Kurzzeitvermietung 2026: Ein Meinungsbeitrag von Jannik Abraham

Hey, ich bin Jannik Abraham, Geschäftsführer von Smoobu. In den letzten vier Jahren habe ich erlebt, wie sich die Branche für Kurzzeitvermietungen rasant entwickelt hat.

Deshalb möchte ich meine Sicht auf aktuelle Trends mit dir teilen. In unserer Branche gibt es derzeit viele Missverständnisse und der Fokus liegt oft auf den falschen Dingen. Ich hoffe, dieser Beitrag hilft dir weiter! – Jannik

Teil 1

In der Ferienunterkunfts-Branche herrscht gerade viel Unruhe. Als Gastgeber von Kurzzeitvermietungen verlierst du da schnell den Überblick bei all den Veränderungen, die gleichzeitig auf dich einprasseln:

• Globale wirtschaftliche Veränderungen: Das Budget der Urlauber wird knapper und Markttrends sind schwer vorhersehbar.
• Verändertes Gästeverhalten: Die Buchungsfenster werden kürzer und Reisegewohnheiten wandeln sich.
• Der Dauertrend Technologie: Es gibt einen ständigen Druck, sich an KI und neue Software-Tools anzupassen.

Wenn du dir jedoch die aktuellen Daten ansiehst, erweist sich unsere Branche als erstaunlich krisenfest. Warum ist das so?

Kurz gesagt: Menschen reisen immer. Selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sparen Konsumenten meist erst ganz zum Schluss am Urlaub (Bronner & de Hoog, 2016; Nemec Rudež, H., 2018; Boto-García & Baños Pino, 2023).

Für das Jahr 2026 gibt es jedoch einen Haken: Wenn Gäste weniger Geld zur Verfügung haben, es aber trotzdem für eine Reise ausgeben, steigen ihre Erwartungen an den perfekten Aufenthalt enorm. Sie suchen nicht mehr nur eine solide Unterkunft, sondern ein echtes Erlebnis, das genau zu ihren Vorstellungen passt.

Wenn du dieses Jahr erfolgreich sein willst, hilft nur ein ehrlicher Blick auf die Realität: Jage nicht jedem neuen Trend-Tool hinterher, sondern beherrsche zuerst die Grundlagen.

Hier ist meine Einschätzung zur Lage der Kurzzeitvermietungen im Jahr 2026 – gestützt auf Daten aus der neuesten Smoobu-Studie unter 500 der erfolgreichsten Gastgeber in unseren Kernmärkten:

1. Wahrnehmung ist Realität: Achte auf die Erwartungslücke

Schon im Studium hat mir mein Wirtschaftsprofessor einen Satz mitgegeben, der mir bis heute im Gedächtnis geblieben ist:

„Wahrnehmung ist Realität.“

Genau diese Regel bestimmt, wie du die Preise gestaltest und deine Ferienunterkunft vermarktest. Gäste buchen gerne jede Art von Unterkunft:

• Budget-Apartments
• Unterkünfte im mittleren Preissegment
• Teure Luxusvillen

Der Preis spielt letztendlich keine Rolle, solange der gefühlte Wert mit dem übereinstimmt, was deine Gäste vor Ort erleben. Enttäuschte Erwartungen sind das größte Problem. Wenn die Online-Präsentation und die Realität nicht zusammenpassen, kannst du diesen Vertrauensverlust kaum wieder wettmachen.

Die Daten aus den Smoobu Insights zeigen, dass kleinere Gastgeber bei den Bewertungsergebnissen oft besser abschneiden als große Immobilienverwalter:

• ⭐ Eine durchschnittliche Bewertung von 4,79 auf Airbnb.
• 🔑 Eine durchschnittliche Bewertung von 8,8 auf Booking.com.

Diese Top-Gastgeber verwalten kleinere Portfolios mit durchschnittlich nur 2,5 Untereinheiten. Das bedeutet nicht, dass jedes kleine Immobilienportfolio automatisch besser abschneidet als ein großes. Aber es gibt einen klaren Grund, warum der einzelne Gastgeber oft die Nase vorn hat gegenüber Großbetrieben:

Weil sie nah am Gast und persönlich engagiert sind, schließen sie die „Erwartungslücke“ fast von selbst. Sie nehmen sich beispielsweise noch Zeit für eine handschriftliche Begrüßung (kleiner Tipp: Ich LIEBE handschriftliche Notizen – wenn du die Möglichkeit dazu hast, nutze sie unbedingt!).

Dein Geschäft zu vergrößern bedeutet nicht automatisch, dass deine Bewertungen sinken. Es zeigt jedoch die zentrale operative Herausforderung für wachsende Marken. Bei großen Anbietern passiert oft Folgendes:

• Überoptimierung der Inserate: Sie nutzen jeden digitalen Trick, um die Buchungsrate zu maximieren.
• Zu hohe Erwartungen: Die Online-Präsentation verspricht Perfektion.
• Mängel bei der Umsetzung: Es fehlt die persönliche Note oder die Qualität vor Ort hält dem Versprechen nicht stand.

Erfolgreiches Wachstum bedeutet, Systeme aufzubauen, die die persönliche Note bewahren. Sorge dafür, dass sich dein wachsendes Immobilienportfolio niemals nach Massenware anfühlt – denn für den Gast ist es das nicht. Wenn digitales Marketing oder Copy-Paste-Ansätze die menschliche Komponente verdrängen, vergrößert sich die Erwartungslücke und deine Sternebewertungen sinken.

2. Wie du deiner Unterkunft eine „Seele“ verleihst

Um die Erwartungslücke zu schließen, braucht deine Unterkunft das, was ich eine „Seele“ nenne. Versteh mich nicht falsch: Das bedeutet nicht, dass du 20.000 Euro für Designermöbel ausgeben oder bei jedem Check-in persönlich vor Ort sein musst.

Es geht vielmehr darum, strategisch auf die kleinen Details zu achten. Zeige deinen Gästen, dass du dir wirklich Gedanken über ihren Aufenthalt gemacht hast.

Wenn ein Unternehmen wächst, verliert man diesen Fokus leicht aus den Augen. Wer schnell expandiert, neigt dazu, Apartments einfach mit Standardmöbeln auszustatten, ein paar Gabeln in die Schublade zu werfen und fertig. Vermeide diese Falle bewusst:

Die Realität beim Wachstum: Selbst wenn du irgendwann 100 Inserate verwaltest und eine einzelne Unterkunft nur ein Hundertstel deines Portfolios ausmacht – für den Gast ist es genau der eine Ort, den er für seinen Urlaub gewählt hat. Diese eine Unterkunft muss überzeugen.

Lass uns ganz praktisch anschauen, worauf du dich konzentrieren solltest, um das zu erreichen:

• Verdammt scharfe Messer: Du glaubst gar nicht, in wie vielen Ferienunterkünften ich schon war, in denen man nicht einmal eine Tomate schneiden konnte. Das bringt Gäste auf die Palme. Sorge für Küchenutensilien, die einwandfrei funktionieren.
• Echte Arbeitsbereiche: Moderne Reisende verlangen nach praktischer Ausstattung. Über 60 % der Top-Unterkünfte bieten mittlerweile explizit einen eigenen Arbeitsplatz an. Kenne die Bedürfnisse deiner Hauptzielgruppe und biete ihnen echten Mehrwert.
• Saubere Basics: Stelle Salz, Pfeffer, ein gutes Speiseöl und nachfüllbare Seifenspender bereit. Bitte entsorge die klebrige, halbvolle Ölflasche, die ein Gast vor drei Monaten zurückgelassen hat. Sorge dafür, dass dein Reinigungsteam diese Basics regelmäßig auffüllt und alles einladend aussieht.
• Atmosphäre statt klinischer Weitwinkel: Wenn du einen Fotografen engagierst, zeige nicht nur leere, kalte Räume. Decke den Esstisch, zeige eine Kaffeetasse auf dem Balkon in der Morgensonne. Lass den Gast den Aufenthalt visuell erleben, noch bevor er auf „Buchen“ klickt.
• Der wichtigste Tipp: Übernachte selbst in deinem Apartment und teste es! Finde heraus, wie es sich anfühlt, dort tatsächlich zu leben. Wo fällt das Sonnenlicht hin? In welchen Ecken arbeitest oder liest du am liebsten?

Wenn deine Betriebskosten durch Inflation oder steigende Energiepreise gestiegen sind, kannst du nicht einfach blind die Preise erhöhen. Wenn du mehr verlangst, musst du auch den Gegenwert liefern, der diese Erwartung erfüllt.

3. Kürzere Buchungsfenster bedeuten nicht mehr Stress – wenn du dich anpasst

In Gesprächen mit Gastgebern gibt es derzeit eine Veränderung, die fast alle stört: Die Buchungsfenster werden immer kürzer.

Unsere internen Daten zeigen, dass beachtliche 41 % aller Smoobu-Buchungen mittlerweile Last-Minute erfolgen – also weniger als 14 Tage vor der Anreise. Globale Branchenberichte von AirDNA und Lighthouse bestätigen diesen Trend und sehen den Anteil von Last-Minute-Buchungen flächendeckend bei weit über 30 %.

Als Unternehmer wünschen wir uns alle Planungssicherheit. Wir alle hätten lieber garantierte Umsätze für das kommende Jahr, anstatt auf ein mögliches Umsatzplus von 20 % zu spekulieren, das mit ständiger Unsicherheit verbunden ist.

But hier ist die unbequeme Wahrheit: Du kannst das Gästeverhalten nicht ändern. Du musst es akzeptieren, dich darauf einstellen und dein Unternehmen darauf vorbereiten.

Im Jahr 2026 bedeutet das konkret:

• Prozesse auf Schnelligkeit optimieren: Stelle sicher, dass dein Reinigungsteam, deine automatisierten Nachrichten und deine smarten Türschlösser kurzfristige Buchungen am selben Tag reibungslos bewältigen – ohne logistisches Chaos.
• Intelligente Tools für Konstanz nutzen: Steuere unvorhersehbare saisonale Einbrüche mit automatisierten Preissystemen. Unsere Daten zeigen, dass der Wechsel zu einer dynamischen Preisgestaltung (Dynamic Pricing) deine Auslastung direkt um etwa 14 % steigert. Über einen Zeitraum von sechs Monaten bedeutete das 28 zusätzliche Buchungen im Vergleich zum Rest des Marktes.
  • Deutsche Gastgeber, die Dynamic Pricing aktiviert hatten, erzielten in sechs Monaten im Schnitt +4.959 € (+59 %) mehr Nettoumsatz pro Apartment als diejenigen, die darauf verzichteten.

Wähle deine Strategie bewusst, richte das System einmal ein und ärgere dich nicht mehr über kurzfristige Buchungen. Tools für dynamische Preise sind genau dafür da, diese Zielgruppe zu erreichen. Wenn du mehr darüber lesen möchtest, wie das funktioniert, findest du hier unseren Guide.

Das ist erst einmal genug Stoff zum Nachdenken. Bleib dran für Teil 2 – dort sprechen wir über KI, Buchungsportale (OTAs) und ein stabiles Fundament für dein Business.

Teil 2

Wenn du Teil 1 gelesen hast, kennst du bereits das Fundament: Schließe die Erwartungslücke, passe dich an kürzere Buchungsfenster an und jage keinen Tools hinterher, die du noch gar nicht brauchst.

In Teil 2 widmen wir uns drei Themen, zu denen fast jeder Gastgeber eine Meinung, aber nur wenige eine klare Strategie haben: KI, Buchungsportale (OTAs) und die Grundlagen, die erfolgreiche Gastgeber von denjenigen unterscheiden, die bei Marktveränderungen auf der Strecke bleiben. Legen wir los.

4. Nutze KI für das Tagesgeschäft – überschätze nicht den Einfluss auf das Gästeverhalten

Auf jeder Branchenkonferenz dominiert derzeit das Thema KI, doch die Diskussion dreht sich oft um die falschen Aspekte.

Meine klare Meinung dazu: Ich denke, dass viele den Einfluss von KI auf das Buchungsverhalten der Gäste (zumindest kurzfristig) völlig überschätzen – und gleichzeitig massiv unterschätzen, was KI schon heute für dein tägliches Geschäft leisten kann.

Wir sind noch weit davon entfernt, dass autonome KI-Assistenten Urlaubsreisen komplett selbstständig buchen. Wenn wir uns die Realität des globalen Marktes ansehen, hat sich die Art und Weise, wie Gäste Unterkünfte finden und erleben, nicht grundlegend verändert:

• Die Macht der Offline-Buchungen: Weltweit werden immer noch rund 30 % aller Reisen komplett offline gebucht (Statista). Menschen greifen zum Telefon, fahren spontan durch Orte oder schreiben eine direkte E-Mail an jemanden, den sie bereits kennen.
• Der physische Kern: Am Ende des Tages kann kein KI-Assistent für mich in einer Ferienunterkunft schlafen und er kann auch nicht das reale Apartment reinigen. Der Kern unserer Branche – an einen anderen Ort zu reisen und in einer einzigartigen Unterkunft zu übernachten – bleibt zu 100 % unverändert.

Allerdings ändert sich bei der jüngeren Generation die Suche nach Reiseinspiration. Die Gen Z reist auf Basis von visuellem Social-Media-Feedback: 17 % nutzen TikTok als primäre Suchmaschine für Reiseziele und 27 % bevorzugen Instagram.

„50 % der Reisenden beabsichtigen, bei der Planung ihrer Trips KI-Tools zu nutzen (Booking.com). Gleichzeitig berichten 25 %, dass sie veraltete oder ungenaue KI-Informationen erhalten haben. Das unterstreicht, wie wichtig verlässliche und strukturierte Inhalte sind (Amadeus).“

Wo Technologie und KI für unsere Branche einen riesigen Gewinn darstellen, ist die Vermeidung technischer Hürden im Hintergrund.

Wer früher ein professionelles Business aufziehen wollte, musste komplexe Software erlernen, sich durch Handbücher quälen und wochenlang an einer Webseite für Direktbuchungen basteln. KI ändert das, indem du Technologie einfach über normale Sprache steuern kannst:

• Steuerung per Alltagssprache: Statt dich durch endlose Einrichtungsmenüs zu klicken, kommunizierst du mit deinen Tools in ganz normaler Sprache.
• Sofortige Anpassungen: Du bittest das System einfach, deine Bilder auszutauschen, eine Beschreibung einladender zu formulieren oder das Layout deiner Webseite übersichtlicher zu gestalten.

Diese einfache Bedienung spart im Alltag viel Zeit, nimmt dir administrative Last ab und gibt dir den Freiraum, dich voll auf deine Rolle als Gastgeber zu konzentrieren.

Verschwende deine wertvolle Zeit und Ressourcen bitte nicht damit, dein Business für extrem nischige Tech-Kanäle zu optimieren – wie zum Beispiel Pressemitteilungen zu schreiben, nur um in KI-Suchanfragen aufzutauchen.

Solltest du als Unternehmer deine Energie wirklich in diesen winzigen Teil des Marketing-Trichters stecken? Wahrscheinlich nicht. Konzentriere dich auf die grundlegende Optimierung, sorge für reibungslose Abläufe und halte deine Software-Tools so einfach wie möglich.

5. Lass die großen Portale die Gäste finden – und mache sie zu deinen Stammgästen

In der Community der Kurzzeitvermieter gibt es eine endlose Diskussion: Buchungsportale (OTAs) versus Direktbuchungen. Viele Gastgeber sprechen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com, als wären sie die großen Branchen-Feinde.

Mit meinem Finanzhintergrund betrachte ich das rein strategisch als Vertriebs- und Marketing-Kanal. Setze nicht alles auf eine Karte. Betrachte OTAs als das, was sie sind: eine mächtige Suchmaschine, über die neue Gäste dich überhaupt erst entdecken.

• Marktreichweite maximieren: Beeindruckende 97,6 % der erfolgreichsten Smoobu-Gastgeber entscheiden sich nicht für eine einzige Plattform. Sie listen ihre Unterkünfte parallel auf Airbnb, Booking.com und anderen Portalen wie dem HomeToGo Marktplatz, um die maximale Reichweite zu erzielen.
• Globale Werbebudgets nutzen: Diese Plattformen geben jedes Jahr Milliarden aus, um weltweit Aufmerksamkeit zu generieren. Nutze das für dich! Betrachte die Provision einfach als notwendige Marketingkosten für die Erstgewinnung eines Gastes.

Sobald der Gast jedoch in deiner Unterkunft eingecheckt hat, solltest du die Kundenbeziehung selbst in die Hand nehmen. Lass sie nach der Abreise nicht einfach wieder vergessen, wer du bist.

Unsere erfolgreichsten Nutzer erzielen mittlerweile gute 9,8 % ihres gesamten Buchungsvolumens komplett über provisionsfreie Direktbuchungen. Das gelingt ihnen mit einfachen Maßnahmen:

• Persönliche Details: Lege zum Beispiel eine schön gestaltete Willkommenskarte mit dem Namen des Gastes und deiner persönlichen Unterschrift bereit. Alles Physische, das ihnen zeigt, dass sie bei dir wirklich willkommen sind, hinterlässt Eindruck.
• Direkte Links abseits der Plattformen: Nutze automatisierte Nachrichten oder platziere einen QR-Code in deiner digitalen Gästemappe oder den Checkout-Infos: „Schön, dass du da warst! Wenn du oder deine Freunde das nächste Mal wiederkommen möchten, bucht direkt über unsere Webseite und spart 10 %.“

Wenn Gäste eine tolle Zeit bei dir verbringen, teilen sie diesen Direktlink vielleicht im Familien-Chat oder Freundeskreis. Auf einmal landen ohne zusätzliche Kosten Dutzende potenzielle Neukunden direkt auf deiner Webseite.

Nutze die großen Portale für den ersten Kontakt und sorge durch exzellenten Service dafür, dass diese Gäste zu echten Markenbotschaftern für dich werden.

6. Die goldene Regel: Halte es einfach und baue auf ein stabiles Fundament

Wenn du die Vermietung neben einem Hauptberuf betreibst oder gerade erst anfängst, merke dir eine einfache Regel: Erledige die Pflichtaufgaben zuerst. Verliere dich nicht im Design der absolut perfekten Webseite oder bei der Auswahl ausgefallener Extras, wenn die grundlegenden Abläufe noch nicht reibungslos funktionieren.

• Kalender synchronisieren: Nutze einen Channel-Manager, um deine Kalender über alle Plattformen hinweg abzugleichen. So vermeidest du Doppelbuchungen komplett.
• Kommunikation automatisieren: Automatisiere deine Standardnachrichten an die Gäste. So hältst du deine Antwortrate makellos, ohne deine Wochenenden für Routineaufgaben opfern zu müssen.

Setze Prioritäten: Bringe eine solide, funktionierende Basis deines Business an den Start, beobachte, was funktioniert, und optimiere deine Abläufe Schritt für Schritt.

Dein Business muss weder extrem ausgefallen noch teuer sein, um profitabel zu laufen. Was zählt, ist ein ehrliches, grundsolides Preis-Leistungs-Verhältnis.

Jetzt bist du dran: Wie passt du deine Abläufe an kürzere Buchungsfenster oder veränderte Erwartungen an? Lass uns unten in den Kommentaren darüber diskutieren! 👇

Du möchtest noch mehr über die aktuellen Trends der Branche erfahren?

Schaue dir die komplette YouTube-Folge „State of Short Term Rentals“ hier an.

Lade dir hier die Smoobu Insights herunter: Wie Gastgeber gewinnen – Qualität, Wert und Professionalisierung direkt hier herunterladen.