Mitarbeiterstory – Wie Max zur Fewo Vermietung kam und dann zu Smoobu

Meine Schwester wohnte schon lange an der dänischen Grenze und mein Bruder und Vater zogen vor ein paar Jahren fast zeitgleich nach England und an den Bodensee. Ich wohnte in Berlin und bekam die recht undankbare Aufgabe, mich um zwei Mietshäuser in der niedersächsischen Heimat mit acht Wohneinheiten zu kümmern.

Plus: Zwei traumhafte Häuser in Altstadt-Toplage in der niedersächsischen Kleinstadt Verden an der Aller (und hoher emotionaler Wert für mich persönlich).

Minus: Aufgrund von Denkmalschutz und der Beschaffenheit sehr pflegeintensiv. Wegen relativ kleiner Wohneinheiten gab es eine hohe Fluktuation unter den Mietern. Einen Makler für die Vermietung einzusetzen, lohnte sich nicht. Jedes Mal selbst bei einem Mieterwechsel aus der Ferne anzureisen, lohnte sich ebensowenig. Unterm Strich hat es sich finanziell nicht gelohnt, die Häuser weiter zu vermieten und auch ein Verkauf der Häuser stand zur Debatte.

Das war für mich nicht akzeptabel. Also wie weiter?!

Die SWOT Analyse war mir ein Begriff, also musste ich einfach nur einen Weg finden, um aus dem obigen Minus ein Plus zu machen. Ich dachte an die Kurzzeitvermietung und fand die Idee sehr interessant.

Ziel: Totale Freiheit durch vollständige Automatisierung – so und nicht anders!

Innerhalb weniger Tage nachdem der Gedanke gesät war, hatte ich einen fertigen 20-seitigen Business Plan auf dem Tisch, der auch heute noch erschreckend nah an der Realität ist.

Die vier Marketing P’s sind Product, Place, Price, Promotion

• • Product: Mit denkmalgeschützten Häusern und einem großen Garten hatte ich ein überragendes Produkt
  • Place: Inmitten der Altstadt eine fantastische Lage. Sehr zentral und dennoch ruhig gelegen.
  • Price: Durch Technik und Automatisierung könnte ich jeden Preis mitgehen und immer etwas günstiger sein als die Konkurrenz – und natürlich auch besser.
  • Promotion: Ich bräuchte einen Channelmanager um auf so vielen Plattformen wie möglich präsent zu sein. Ich komme zwar aus dem Marketing, wollte aber, dass es selbstständig läuft.

Anfängliche Fragen:

• • Gibt es Nachfrage?
  • Was ist mein Markt?
  • Verstehe ich genug davon?
  • Kann ich besser sein als der Markt?
  • Habe ich einen guten Standort?
  • Ist es nachhaltig oder nur ein kurzes Fad (also bald schon wieder vorbei)?
  • Kann ich die großen Baustellen bewältigen? – Technik, Personal, Wäsche Steuerung aus der Ferne?
  • Kann ich die lange Anfangsphase finanziell durchstehen? (Ich wollte keine Langzeitmieter rausschmeißen und mitunter muss man dann lange warten, bis die nächste Einheit frei wird. In dieser Zeit quasi auf Standby zu sein kann sehr schnell finanziell gefährlich werden)
  • Kann ich günstige Preise mitgehen?
  • Macht es wirtschaftlich auch nach Steuern Sinn? (Etwas, das anfangs immer gerne außer Acht gelassen wird.)

Ich konnte alle Fragen positiv für mich beantworten.

Nach akribischer Planung ging es los. Es war ein langfristiger Plan, und bis zu dessen Erfüllung war ich bereit, viele persönliche Opfer zu bringen.

Eckpfeiler:

• • Planung: Umbau, Finanzierung, Mietersituation, Einrichtung (wird hier nicht genauer erläutert).
  • Operatives Geschäft: Personal für Reinigung (ich war von Anfang an bereit höhere Löhne zu zahlen. Das Personal sollte zufrieden sein und gerne für mich arbeiten. Sie müssten meine Augen und Ohren sein, und dazu sehr eigenständig. Wäscherei für Bettwäsche und Handtücher (War sehr wichtig für die Professionalisierung und die Arbeitsplanung. Seit es mit Apt. Nr. 5 los ging habe ich einen Vertrag mit einer professionellen Reinigung – möglicherweise der größte Meilenstein. Eine unfassbare Erleichterung und enorme Qualitätssteigerung)
  • Technologie

 

Technologie war Grundvoraussetzung

Technologie schafft die Rahmenbedingungen. Hier gibt es für mich 4 Eckpfeiler.

• • Flächendeckendes WIFI
  • Automatische Türschlösser
  • Kameras
  • Channelmanager Buchungssystem

Das Wifi ist vor Ort die Basis für alles. Schließlich sollen die Kameras auch im letzten Winkel des Grundstücks gut funktionieren, damit im Notfall alles kontrolliert werden kann – und man dem Gast im Zweifel beim Selbst-Check-In mit den automatischen Türschlössern assistieren kann.

Der Channelmanager ist das Tor zur Welt. Ich bin erst mit Smoobu glücklich geworden. Smoobu ist nicht perfekt, bietet aber für mich ein optimal ausgewogenes Portfolio an Features, die ich für meine Kurzzeitvermietung und die Automatisierung benötige. Ohne Smoobu würde es nicht funktionieren. Andere Channelmanager sind für die vollständige Automatisierung noch nicht gerüstet, zumindest nicht in Europa.

Meine Apartments sind bei allen wichtigen Buchungsportalen wie booking.com und Airbnb angemeldet. Diese sind dann mit Smoobu verknüpft. Alle Kalender werden automatisch synchronisiert und ich habe keinen Stress mehr. In Smoobu stelle ich auch meine Preise und Mindestaufenthalte ein. Smoobu stellt mir außerdem meine eigene Website zur Verfügung, über die ich auch Kreditkarten- und Paypal-Zahlungen erhalten kann. Das Geld kommt direkt auf mein Konto, ohne Kommission.

Wenn ein Gast über meine Website oder ein Buchungsportal bucht, kommen die Buchungsinformationen sofort bei Smoobu an und die Kalender aller Plattformen werden für den Buchungszeitraum automatisch belegt. Gleichzeitig werden automatisiert Nachrichten an den Gast ausgelöst, durch die dieser vor der Anreise alle notwendigen Informationen zu seiner Buchung erhält.

Gleichzeitig bekommt der Hersteller der automatischen NUKI Türschlösser die Buchungsinfo und erstellt einen Code für die Dauer des Aufenthaltes. Dieser wird zurück an Smoobu gesendet und geht von dort per automatisierter Nachricht weiter an den Gast.

Die Reinigungskräfte werden immer für den kommenden Monat eingeteilt und sehen in ihrem Smoobu Assistenten-Konto, welche Wohnungen an ihren Arbeitstagen Tagen zu reinigen sind. Ich werde nur noch in Notfällen kontaktiert bzw. wenn bestimmte Infos in den automatisierten Nachrichten noch nicht zu finden sind.

Genauso war es vor langer Zeit geplant.

Seit einer Weile ist es endlich möglich!

Durch die neu gewonnene Freiheit habe ich nun bei Smoobu angeheuert – um dabei mitzuhelfen, die Software weiter kontinuierlich zu verbessern – in einem sehr coolen, internationalen Team.

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