire davvero la proprietà e risolvere ogni problema.

Le prime difficoltà nella gestione degli ospiti

Cosa ti ha sorpreso di più quando hai iniziato ad accogliere gli ospiti?

Andre: Iniziare a dicembre 2025 è stato un vero salto nel buio. In pochissimo tempo mi sono trovato ad affrontare molti dei problemi tipici della gestione quotidiana: una serratura forzata senza che ne fossi stato informato, camere scambiate, un problema con dei parassiti e finestre che non si chiudevano correttamente.

Quando lavori per qualcun altro, puoi prendere le distanze da alcuni problemi perché la responsabilità finale non ricade completamente su di te. Quando gestisci un’attività, invece, ogni problema deve essere affrontato subito.

Gli ospiti devono sentirsi al sicuro, trovare un ambiente confortevole e poter dormire bene. Questa responsabilità è diventata una delle mie principali motivazioni: voglio che le persone siano soddisfatte del soggiorno.

Quando ricevo una recensione positiva, sento di avere una spinta in più.

So che gli affitti brevi possono essere un argomento controverso, ma vedo anche il valore che una struttura ben gestita può offrire. Permette, ad esempio, a famiglie e gruppi di trascorrere insieme il Natale, la Pasqua o un’occasione speciale, anche quando nessuno dispone di una casa abbastanza grande per ospitare tutti.

Da fuori può sembrare che io abbia semplicemente preso in gestione alcuni appartamenti. Io, però, so quanto sia stato lungo e complesso il percorso che mi ha portato alla prima firma e quanto lavoro sia ancora necessario ogni giorno.

«Smoobu gestisce il lavoro operativo dietro le quinte e mi permette di tirare un sospiro di sollievo»

In che modo Smoobu supporta la gestione quotidiana della tua attività?

Andre: Per me è indispensabile. Senza un PMS, la gestione diventerebbe rapidamente caotica.

Smoobu si occupa di molte operazioni dietro le quinte. Questo mi permette di tirare un sospiro di sollievo e di trascorrere del tempo con la mia famiglia, invece di controllare continuamente se è arrivata una prenotazione, se le informazioni sono state inviate correttamente o se rischia di verificarsi una doppia prenotazione.

Il consiglio di Andre per chi vuole iniziare

Che consiglio daresti a chi sta pensando di entrare nel settore?

Andre: Non mollare, anche quando la situazione diventa frustrante. Porta a termine ciò che hai iniziato, prendi decisioni razionali e non perdere di vista i tuoi obiettivi. Allo stesso tempo, non ignorare il tuo istinto.

Cosa insegna la storia di Andre

Il percorso di Andre mostra che il Rent to Rent non è una scorciatoia per ottenere guadagni facili.

Prima della prima prenotazione ci sono mesi di ricerca, rifiuti, visite e analisi. Dopo la firma iniziano le responsabilità più importanti: garantire la sicurezza degli ospiti, mantenere la proprietà in buone condizioni, gestire i costi e costruire un rapporto di fiducia con il proprietario.

La tecnologia può semplificare molte operazioni, ma non sostituisce la professionalità. Un PMS e un channel manager permettono di ridurre il lavoro manuale e il rischio di errore, lasciando a chi gestisce più tempo per concentrarsi sull’esperienza degli ospiti e sulla crescita dell’attività.

5 lezioni per avviare un’attività di Rent to Rent

• Verifica sempre la normativa. Assicurati che il proprietario autorizzi il Rent to Rent e che il contratto sia adeguato. Controlla inoltre obblighi fiscali, autorizzazioni e regole locali sugli affitti brevi.
• Presenta un progetto professionale. Spiega al proprietario come intendi gestire l’immobile, quali responsabilità assumerai e quali vantaggi può ottenere dalla collaborazione.
• Analizza i numeri prima di firmare. Considera affitto, utenze, arredamento, pulizie, manutenzione, commissioni e stagionalità. Calcola anche il tasso di occupazione necessario per coprire tutti i costi.
• Investi nell’esperienza degli ospiti. Dai priorità a comfort, pulizia, sicurezza, manutenzione e connessione internet. Un arredamento curato non basta se il soggiorno presenta problemi pratici.
• Automatizza fin dall’inizio. Un PMS con channel manager ti aiuta a centralizzare le prenotazioni, sincronizzare calendari e prezzi e automatizzare le comunicazioni con gli ospiti.

Costruire un’attività sostenibile negli affitti brevi

La storia di Andre non parla di un sistema per arricchirsi velocemente. Parla di perseveranza, responsabilità e gestione professionale.

Un’attività sostenibile deve creare valore per tutte le persone coinvolte. Deve offrire al proprietario una gestione affidabile, agli ospiti un soggiorno sicuro e piacevole e a chi gestisce margini sufficienti per affrontare costi e imprevisti. È questo equilibrio, più di qualsiasi formula miracolosa, a permettere di costruire un’attività partendo da zero.

Scopri le strutture gestite da Andre a questo link e, magari, prenota il tuo prossimo soggiorno!

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