Was ist ein Grundpreis für Kurzzeitvermietungen? (Und wie legt man ihn fest?)

Die Festlegung des richtigen Preises für eine Unterkunft auf Airbnb oder Vrbo ist kein Ratespiel und schon gar keine Aufgabe, die man einmal festlegt und dann vergisst. Ganz gleich, ob Sie eine einzelne Hütte oder ein Portfolio von Wohnungen in der Innenstadt verwalten – Ihre Preisstrategie beginnt mit einer entscheidenden Kennzahl: dem Grundpreis.

Stellen Sie sich Ihren Grundpreis wie das Fundament eines Hauses vor. Wenn das Fundament schief ist – also zu hoch oder zu tief liegt –, wird die gesamte darauf aufbauende Preisstruktur irgendwann zusammenbrechen und Ihre Einnahmen sowie Ihre Auslastungsraten mit sich in den Abgrund reißen.

Hier erfahren Sie alles, was Sie über den Grundpreis wissen müssen – wie er berechnet wird und wann Sie ihn anpassen sollten, um Ihre Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung zu maximieren.

Der Anker Ihrer Preisstrategie: Was ist ein Basispreis?

In der Branche der Kurzzeitvermietung (STR) ist ein Grundpreis der durchschnittliche Übernachtungspreis, den Sie das ganze Jahr über zu berechnen beabsichtigen.

Er dient als Ausgangsbasis oder „Anker“ für Ihr Inserat. Wenn Sie eine Software für dynamische Preisgestaltung verwenden, nutzt der Algorithmus diesen Basispreis als Ausgangspunkt. Auf dieser Grundlage werden automatische Preisanpassungen vorgenommen, die sich nach der Saison, dem Wochentag, lokalen Veranstaltungen und der Marktnachfrage richten.

Grundpreis vs. Mindestpreis vs. individuelle Anpassungen

Viele Anbieter verwechseln diese Begriffe, was zu uneinheitlichen Preisen führt. Lassen Sie uns hier Klarheit schaffen:

• Grundpreis: Ihr ganzjähriger Ziel-Durchschnittspreis.
• Mindestpreis: Der absolut niedrigste Übernachtungspreis, den Sie zu akzeptieren bereit sind, in der Regel in der tiefsten Nebensaison oder für Last-Minute-Angebote aus Überbeständen. Hinweis: Wenn Sie Ihren Grundpreis senken, müssen Sie möglicherweise auch Ihre Standardeinstellungen für den Übernachtungspreis anpassen, um Spielraum für Preisschwankungen zu schaffen.
• Dynamische Anpassungen: Vorübergehende, nachfrageabhängige prozentuale Änderungen Ihres Grundpreises (z. B. eine Erhöhung um 20 % an einem Feiertagswochenende).

Profi-Tipp: Sie sollten Ihren Grundpreis niemals ändern, nur weil die Nebensaison beginnt. Ihr Tool für dynamische Preisgestaltung oder Ihre saisonalen Regeln sollten diesen Rückgang auffangen. Eine Änderung Ihres Grundpreises senkt Ihre Preisbasis für das gesamte Jahr, was bedeutet, dass Sie versehentlich zu niedrige Preise für die bevorstehende Hochsaison festlegen.

Schritt für Schritt: So legen Sie Ihren anfänglichen Grundpreis fest

Um Ihren anfänglichen Grundpreis festzulegen, müssen Sie Marktdaten, Kostenanalysen und eine ehrliche Bewertung Ihrer Immobilie miteinander kombinieren.

Schritt 1: Analysieren Sie Ihre hyperlokale „Konkurrenzgruppe“

Schauen Sie sich nicht nur die durchschnittlichen Marktdaten für Ihre gesamte Stadt an; ein Hochhaus im Finanzviertel erzielt einen anderen Preis als eine Kellerwohnung in den Vororten. Erstellen Sie eine Vergleichsgruppe („Comp Set“), indem Sie nach Angeboten suchen, die genau Ihren Kriterien entsprechen:

• In derselben Gegend
• Gleiche Anzahl an Schlafzimmern und Badezimmern
• Ähnliche Gästekapazität

Ermitteln Sie den durchschnittlichen Übernachtungspreis, den diese Wettbewerber über einen breiten Zeitraum hinweg verlangen.

Schritt 2: Anpassung an objektspezifische Merkmale

Sie sollten Ihren Nachbarn nicht einfach gedankenlos nachahmen. Sie müssen Ihren Richtwert je nach Ihrem individuellen Wertversprechen nach oben oder unten anpassen. Erhöhen Sie Ihren Grundpreis, wenn Sie über herausragende Annehmlichkeiten verfügen, wie zum Beispiel:

• Ein Whirlpool oder ein privater Pool
• Hochwertige, professionelle Innenarchitektur
• Außergewöhnliche Aussicht oder Zugang zum Wasser
• Ein vollständig umzäunter Garten für Haustiere

Schritt 3: Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre Kosten (und listen Sie die Reinigungskosten separat auf)

Ihre Preisgestaltung muss wirtschaftlich sinnvoll sein. Berechnen Sie Ihre fixen und variablen Kosten, einschließlich Hypothek, Nebenkosten, Hausverwaltungsgebühren, Software-Abonnements und Provisionen für die Immobilienverwaltung, um die marktüblichen Preise für Kurzzeitvermietungen angemessen einschätzen zu können.

Wichtige Regel: Trennen Sie die Reinigungskosten stets von Ihrem Grundpreis. Berechnen Sie den Gästen genau den Betrag, den Ihre Reinigungskräfte Ihnen in Rechnung stellen. Wenn Sie die Reinigungskosten in Ihren Übernachtungspreis einkalkulieren, wird Ihr Grundpreis künstlich in die Höhe getrieben, was Ihr Ranking in den Suchergebnissen der Online-Reisebüros (OTA) bei längeren Aufenthalten beeinträchtigen kann.

Schritt 4: Verwenden Sie historische Daten (für erfahrene Gastgeber)

Wenn Sie bereits seit mindestens einem Jahr als Gastgeber tätig sind, ist die Berechnung ganz einfach. Ermitteln Sie den Durchschnittspreis aller gebuchten Übernachtungen der letzten 12 Monate. Dieser Durchschnittswert ist Ihr aktueller Grundpreis. Je nach Ihren Zielen für das kommende Jahr können Sie ihn dann leicht nach oben oder unten anpassen.

Die Strategie „Neues Angebot“ vs. „Bestehendes Angebot“

Ihre Grundpreisstrategie sollte sich je nach Laufzeit Ihres Angebots unterscheiden.

Für neue Gastgeber: Die „Start Low & Grow“-Methode

Wenn Sie ein neues Inserat veröffentlichen, haben Sie noch keine Bewertungen. Aus Sicht eines Gastes stellt eine Unterkunft ohne Bewertungen ein Risiko dar. Wenn Sie den Grundpreis Ihrer Unterkunft auf das gleiche Niveau wie bei einem Mitbewerber mit 150 Fünf-Sterne-Bewertungen festlegen, werden Sie jede Buchung verlieren.

• Die Strategie: Legen Sie Ihren Grundpreis 10 % bis 15 % unter dem marktüblichen Preis fest. Ihr Ziel in den ersten 30 bis 60 Tagen ist es nicht, den Gewinn zu maximieren, sondern 5-Sterne-Bewertungen zu sammeln und in den Algorithmen von Airbnb/Vrbo an Dynamik zu gewinnen. Sobald Sie 5 bis 10 hervorragende Bewertungen erhalten haben, können Sie Ihren Grundpreis auf den Marktdurchschnitt anheben.

Für etablierte Gastgeber: Einen Aufpreis verlangen

Wenn Sie das Superhost- oder Premier-Host-Abzeichen sowie eine Vielzahl begeisterter Bewertungen vorweisen können, verfügen Sie über „Social Proof“. Gäste sind bereit, für einen garantiert angenehmen Aufenthalt mehr zu bezahlen. Sie können Ihren Grundpreis getrost 5 % bis 10 % über dem lokalen Marktdurchschnitt ansetzen, da Sie wissen, dass Ihr guter Ruf diesen Aufschlag rechtfertigt.

Wann und wie Sie Ihren Grundpreis anpassen sollten

Sobald Sie Ihren Grundpreis festgelegt haben, dürfen Sie ihn nicht außer Acht lassen. Sie müssen Ihr Buchungstempoim Auge behalten – also die Geschwindigkeit, mit der sich Ihr Kalender im Vergleich zum lokalen Markt füllt.

Beachten Sie bei der Anpassung stets die 5-10-Prozent-Regel: Ändern Sie Ihren Grundpreis nur in kleinen Schritten (jeweils 5 bis 10 Prozent), damit Sie die Auswirkungen genau messen können, ohne Ihren Kalender zu überfordern.

• Wann Sie Ihren Grundpreis ERHÖHEN sollten: Wenn Sie zu weit im Voraus ausgebucht sind (z. B. wenn Ihr Kalender für Termine in drei Monaten bereits zu 85 % ausgebucht ist), ist Ihr Grundpreis zu niedrig. Sie lassen sich dadurch Einnahmen entgehen. Erhöhen Sie ihn um 5–10 %.
• Wann Sie Ihren Grundpreis SENKEN sollten: Wenn Ihre Buchungszahlen stagnieren, Ihr Kalender für die nächsten 30 Tage leer ist und Ihre Mitbewerber gut ausgebucht sind, ist Ihr Grundpreis zu hoch. Senken Sie den Grundpreis um 5–10 %, um die Nachfrage anzukurbeln.

So automatisieren Sie Ihre Strategie mit Smoobu

Zwar können Sie die Buchungsentwicklung überwachen und Basispreise manuell berechnen, doch um auf dem heutigen Markt für Kurzzeitvermietungen wettbewerbsfähig zu bleiben, ist eine intelligente Automatisierung erforderlich. Hier kommt Smoobu ins Spiel und revolutioniert die Arbeit von Vermietern und Immobilienverwaltern.

Anstatt sich auf Vermutungen oder statische saisonale Pauschalpreise zu verlassen, bietet Smoobu ein integriertes Tool für dynamische Preisgestaltung, das Ihren Umsatz maximiert und gleichzeitig dafür sorgt, dass Ihr Kalender stets gut gefüllt bleibt. So verwandelt Smoobu Ihren Grundpreis in einen strategischen Vorteil:

• Datengestützte Präzision: Der Algorithmus von Smoobu analysiert über 20 Milliarden Datenpunkte und erfasst dabei Mikrotrends, lokale Auslastungsraten, das Verhalten der Wettbewerber sowie plötzliche Nachfragespitzen.
• Der perfekte Anker: Sie legen einfach Ihren Grundpreis als „Anker“ fest. Daraufhin passt die dynamische Preisgestaltung von Smoobu Ihre Tagespreise automatisch in Echtzeit an. Bei lokalen Festen oder an Hochsaison-Wochenenden werden die Preise angehoben, während in ruhigen Zeiten die notwendigen Rabatte gewährt werden, um Buchungen zu generieren.
• Maximierter Bruttobuchungswert (GBV): Durch den Wechsel von der manuellen Preisgestaltung zur algorithmischen Preisgestaltung von Smoobu stellen Sie sicher, dass Ihre Unterkunft in Zeiten hoher Nachfrage niemals unterbewertet und bei nachlassender Marktnachfrage niemals überbewertet ist.
• Nahtlose Integration: Wenn Sie bereits eine spezielle Preisoptimierungs-Software eines Drittanbieters wie PriceLabs nutzen, lässt sich Smoobu nahtlos integrieren. Es fungiert als Ihre zentrale Schaltstelle, ruft aktuelle Marktdaten ab und aktualisiert Ihre Preise sofort auf Airbnb, Vrbo, Booking.com und Ihrer eigenen Website für Direktbuchungen.

Durch die Nutzung der Leistungskennzahlen und automatisierten Anpassungen von Smoobu können Sie getrost einen Grundpreis festlegen, da Sie wissen, dass die Software die täglichen Schwankungen ausgleicht, die für die Steigerung Ihrer Einnahmen erforderlich sind.

Häufige Fehler bei der Preisgestaltung, die es zu vermeiden gilt

1. Nichtbei einem „D“-Schüler abschreiben: Richten Sie Ihre Preise nicht nach einem Nachbarn aus, dessen Immobilie mit schlechten Fotos, schrecklichen Möbeln oder einer Bewertung von 4,2 Sternen beworben wird. Vergleichen Sie Ihre Preise ausschließlich mit den erfolgreichsten Angeboten auf Ihrem Markt.
2. Die „Einmal einstellen und vergessen“-Falle: Der Markt für Kurzzeitvermietungen ist äußerst dynamisch. Überprüfen Sie Ihren Grundpreis im ersten Betriebsmonat wöchentlich und danach mindestens einmal im Monat.
3. Zu schnelle Reaktion auf makroökonomische Marktschwankungen: Nehmen Sie nur dann umfassende Anpassungen Ihres Basispreises vor, wenn sich der Markt grundlegend verändert (z. B. wenn strenge neue STR-Vorschriften das lokale Angebot einschränken oder ein großer lokaler Arbeitgeber seinen Betrieb einstellt). Ansonsten sollten Sie sich auf kleine Anpassungen verlassen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie oft sollte ich meinen Airbnb-Grundpreis anpassen?

Sie sollten die Entwicklung Ihrer Buchungen wöchentlich überprüfen, Ihren Grundpreis jedoch nur dann anpassen, wenn Sie einen anhaltenden Trend feststellen, dass die Buchungen zu schnell oder zu langsam erfolgen. Für die meisten Gastgeber reicht es aus, einmal im Monat oder einmal im Quartal kleine Anpassungen vorzunehmen.

Was ist der Unterschied zwischen meinem Basispreis und meinem Mindestpreis?

Ihr Grundpreis ist der Durchschnittsbetrag, den Sie im Laufe eines Jahres pro Übernachtung erzielen möchten. Ihr Mindestpreis ist die absolute „Untergrenze“ – der niedrigste Betrag, den Sie für eine Buchung in Nebensaisonzeiten akzeptieren, um sicherzustellen, dass Sie keine Verluste bei den Betriebskosten machen.

Sollte ich meinen Grundpreis in der Nebensaison senken?

Nein. Eine Senkung Ihres Grundpreises führt zu niedrigeren Preisen für das gesamte Jahr, einschließlich der kommenden Hochsaisonen. Nutzen Sie stattdessen eine Software für dynamische Preisgestaltung oder saisonale Regelwerke, um die Preise in Zeiten geringer Nachfrage vorübergehend zu senken, während Ihr Grundpreis unverändert bleibt.