FeWo-Vermietung in der Nebensaison: 13 Tipps für mehr Buchungen

In der Hochsaison ist es meist kein Problem, deine Ferienwohnung auszulasten. Doch sobald die Temperaturen sinken, kann die Nebensaison schnell zur Herausforderung werden. Weniger Nachfrage bedeutet häufig weniger Buchungen, aber das muss nicht so bleiben! Mit den richtigen Strategien kannst du auch in der ruhigen Zeit dein Buchungskalender füllen, neue Gäste gewinnen und deine Einnahmen stabil halten.

In diesem Artikel findest du 14 erprobte Tipps von Profis, um in der Nebensaison mehr Buchungen zu generieren und deine Auslastung langfristig zu steigern.

1. Flexible Buchungsbedingungen & smarte Preisstrategie (flexible Stornierung, Aufenthaltsdauer und Preisstrategie)

Gerade in der Nebensaison buchst du nicht mit „starren Regeln“, sondern mit Flexibilität.

Mach es Gästen leicht zu buchen

Überlege, ob du in der Nebensaison:

• den Mindestaufenthalt reduzierst (z. B. 2–3 Nächte statt 7 Nächte)
• den Buchungsvorlauf senkst (buchbar bis kurz vor Anreise, z. B. am selben oder Vortag)
• eine flexiblere Stornierungsfrist anbietest

Warum das so wichtig ist:

• Gäste buchen heute extrem kurzfristig, auch ältere Reisende
• Viele warten bewusst den Wetterbericht ab
• Flexible Stornierung schafft Vertrauen und erhöht die Klick-zu-Buchung-Quote

💡 Tipp:
Selbst wenn eine Buchung storniert wird, ist die Chance durch die kurzfristige Nachfrage in der Nebensaison hoch, dass du die Lücke neu füllen kannst.
➡️ Flexiblere Stornierung und kürzere Mindestaufenthalte (z. B. 2–3 Nächte statt einer Woche) machen deine Unterkunft für Wochenendreisende, Paare oder Freundesgruppen attraktiver.

Dynamische Preise statt starrer Nebensaison-Preise

Ein „einfacher Nebensaison-Preis“ reicht heute nicht mehr aus.
Besser ist eine dynamische Preisstrategie, bei der sich deine Preise z. B. anpassen nach:

• Nachfrage in deiner Region
• Events, Messen, Konzerten
• vergleichbaren Unterkünften
• Kurzfristigkeit der Anfrage

Tools wie:

• PriceLabs
• Beyond
• Smoobu Dynamic Pricing (direkt in Smoobu integriert)

helfen dir, Preise automatisch so anzupassen, dass du:

• attraktiv im Markt stehst
• keine Geld auf der Straße liegen lässt
• gleichzeitig deine Auslastung in der Nebensaison sicherst

Das Programm passt sie automatisch an deine Konkurrenz, die Nachfrage und Events wie Konzerte, Messen etc. an.

Kombiniere das mit:

• Last-Minute-Rabatten (z. B. -10–20 % bei Buchung 3–5 Tage vor Anreise)
• Langzeit-Rabatten (z. B. -15 % ab 7 Nächten)
• Midweek-Specials (z. B. Rabatt für Aufenthalte Sonntag–Donnerstag)

2. Mach dein Inserat saisonal & emotional stark

Die Nebensaison ist die perfekte Gelegenheit, dein Inserat auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder deiner eigenen Buchungsseite zu überarbeiten. Dein Inserat sollte nicht das ganze Jahr über gleich aussehen.
In der Nebensaison verkaufst du andere Emotionen als im Hochsommer.

Passe Titel, Bilder und Text an die Jahreszeit an

• Titel anpassen: Heb die aktuelle Saison hervor („Gemütlicher Herbsturlaub an der Ostsee“ oder „Winterzauber in den Alpen“).
• Fotos aktualisieren: Zeige deine Unterkunft im herbstlichen Licht oder mit gemütlicher Winterdeko. Kerzen, Decken, Kaminfeuer und dampfender Tee am Fenster mit Blick ins Draußen.
• Beschreibung überarbeiten: Erwähne Aktivitäten der Jahreszeit (z. B. Weihnachtsmärkte, Wanderungen, Wellnessangebote oder ruhige Strände, leere Wanderwege, Naturerlebnis).

Diese Anpassungen schaffen eine emotionale Verbindung – Gäste können sich ihren Aufenthalt sofort vorstellen.

Verkaufe schlechtes Wetter als Vorteil

Statt „Nieselregen im November = Problem“ kannst du genau daraus deinen Vorteil machen:

• Fotos von nebeligen Wäldern, Regentropfen am Fenster, kuscheligen Sofas
• Formulierungen wie:
  • „Perfekt für graue Tage: warmes Kaminfeuer, Spieleabende & Netflix“
  • „Ideal für eine Auszeit mit Buch und Tee, während draußen der Wind weht“

Zeige im Inserat, wie deine Zielgruppe das schlechte Wetter genießt.
Du verkaufst keine Temperatur, sondern verkaufst Stimmung & Erholung.

-> Smoobu-Leitfaden: Lerne Schritt für Schritt, wie du dein Inserat an die Jahreszeiten anpasst.

3. Denk auch bei der Einrichtung an die Nebensaison

Eine vollständige und aktuelle Liste deiner Ausstattung erhöht deine Sichtbarkeit auf den Buchungsportalen.
Viele Gastgeber denken bei Ausstattung an Sommer-Highlights – aber in der Nebensaison zählen andere Ausstattungsdetails. Neben Highlights wie Sauna, Kamin oder Jacuzzi sind auch klassische Details wie WLAN, gut ausgestattete Küche oder Brettspiele wichtig.

Ausstattung mit Sofortwirkung auf Buchungen

Top-Performer für Herbst & Winter:

• komfortabler Arbeitsplatz
• sehr gutes WLAN
• Sauna (Indoor/Outdoor)
• Whirlpool oder Badewanne
• Kamin oder Elektrokamin
• Fußbodenheizung
• hochwertige Beleuchtung (warm, gemütlich)
• Spielesammlung & Bücher
• Smart-TV + Streaming-Dienste

Für Hobby-Reisende:

• Wanderkarten, Regenschirme, Fernglas
• Trocknungsmöglichkeiten für Kleidung
• Sport-/Hobby-Equipment (z. B. Golftrolley, Fernglas, Yogamatte)

Für Gäste mit Hund:

• Näpfe, Hundedecke, Kotbeutel
• Infos zu Hundestränden/Wanderwegen
• eingezäunter Garten oder Balkon mit Sicherung

💡 Lade unsere kostenlose Checkliste für Ferienwohnung-Ausstattung herunter und überprüfe, ob du alles angegeben hast.
Je vollständiger dein Profil, desto besser wirst du auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com gefunden!

4. Verstehe deine neuen Nebensaison-Zielgruppen

Die Zielgruppen der Hauptsaison sind nicht automatisch die besten für die Nebensaison.

Viele Gastgeber sagen: „Wir vermieten an Familien mit Kindern.“
Das ist in der Hochsaison super – aber in der Nebensaison oft ein Problem, weil:

• schulpflichtige Kinder an Schulferien gebunden sind
• Familien eher in den „Sahnezeiten“ reisen

In der Nebensaison brauchst du Gäste, die flexibel sind und nicht an Ferienzeiten gebunden. Zum Beispiel:

Zielgruppen, die perfekt zur Nebensaison passen

• Junge Eltern & werdende Eltern
  • Reisen gerne außerhalb der Ferien
  • Suchen Ruhe, Komfort, gute Ausstattung und flexible Zeiten
• Senioren & "Best Ager"
  • Profitieren von ruhigeren Reisezeiten
  • Bleiben oft länger
  • Legen Wert auf Komfort, Barrierearmut, Ruhe, gute Erreichbarkeit
• Hobby-Reisende
  • z. B. Wanderer, Golfer, Surfer, Ornithologen
  • orientieren sich an Saison ihres Hobbys, nicht an Schulferien
  • bleiben häufig mehrere Nächte, teilweise länger
• Urlauber mit Hund
  • wollen oft nicht fliegen
  • weichen bewusst auf ruhigere Reisezeiten aus
  • sind eine extrem dankbare Zielgruppe für Herbst/Winter

💡 Überlege konkret:
Kannst du Hunde zulassen (oder zumindest teilweise)?
Ein „Hunde willkommen“-Profil kann dir in der Nebensaison den Unterschied zwischen leerem und gefülltem Kalender bringen.

• Geschäftsreisende & Workation-Gäste
  • Reisen das ganze Jahr über
  • Wetter ist zweitrangig
  • Planen kurzfristiger
  • Bleiben oft unter der Woche (perfekt, um Lücken zu schließen)

Passe dein Angebot bewusst auf diese Zielgruppen an

Frage dich bei jeder Entscheidung: „Hilft das dabei, diese Zielgruppen gezielt anzusprechen?“

Zum Beispiel:

• Hundeausstattung (Napf, Decke, klare Regeln)
• gute Beleuchtung & bequeme Arbeitsplätze für Workation
• klare Infos zu Wanderwegen, Golfplätzen, Thermen, Hundestränden etc.
• ruhige Schlafmöglichkeiten für Senioren

Je klarer du deine Nebensaison-Zielgruppen definierst, desto leichter wird der Rest: Inserat, Bilder, Preisstrategie, Ausstattung.

5. Der Booking-Filter-Trick: So machst du deine Konkurrenz unsichtbar

Wie aus dem Webinar: „Mit einem einzigen Klick kannst du viele Wettbewerber unsichtbar machen.“

Wie das geht?
Indem du genau in den Filtern sichtbar bist, die deine Zielgäste nutzen.

So findest du die wichtigsten Filter in deiner Region

1. Öffne Booking.com (am besten im Inkognito-Modus)
2. Gib deine Region ein (z. B. „Ostsee“, „Allgäu“, „Stadt XY“) – nicht deinen Unterkunftsnamen.
3. Scrolle zu den Filter-Optionen (Ausstattung, Besonderheiten etc.).
4. Schau dir an:
   • welche Kategorien & Filter besonders präsent sind
   • wie viele Unterkünfte in deiner Region diese Kategorien erfüllen

Zum Beispiel:

• Parkplatz
• Sauna
• Haustiere erlaubt
• Flughafenshuttle
• Ladestation für E-Autos
• Wellness / Spa
• Familienzimmer
• Balkon / Terrasse
• Arbeitsplatz / Schreibtisch

Hake ALLES an, was du wirklich bieten kannst

Für dein Inserat bedeutet das:

• Gehe in dein Booking.com- und Airbnb-Profil
• Prüfe jeden Ausstattungs-Punkt
• Hake alles an, was du tatsächlich anbietest

Typische „vergessene Umsatzbringer“:

• Spülmaschine
• Ladestation für E-Autos
• zusätzliche Schlafplätze
• Arbeitsplatz / Schreibtisch
• Kinderreisebett
• Hund erlaubt (ganz oder teilweise)

Eine einzige vergessene Checkbox kann bedeuten, dass du bei wichtigen Filtern nicht mehr sichtbar bist – und deine Konkurrenz den Zuschlag bekommt.

Kooperationen nutzen, um Filter zu „aktivieren“

Du musst nicht alles selbst anbieten. Oft reichen Kooperationen vor Ort, um in bestimmte Filter zu kommen, z. B.:

• In der Nähe gibt es ein öffentlich zugängliches Spa oder Hotel mit Wellnessbereich
• Ein Taxiunternehmen bietet Flughafentransfer an
• Ein Schwimmbad ist fußläufig erreichbar
• Ein Fahrradverleih ist um die Ecke

So kannst du vorgehen:

• Suche vor Ort Partner (Spa, Restaurant, Taxi, Verleih…)
• Vereinbare:
  • vergünstigte Konditionen für deine Gäste oder
  • eine einfache „Vermittlung“, bei der du nur Kontakt herstellst
• Mache in deinem Inserat deutlich:
  • was genau möglich ist
  • ob du nur vermittelst oder etwas übernimmst
  • transparent und steuerlich sauber (im Zweifel Steuerberater fragen)

Je mehr relevante Filter du besetzt, desto öfter erscheinst du in Suchergebnissen – und desto unsichtbarer wird deine Konkurrenz.

6. Nutze Nebensaison-Promotions & flexible Preisaktionen clever

Rabatte sind kein Selbstzweck.
Sie funktionieren nur, wenn sie:

• zeitlich begrenzt,
• sichtbar und
• strategisch platziert sind.

Gerade in der Nebensaison können Preisaktionen ein entscheidender Hebel sein, um kurzfristige Lücken zu füllen.

Effektive Rabatte, die wirklich Konversion bringen

Last-Minute-Deals

Ideal für kurzfristige Buchungen:

• 10–20 % Rabatt bei Buchungen 5 Tage vor Anreise
• Perfekt für:
  • Paare
  • Workation-Gäste
  • flexible Senioren
  • Hundebesitzer

Rabatte für längere Aufenthalte

• 10–15 % ab 7 Nächten
• 20 % ab 14 Nächten

Ideal, um „Lücken“ im Kalender längerfristig zu schließen.

Midweek-Specials

• Rabatt für Buchungen von Sonntag bis Donnerstag
• Füllt Leerstände, die besonders in der Nebensaison auftreten

Sichtbarkeit ist entscheidend

Platziere die Angebote:

• im Titel deiner Anzeige
• im ersten Absatz deiner Beschreibung
• auf deiner eigenen Website
• auf Social Media
• mit Foto-Overlays (z. B. „-20 % im November – nur diese Woche!“)

💡 Tipp:
Mit Smoobu Dynamic Pricing kannst du solche Aktionen automatisch steuern und auf Nachfrage reagieren – ideal für spontane Peaks (z. B. Messen, Events, Feiertage).

7. Reaktiviere ehemalige Gäste und mach sie zu Stammgästen

Ehemalige Gäste sind deine günstigste und verlässlichste Quelle für neue Buchungen gerade in der Nebensaison. Wenn sie von ihrem Urlaub bei dir begeistert waren, werden sie gerne wiederkommen, und sei es nur für einen kurzen Aufenthalt.

Implementiere deswegen eine E-Mail Strategie.

So nutzt du dein E-Mail-Marketing effizient

Sende gezielte E-Mails mit:

• einem exklusiven Stammgäste-Rabatt
• einer persönlichen Nachricht („Wir würden uns freuen, euch wiederzusehen…“)
• besonderen Tipps zur Jahreszeit
• Last-Minute-Infos („Noch 3 freie Nächte im November – jetzt -15 %“)

Die Conversion ist hier oft 3–5× höher als bei Fremdgästen.

Empfehlungsprogramm einführen

Belohne deine Stammgäste:

• „Empfiehl uns weiter und erhalte 10 % beim nächsten Aufenthalt“
• kleiner Willkommenskorb als Dankeschön
• Früheren Zugriff auf Rabatte

8. Geschäftsreisende und Workation: Bereite deine Unterkunft vor!

Geschäftsreisende sind eine Zielgruppe, an die du auch außerhalb der Saison denken solltest. Sie benötigen das ganze Jahr über eine Unterkunft und können dir dabei helfen, Zeiten mit wenig Nachfrage zu überbrücken. Um sie anzusprechen, solltest du dein Angebot anpassen, indem du besondere Ausstattungen anbietest (z. B. eine Büroecke, die für Arbeit aus dem Homeoffice ausgestattet ist, ein leistungsstarkes WLAN, einen Drucker ...). Denk auch daran, die Möglichkeit zu bieten, spät oder sogar rund um die Uhr anzureisen, indem du kontaktlosen Check-in ermöglichst. Vielleicht kannst du so einen neuen Stammkunden gewinnen oder wirst an Kollegen weiterempfohlen.

9. Erweitere deine Zielgruppe

Du kannst auch gezielt Erwachsene ohne Kinder ansprechen. Diese Gäste sind nicht an die Schulferien gebunden und richten ihre Reisen oft nach den Zeiten aus, die für ihre Aktivitäten am günstigsten sind. Beispiel: Senioren oder Erwachsene, die im unterwegs sind, um ihr Hobby auszuüben (Ornithologie, Wandern, Golf, Surfen usw.).

Auch hier kannst du zeigen, dass du alles tust, um sie bei ihren Hobbys zu unterstützen, indem du schwere oder schwer zu transportierende Ausrüstung für Urlauber bereitstellst (z. B. Surfbretter, Golfwagen usw.).

-> Smoobu-Leitfaden: Entdecke die 12 verschiedenen Zielgruppen, die du ansprechen kannst.

10. Biete deine Unterkunft für Dreharbeiten an

Wenn deine Ferienwohnung einen besonderen Charakter hat – zum Beispiel durch ihre Architektur, Einrichtung oder Lage – kannst du sie auch als Drehort für Film- oder Werbeproduktionen anbieten. Produktionsfirmen suchen regelmäßig nach authentischen Locations und zahlen dafür oft attraktive Tagessätze.

💡 Besonders geeignet sind große, helle oder außergewöhnlich gestaltete Unterkünfte, etwa Lofts, Chalets oder Apartments mit Panoramablick. So kannst du auch in der Nebensaison zusätzliche Einnahmen erzielen – und deine Unterkunft gleichzeitig bekannter machen.

👉 Tipp: Such in deiner Region gezielt nach Produktionsfirmen oder Location-Agenturen, die neue Drehorte suchen, und biete deine Ferienwohnung aktiv an. Erfahre mehr zum Thema Filmtourismus für deine Ferienwohnung.

11. Sonderangebote

In der Nebensaison kannst du mit gezielten Rabatten und Aktionen schnell neue Buchungen gewinnen. Schon kleine Preisnachlässe machen einen großen Unterschied:
💡 Zum Beispiel 10–20 % Last-Minute-Rabatt für kurzfristige Buchungen oder 15 % Preisnachlass bei längeren Aufenthalten ab einer Woche.

Wichtig ist, dass du diese Angebote sichtbar platzierst – etwa im Titel und Beschreibungstext deiner Anzeige, auf deiner eigenen Buchungsseite oder sogar in den Fotos. So weckst du direkt Aufmerksamkeit bei preisbewussten Reisenden.

👉 Tipp: Nutze das Dynamic Pricing von Smoobu, um solche Sonderaktionen automatisch einzurichten und deine Preise flexibel an Nachfrage und Saison anzupassen.

12. Erstelle Themen-Pakete & Kooperationen mit lokalen Partnern

Mach deine Unterkunft in der Nebensaison durch besondere Erlebnispakete attraktiver. In Zusammenarbeit mit lokalen Partnern kannst du Themenwochenenden anbieten, zum Beispiel ein Gourmet-Wochenende mit einem Restaurant in der Nähe oder ein Wellness-Paket mit Eintritt in ein Spa.

Erstelle Themen-Pakete & Kooperationen mit lokalen Partnern

• Hygge-Wochenende: Kaminfeuer, Tee, Decken, Spa-Gutschein
• Gourmet-Auszeit: Kooperation mit einem lokalen Restaurant
• Wellness-Paket: Massage oder Spa-Eintritt inkludiert
• Outdoor-Adventure: Wanderführer, Routen, Ausrüstung
• Workation-Paket: Kaffee-Flatrate, Arbeitsplatz, früher Check-in

So findest du die richtigen Kooperationspartner

• lokale Restaurants
• Cafés
• Spas/Wellnesshotels
• Fahrradverleihe
• Taxiunternehmen
• Tourismusbüros
• Event-Veranstalter

Du kannst damit im Inserat zusätzliche Filter bedienen (z. B. „Wellness“, „Shuttle“, „Spa-Nähe“), ohne selbst Hotelservices anbieten zu müssen.

💡 Solche Angebote schaffen einen zusätzlichen Anreiz und heben dich von anderen Unterkünften ab – perfekt, um neue Zielgruppen anzusprechen oder Stammgäste zurückzugewinnen.

👉 Tipp: Setze die Pakete gezielt auf deiner eigenen Website oder in deinem Newsletter ein, um Buchungen direkt und provisionsfrei zu generieren.

13. Verbessere deine Sichtbarkeit auf den Buchungsportalen

Schau dir genau an, welche Möglichkeiten dir die einzelnen Portale bieten, um deine Unterkunft sichtbarer zu machen oder hervorzuheben. In der Nebensaison solltest du ein bisschen Zeit in deine Anzeige investieren, damit du in der Suche weiter oben erscheinst und so besser gefunden wirst. Kombiniere dafür mehrere der oben beschriebenen Taktiken, um dein Inserat erfolgreicher zu machen.

-> Smoobu-Guide: Hier erfährst du, wie du mehr Buchungen für deine Ferienunterkunft generierst.

Ein Channelmanager für die Verwaltung deiner Ferienwohnung

Egal ob Sommer- oder Wintersaison, du solltest bei der Verwaltung deiner Ferienunterkunft immer auf Effizienz setzen. Mit Smoobu kannst du deine Unterkunft problemlos auf mehreren Buchungsseiten inserieren, verwalten und deine Buchungskalender in Echtzeit synchronisieren, um Doppelbuchungen zu vermeiden.

Aber nicht nur das! Du kannst auch deine Preise von einer einzigen Schnittstelle aus anpassen, die Kommunikation mit deinen Gästen automatisieren und deine verschiedenen Dienste miteinander verbinden. Teste unseren Channelmanager 14 Tage kostenlos und bring dein Vermietungsgeschäft auf die nächste Stufe!