Todas las novedades y cambios en la normativa de alquileres turísticos en España (2025)

Durante este 2025, muchas comunidades y ciudades de España han anunciado cambios en la normativa local referente a los alquileres vacacionales, lo cual ha provocado confusión y revuelo en las asociaciones de anfitriones de alquiler vacacional y también para las plataformas de reservas. Con el fin de arrojar más luz sobre estos cambios y novedades, en este artículo encontrarás una recopilación de las últimas novedades sobre la regulación de alquileres turísticos en España.

Todas las novedades y cambios sobre alquileres turísticos en España este 2025

1. Cambios en el proceso de registro de viajeros: registro único en SES.HOSPEDAJES

Como ya avanzamos en nuestro webinar, desde comienzos de año se implantó como novedad la nueva plataforma para el registro de viajeros en España, SES.HOSPEDAJES, cuyo fin era unificar el proceso en una misma web de registro, automatizando y modernizando los procesos del pasado. Por ello, olvidamos ya el registro en la página de Hospederías de la Guardia Civil y en WebPol de la Policía Nacional y dimos la bienvenida a Seshospedajes.

Aunque el proceso de integración fue largo y colmado de problemas técnicos (el lanzamiento fue pospuesto en varias ocasiones), la entrada en vigor de SES.HOSPEDAJES te permite unificar tus registros y ahorrar tiempo.

Si quieres saber más sobre el nuevo registro de viajeros, encontrarás toda la información en esta guía.

2. Permiso de las comunidades de vecinos para la apertura de alojamientos turísticos

Un cambio reciente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ha provocado un brusco cambio que afecta de lleno a la actividad de alquileres vacacionales en todo el país. Desde el 3 de abril de 2025, sera obligatorio contar con el permiso de la comunidad de propietarios para abrir o seguir operando un alquiler vacacional.

De esta nueva ley se refiere que, para poder operar un alquiler turístico, el propietario deberá contar primero con el consentimiento del resto de propietarios, y podrá sancionarse si se opera sin esta aprobación. Antes de esta normativa, las comunidades de propietarios no tenían potestad para determinar, aceptar o prohibir alojamientos turísticos en los edificios residenciales. Ahora, debido también a la alta densidad de viviendas turísticas en los centros de las ciudades y para evitar problemas de convivencia, los vecinos podrán tener la última palabra sobre el asunto.

¿Qué ocurre con los alquileres vacacionales que ya existieran antes del 3 de abril de 2025? En este caso, los propietarios o gestores no necesitarán tener el permiso de la comunidad de propietarios y podrán seguir operando con normalidad como lo hacían hasta ahora.

3. Registro único de alquiler turístico: una nueva plataforma para asegurar la regularización

Los esfuerzos del gobierno central para regularizar el alquiler turístico en España se ven reflejados en la creación de un registro único de alquoler turístico, que viene recogida en el Real Decreto 1312/2024 y está disponible desde el 23 de diciembre de 2024.

A través de una Ventanilla Digital Única, el registro único de alquiler turístico es un sistema global de registro para todas las viviendas destinadas al alquiler turístico, de temporada y de habitaciones en España. Aunque lleva desde principios de año en vigor, será a partir del 1 de julio cuando se empiece a usar con obligatoriedad.

Mediante esta nueva herramienta, el gobierno y las comunidades autónomas lucharán contra los alquileres ilegales.

4. Consumo obliga a Airbnb a eliminar anuncios de alquileres ilegales

Como conocimos hace unos días, el Ministerio de Consumo ha condenado a la plataforma de reservas Airbnb a eliminar más de 66.000 anuncios de pisos y alquileres turísticos que operan sin licencia de alquiler vacacional en Madrid, Andalucía, Cataluña, País Vasco, Valencia y Baleares. El ministerio ha confirmado que ha pedido hasta en tres ocasiones a la empresa estadounidense que elimine de su web todos los anuncios que incumplen la normativa de alquiler actual. Asimismo, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha instado a Airbnb a eliminar de inmediato 5.800 anuncios.

5. Plan Reside del Ayuntamiento de Madrid: la otra cara de la moneda

Madrid aprobó este mes pasado una nueva resolución para impulsar el Plan Reside, un esfuerzo destinado a regularizar los alquileres vacacionales de la ciudad y proteger el derecho al acceso a la vivienda para los residentes locales. Este plan tiene como objetivo encontrar un equilibrio entre la oferta de alojamientos turísticos y las necesidades habitacionales de los ciudadanos, fomentando así un turismo sostenible y una convivencia armoniosa.

El Plan Reside se centra en tres objetivos clave:

1. Obligar a los propietarios de alquileres turísticos a cumplir con las normativas vigentes para operar legalmente, lo que incluye inscribirse en el nuevo registro único de alquiler turístico.
2. Limitar el número de propiedades en centros urbanos dedicadas al alquiler vacacional para reducir la presión sobre el mercado inmobiliario. Esto ayudará a mantener los precios de los alquileres residenciales controlados y asequibles para los ciudadanos locales.
3. Apoyar iniciativas que fomenten un turismo más consciente, donde los visitantes contribuyan positivamente a la comunidad local y respeten las costumbres y leyes locales.

6. Barcelona: en el camino hacia la reducción de viviendas turísticas

Explicamos a principios de año en este otro artículo cómo el Ayuntamiento de Barcelona ha decidido no renovar las licencias de alquiler turístico en ciertas zonas de la ciudad donde la saturación turística ha generado conflictos con los residentes y ha afectado al acceso a la vivienda.

Esta decisión forma parte de un conjunto de medidas más amplias para descongestionar los barrios más afectados por el turismo masivo y proteger la identidad de los vecindarios. En estas áreas, las nuevas licencias de alquiler vacacional están prohibidas, y las existentes se están revisando caso por caso. Se espera que para 2029, ya no haya licencias activas, lo que supondría un cambio importante en la configuración de la ciudad.

No obstante, la Comisión Europea podría declarar ilegal este procedimiento, y aún tendremos que esperar algunos meses para saber cuánto de realidad tiene esta visión.

Conclusión

Los cambios en la regulación de los alquileres vacacionales en España para 2025 están marcados por un enfoque que busca equilibrar los intereses del turismo con la calidad de vida de los residentes locales. Con iniciativas como el Plan Reside y las restricciones en ciudades como Barcelona, se evidencia una tendencia a proteger los derechos de los ciudadanos al acceso a una vivienda asequible, al mismo tiempo que se promueve un modelo de turismo más sostenible y respetuoso con el entorno local.

El éxito de estas medidas dependerá en gran parte de su implementación efectiva y de la cooperación entre instituciones, propietarios y turistas. Si bien estos esfuerzos son pasos significativos hacia un cambio positivo, el camino hacia la armonía entre el turismo y la vida urbana requerirá adaptaciones continuas y evaluaciones periódicas para asegurar que las normativas se mantengan relevantes y efectivas en un mundo en constante evolución. Mientras las autoridades locales trabajan en la ejecución de estas políticas, la mirada estará puesta en cómo influirán en el panorama económico y social de España, buscando que las ciudades españolas permita un crecimiento equilibrado y beneficioso para todos sus habitantes.