BGH-Urteil zur Untermiete: Aufatmen für FeWo-Vermieter

Vielleicht hast du die Schlagzeilen der letzten Tage gesehen: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28. Januar 2026 ein machtvolles Urteil gefällt, das die Gewinnerzielung bei der Untervermietung stark einschränkt.

In Foren und Facebook-Gruppen herrscht seitdem Unruhe. Viele fragen sich: "Darf ich mit meiner Ferienwohnung jetzt keinen Gewinn mehr machen?"

Wir haben das Urteil (Az. VIII ZR 228/23) im Original analysiert. Unsere klare Botschaft an dich als Eigentümer: Keine Panik. Dieses Urteil richtet sich nicht gegen dich. Im Gegenteil: es stärkt deine Position.

Hier erfährst du, warum dieses Urteil eigentlich eine gute Nachricht für alle ist, die ihr Eigentum selbst vermieten.

Teil 1: Für Eigentümer

1. Was besagt das neue BGH-Urteil überhaupt? Der Faktencheck.

Um die Aufregung zu verstehen, schauen wir uns die Fakten an. In dem verhandelten Fall ging es um einen Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin.

1. Die Ausgangslage: Der Mieter zahlte selbst eine Kaltmiete von anfangs 460 €, später rund 497 €.
2. Das „Geschäftsmodell“: Während eines längeren Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung unter. allerdings zu einem Preis von 962 € nettokalt (insgesamt 1.100 € warm).
3. Der Gewinn: Der Mieter erzielte also einen monatlichen Überschuss von fast 500 €.

Der Mieter berief sich auf sein Recht zur Untervermietung nach § 553 BGB, um diesen Zustand zu rechtfertigen. Doch der BGH hat hier eine klare rote Linie gezogen:

Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn er damit eine Gewinnerzielung anstrebt, die über die Deckung seiner eigenen Kosten hinausgeht.

Das Gericht bestätigte die Kündigung der Wohnung, weil der Mieter durch die unerlaubte, gewinnbringende Vermietung seine Pflichten „nicht unerheblich verletzt“ hatte.

Was das für dich bedeutet: Das Gericht verurteilt nicht die Vermietung an sich. Es stellt lediglich fest, dass ein privater Wohnraummietvertrag nicht dazu missbraucht werden darf, ein Business zu betreiben.

2. Meine Ferienwohnung, Mein Profit: Warum das Urteil dein Eigentum stärkt

Hier kommt der Punkt, der für dich als Eigentümer („Vermieter") am wichtigsten ist – und der in der Presse oft untergeht. Die Richter begründen das Verbot für den Mieter nämlich damit, dass der Gewinn dem Eigentümer zusteht.

Das Urteil bezieht sich explizit auf das Grundgesetz (Art. 14 GG) und stellt unmissverständlich fest:

„Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung, mithin die Befugnis, aus deren vertraglicher Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen [...], ist [...] deren Eigentümer zugewiesen.“

Der BGH sagt damit: Wer das Eigentum hat, hat auch das Recht auf die Rendite.

Als Eigentümer einer Ferienimmobilie bist du von den Einschränkungen dieses Urteils nicht betroffen:

1. Dein Geschäftsmodell – die gewinnbringende Vermietung deines Eigentums – wird durch dieses Urteil verfassungsrechtlich bestätigt.
2. Du musst dich nicht auf ein „berechtigtes Interesse“ zur Kostendeckung berufen.

3. Schluss mit Grauzonen: Ein fairer Wettbewerb für alle

Wenn wir einen Schritt zurücktreten, ist dieses Urteil auch gut für die Hygiene des Marktes. In den letzten Jahren gab es immer wieder Akteure, die sich in einer Grauzone bewegten: Sie mieteten günstigen privaten Wohnraum an, um ihn teurer weiterzuvermieten – oft ohne das Wissen des Eigentümers und ohne gewerbliche Genehmigung

Der BGH hat klargestellt, dass der Zweck der Untermiete darin besteht, dem Mieter die Wohnung zu erhalten (z. B. bei Abwesenheit), und nicht darin, ihm eine Einnahmequelle zu verschaffen.

Experten raten schon lange dazu, in Metropolen wie Berlin oder München gar nicht erst mit klassischem Wohnraum zu experimentieren, sondern sich direkt auf Gewerbeimmobilien (Büros, Ladenflächen) zu spezialisieren. Dort greift das BGH-Urteil zur Wohnraummiete nicht, und du bist auch baurechtlich auf der sicheren Seite.

Für dich als seriösen Eigentümer bedeutet das Fair Play:

• Der Markt wird bereinigt von Anbietern, die Wohnraumverträge zweckentfremden.
• Wer nur mietet, darf keinen Gewinn erzielen, der über die „Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen“ hinausgeht.

Das sorgt für fairere Wettbewerbsbedingungen, da deine Konkurrenz nicht mehr aus Mietern bestehen kann, die ohne das Risiko des Immobilieneigentums schnelle Profite machen wollen.

4. Qualität statt schnelles Geld: Warum der Ruf der Branche profitiert

Ein weiterer spannender Aspekt des Urteils ist der Schutz der Gäste (Untermieter). Der BGH merkte an, dass die Beschränkung der Untermiete auch dazu dient, Untermieter vor überhöhten Preisen zu schützen.

Anbieter, die auf schnelle Arbitrage mit Privatwohnungen aus sind, stehen oft unter Druck, jeden Cent umzudrehen. Da sie rechtlich auf wackeligen Beinen stehen („Graubereich“), investieren sie selten nachhaltig in Qualität oder Sicherheit.

• Marktbereinigung: Unprofessionelle Anbieter, die sich nicht an Regeln (wie Zweckentfremdungsverbote oder Mietverträge) halten, verschwinden vom Markt, weil das Risiko durch das Urteil zu hoch wird.
• Qualitätsschub: Übrig bleiben professionelle Gastgeber wie du, die mit Herzblut, Eigentum oder sauberen gewerblichen Verträgen arbeiten. Das hebt den Standard der gesamten Branche und verbessert das Image von Ferienwohnungen nachhaltig.

5. Argumentations-Hilfe: Schluss mit der „Wohnraum-Debatte“

Oft werden professionelle FeWo-Vermieter mit illegalen Untervermietern in einen Topf geworfen („Ihr nehmt Wohnraum weg!“). Jetzt hast du es schwarz auf weiß. Das Gesetz unterscheidet strikt zwischen:

• Wohnen (Besitzrecht des Mieters): Dient der privaten Existenz und darf nur eingeschränkt an Dritte überlassen werden.
• Wirtschaften (Eigentum): Dient der Gewinnerzielung und ist dem Eigentümer vorbehalten.

Du kannst Kritikern nun selbstbewusst entgegnen: „Ich nutze mein Eigentum verfassungskonform. Das Problem sind nicht die Eigentümer, sondern die illegale Zweckentfremdung durch Mieter – und die hat der BGH gerade gestoppt.“

Fazit: Professionalität zahlt sich aus

Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 mag auf den ersten Blick streng wirken. Doch bei genauerem Hinsehen ist es ein Schutzschild für das Eigentum. Es trennt klar zwischen:

1. Mietern, die Wohnraum zum Leben brauchen (und nur Kosten decken dürfen).
2. Eigentümern, die Wohnraum besitzen (und damit wirtschaften dürfen).

Bist du ein Smoobu-Nutzer, so stehst du mit Sicherheit auf der richtigen Seite dieser Linie. Lehn dich entspannt zurück: Dein Recht, mit deiner Ferienunterkunft Geld zu verdienen, ist jetzt höchstrichterlich bestätigt.

Teil 2: Für Rent-to-Rent Modelle & Arbitrage

Panik im Arbitrage-Markt: Bedeutet das neue BGH-Urteil das Aus für dein Geschäftsmodell? Wir geben Entwarnung, aber nur für diejenigen, die es professionell angehen.

Nach Teil 1 für Eigentümer haben uns viele Fragen aus der Rent-to-Rent-Community erreicht. Die Sorge ist groß: "Ich miete Wohnungen an, um sie weiterzuvermieten – ist mein Business jetzt illegal?"

Die kurze Antwort: Nein. Die lange Antwort: Es kommt darauf an, welchen Mietvertrag du hast.

Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) zieht eine harte Grenze. Aber diese Grenze verläuft nicht zwischen "Legal" und "Illegal", sondern zwischen privatem Wohnen und gewerblichem Business.

Hier erfährst du, warum das Urteil für professionelle Arbitrage-Betreiber sogar eine Chance ist – und welche Fehler du jetzt vermeiden musst.

1. Der entscheidende Unterschied: § 553 BGB vs. Gewerbefreiheit

Um zu verstehen, warum du (wahrscheinlich) sicher bist, müssen wir kurz juristisch werden. Der Fall vor dem BGH drehte sich um einen Mieter, der sich auf § 553 BGB berief.

• Das Problem: Dieser Paragraf regelt die Untermiete in privaten Wohnraummietverträgen. Er ist dazu da, Mietern zu helfen, ihre Kosten zu decken (z. B. wenn jemand auszieht oder man ins Ausland geht).
• Die Entscheidung: Der BGH hat klargestellt: Wer einen privaten Vertrag hat, hat keinen Anspruch darauf, Gewinne zu erzielen, die über die eigene Miete hinausgehen. Das wirtschaftliche Verwertungsrecht gehört dem Eigentümer.

Die Entwarnung für dich: Wenn du ein professionelles Rent-to-Rent-Business betreibst, solltest du dich gar nicht erst auf § 553 BGB berufen müssen! Dein Business basiert nicht auf dem Schutzrecht für Wohnraummieter, sondern auf gewerblicher Vertragsfreiheit.

Solange dein Vermieter Bescheid weiß und ihr im Vertrag explizit die gewerbliche Weitervermietung zur Gewinnerzielung vereinbart habt, greift dieses Verbots-Urteil für dich nicht.

2. Transparenz ist deine Lebensversicherung

Das Urteil bestätigt: Wer heimlich agiert, verliert. Der Mieter im BGH-Fall hatte nicht mit der Vermieterin gesprochen und keine Erlaubnis eingeholt. Die Konsequenz war die fristlose Kündigung.

Für dein Arbitrage-Business bedeutet das:

• Karten auf den Tisch: Du kannst nicht einfach eine Wohnung privat anmieten und hoffen, dass der Vermieter nichts merkt.
• Der Deal: Du musst dem Eigentümer erklären, dass du ein Business betreibst. Da das Recht auf "Fruchtziehung" (Gewinn) laut BGH beim Eigentümer liegt, kaufst du ihm dieses Recht quasi ab – meist durch eine Miete, die für ihn attraktiv ist, oder durch die Übernahme von Schönheitsreparaturen und Verwaltung.

FeWo-Experten bestätigen: Bei einem professionellen Business Case weiß der Eigentümer vor Vertragsabschluss Bescheid und ist einverstanden. Nur so baust du ein langfristiges Geschäft auf.

3. Weg vom Wohnraum: Die Strategie der Arbitrage-Profis

Das Urteil ist ein Warnschuss für alle, die in angespannten Märkten (wie Berlin, München, Hamburg) normalen Wohnraum zweckentfremden. Der BGH schützt hier indirekt den Wohnungsmarkt. Aber das Arbitrage-Modell funktioniert auch ohne klassischen Wohnraum.

Der Profi-Tipp: Statt dich mit dem strengen Wohnraummietrecht (§ 553 BGB) herumzuschlagen, raten Experten dazu, auf Gewerbeimmobilien zu setzen.

• Büros & Ladenflächen: Diese unterliegen nicht dem Wohnraumschutzgesetz.
• Nutzungsänderung: Wenn du eine Gewerbefläche offiziell in einen Beherbergungsbetrieb umwandelst, bist du sicher vor dem Zweckentfremdungsverbot.
• Vertragsfreiheit: In einem Gewerbemietvertrag könnt ihr Gewinnabsichten, Laufzeiten und Kündigungsrechte frei verhandeln – völlig unabhängig vom jetzigen BGH-Urteil.

4. Warum das Urteil gut für dein Arbitrage-Business ist

Es klingt paradox, aber dieses Urteil hilft dir, wenn du sauber arbeitest. Der Markt war in den letzten Jahren voll von "Glücksrittern", die private Wohnungen angemietet, schlecht möbliert und teuer weitervermietet haben – oft illegal.

• Marktbereinigung: Diese "Grauzonen-Akteure" werden durch das Urteil aus dem Markt gedrängt, weil ihr Risiko (fristlose Kündigung) jetzt untragbar hoch ist.
• Ruf der Branche: Wenn die schwarzen Schafe verschwinden, steigt das Ansehen der gesamten Kurzzeitvermietungs-Branche.
• Weniger Konkurrenz: Deine Konkurrenten sind nicht mehr Leute, die mit Dumping-Preisen arbeiten, weil sie keine gewerblichen Auflagen erfüllen müssen. Übrig bleiben Profis wie du.

Fazit: Professionalisiere dich oder verliere

Das BGH-Urteil VIII ZR 228/23 ist das Ende der privaten, heimlichen Untervermietung als Geschäftsmodell. Es ist aber nicht das Ende von Rent-to-Rent.

Im Gegenteil: Es ist der Startschuss für eine Ära, in der Arbitrage nur noch als echtes Business funktioniert:

1. Mit Gewerbemietverträgen statt Wohnraumverträgen.
2. Mit offizieller Erlaubnis des Eigentümers.
3. Mit baurechtlicher Genehmigung (Nutzungsänderung).

Wenn du diese drei Punkte erfüllst, hast du nichts zu befürchten. Nutze jetzt die Gelegenheit, deine Vertragsbasis zu sichern und benutze auch Smoobu für deine Verwaltung.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.